A Аренда 30+30+30 в Таиланде Наличие строений не дает иностранному покупателю недвижимости зарегистрированного права собственности на 90 лет.
В соответствии с тайским законодательством, для обычного договора аренды жилой недвижимости срок действия каждого договора аренды ограничен максимум 30 годами. После истечения первоначального срока может быть заключен дополнительный договор аренды, однако обещания, данные сегодня относительно сроков с 31 по 90 год, не следует рассматривать как обещания, данные в течение этих дополнительных 60 лет, которые уже были зарегистрированы в Земельном управлении.
Это различие особенно важно для иностранных покупателей, рассматривающих виллы и другую недвижимость, где земельный участок, как правило, не может быть оформлен непосредственно на их личное имя.
Объект недвижимости, рекламируемый как “аренда на 30+30+30 лет”, может звучать как приобретение на 90 лет. С юридической и коммерческой точки зрения покупателю необходимо гораздо внимательнее изучить то, что фактически регистрируется на сегодняшний день.
Что означает структура аренды 30+30+30 в Таиланде?
В сфере маркетинга недвижимости, 30+30+30 обычно относится к:
- первоначальный срок аренды — 30 лет.
- обещанный второй период в 30 лет
- обещанный третий период продолжительностью 30 лет
Таким образом, заявленный общий срок составляет 90 лет.
На практике этот термин Аренда 30+30+30 в Таиланде Этот термин часто используется в маркетинге недвижимости для описания такого рода соглашений, даже если покупатель не получает один зарегистрированный договор аренды на 90 лет.
Однако эти три периода не обеспечивают одинаковую юридическую защиту.
Первый надлежащим образом зарегистрированный 30-летний договор аренды принципиально отличается от договорных обязательств, касающихся дополнительных периодов, которые могут начаться через 30 или 60 лет.
Для покупателей, сравнивающих Недвижимость в Таиланде, находящаяся в частной собственности и в аренде., Это различие имеет принципиальное значение. Покупатель не должен оценивать строение типа 30+30+30 так, как если бы уже был зарегистрирован непрерывный 90-летний договор аренды.
Правовая основа: Разделы 538 и 540
Два положения Гражданского и торгового кодекса Таиланда имеют особое значение.
Под Раздел 538, Для того чтобы договор аренды недвижимого имущества имел юридическую силу, он должен быть оформлен в письменном виде и подписан ответственной стороной. Если срок аренды превышает три года, договор должен быть составлен в письменной форме и зарегистрирован в компетентном органе, чтобы иметь юридическую силу и по истечении трех лет.
Под Раздел 540, Срок аренды недвижимого имущества не может превышать 30 лет. Если согласован более длительный срок, он сокращается до 30 лет. Закон разрешает продление аренды, но каждый продленный срок не может превышать 30 лет.
Соответствующие положения можно изучить в английском переводе. Разделы 537–571 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда.
Практический вывод очевиден:
30 лет регистрации сегодня — это не то же самое, что 90 лет страхования сегодня.
Надлежащим образом зарегистрированный 30-летний договор аренды предоставляет арендатору юридически обязательные права на весь срок действия договора. Обещание относительно того, что может произойти по истечении этого срока, является юридически и коммерчески иным вопросом.
Решение Верховного суда № 4655/2566
Юридические риски, связанные с Аренда 30+30+30 в Таиланде Структура приобрела особое значение после решения Верховного суда Таиланда №. 4655/2566.
Дело касалось земельного участка и дома в Пхукете.
В 1990 году стороны заключили первоначальный договор аренды на 30 лет. В тот же день они также заключили соглашения, предусматривающие предоставление еще двух 30-летних периодов после истечения первоначального срока.
Таким образом, сделка с самого начала была структурирована таким образом, чтобы создать экономический эффект 90-летнего соглашения.
По истечении первоначального 30-летнего срока землевладелец попытался вернуть себе имущество. Арендатор же опирался на соглашения, касающиеся дополнительных периодов.
Верховный суд постановил, что заранее согласованная структура продления договора противоречит 30-летнему ограничению, установленному в статье 540. Первоначальный срок аренды рассматривался отдельно от дополнительных периодов, согласованных заранее.
Данное решение подробно анализируется Аддлшоу Годдард Текст дела и его краткое изложение также доступны по адресу [ссылка на документ]. Решение Верховного суда 4655/2566.
Для иностранного покупателя недвижимости этот вывод имеет важное значение:
Заранее согласованная структура 30+30+30 не должна рассматриваться как гарантированный зарегистрированный 90-летний договор аренды.
Означает ли это, что каждое продление договора аренды недействительно?
Нет.
Сам раздел 540 предусматривает продление. Важное различие заключается между будущей арендой, заключенной на момент наступления соответствующего момента, и структурой, изначально разработанной для создания, по сути, аренды, превышающей установленный законом 30-летний срок.
Точная формулировка, сроки, участники и обстоятельства имеют значение.
Покупателям не следует предполагать, что слова “возобновляется еще на 30+30 лет” обеспечивают ту же юридическую защиту, что и первоначальный зарегистрированный договор аренды.
В практических целях покупатель, оценивающий Аренда 30+30+30 в Таиланде следует разделить:
права, зарегистрированные сегодня
от
обещания относительно будущих прав
Это различие должно повлиять как на юридическую экспертизу, так и на цену, которую покупатель готов заплатить.
Первые 30 лет и следующие 60 лет не равнозначны.
Рассмотрим упрощенный, наглядный пример.
Вилла А
Зарегистрированный срок аренды: 30 лет
Цена: 20 миллионов бат.
Вилла Б
Заявленная структура: 30+30+30
Цена: 25 миллионов бат.
Продавец виллы B утверждает, что более высокая цена оправдана, поскольку покупатель фактически получает 90 лет пользования.
Этот вывод не следует принимать без анализа.
Обеспечение, предоставляемое в течение первого зарегистрированного срока, отличается от обеспечения, предоставляемого в течение будущих обещанных сроков.
Разница может повлиять на:
- оценка
- переговоры
- стоимость при перепродаже
- планирование наследства
- финансирование
- переносимость
- стратегия выхода
Таким образом, проблема носит не просто юридический характер.
Это также связано с финансовыми вопросами.
Вот почему а Аренда 30+30+30 в Таиланде Оценивать имущество следует исходя из фактически закрепленных прав, а не просто из общего количества лет, указанных в объявлении.
В JFTB мы до сих пор видим, как в объявлениях о продаже недвижимости на Пхукете используется формулировка «30+30+30». При анализе таких объектов для покупателей важен не столько срок, указанный в брошюре, сколько права, которые фактически могут быть зарегистрированы, переданы и использованы.
Вопросы регистрации
Регистрация является важнейшей частью любого анализа долгосрочной аренды.
В соответствии с разделом 538, для договоров аренды сроком более трех лет регистрация имеет особое значение. Неформальное соглашение или незарегистрированная долгосрочная договоренность не обеспечивают такой же юридической силы, как правильно оформленный и зарегистрированный договор аренды.
Прежде чем вкладывать значительные средства, покупателям следует точно уточнить, что именно будет отображаться в Земельном управлении.
Это должно стать частью более широкой программы. Проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью в Таиланде охватывает право собственности, зарегистрированные обременения, владение имуществом, контракты и структуру сделок.
В брошюре может быть написано:
90-летняя аренда
В договоре может быть указано:
30+30+30
Разработчик может сказать:
возобновляемый дважды
Покупателю следует задать более простой вопрос:
Что именно будет зарегистрировано в Земельном управлении по завершении сделки?
В случае обычной сделки с жилой недвижимостью это, как правило, будет первоначальный срок аренды до 30 лет, а не единый зарегистрированный договор аренды на 90 лет.
Что произойдет, если землю продадут?
Этот вопрос приобретает особую актуальность в течение 30-летнего периода.
Зарегистрированный договор аренды может сохранять свою силу при смене собственника арендуемого имущества, однако договорные обязательства, касающиеся будущих продлений, должны анализироваться отдельно.
Статья 569 Гражданского и торгового кодекса имеет отношение к последствиям передачи права собственности на существующий договор аренды. Ключевое различие по-прежнему заключается между действующим договором аренды и дополнительными личными или договорными обязательствами, которые могли быть согласованы между первоначальными сторонами.
Таким образом, покупатель должен установить:
- кто в настоящее время владеет землей
- находится ли земля в ипотеке или обременена иным образом.
- можно ли передать право аренды другому лицу
- Что произойдет, если землевладелец продаст землю?
- Что произойдет, если землевладелец умрет?
- предполагают ли обязательства по продлению срока действия договора быть обязательными для правопреемников
- кто на самом деле будет обладать полномочиями для предоставления будущей аренды
Тридцать лет — это долгий срок. Владельцы, компании, наследники, кредиторы и обстоятельства могут измениться.
Вопросы собственности на землю и собственности на здания — это разные вещи.
В случае сделок с виллами правовое положение может включать отдельные права, касающиеся:
- земля
- здание, построенное на земле
Иностранным гражданам, как правило, запрещено владеть тайской землей напрямую на свое имя. Именно поэтому иностранным покупателям следует понимать более широкие правила. Иностранная собственность на землю в Таиланде перед сравнением структур собственности.
В зависимости от сделки, право собственности или права на здание могут быть структурированы отдельно от прав на земельный участок.
Таким образом, правильные вопросы не сводятся к простому:
Эта вилла находится в полной собственности или в аренде?
Они есть:
- Кому принадлежит земля?
- Кому принадлежит здание?
- Какие права регистрируются?
- Кто обладает этими правами?
- Как долго?
- Можно ли их перевести?
- Что произойдет по истечении срока аренды?
Может ли облицовка укрепить конструкцию виллы?
В некоторых сделках независимый юрист может рассмотреть зарегистрированное право на использование земельных участков в дополнение к договору аренды земли.
Свидетельство о праве собственности может помочь установить права в отношении здания, расположенного на земельном участке, принадлежащем другому лицу.
Это не делает иностранного покупателя собственником земли и не должно представляться как универсальное решение.
Его ценность зависит от ряда факторов, в том числе:
- как это регистрируется
- его продолжительность
- переносимость
- преемственность
- его отношения с арендой
- право собственности на здание
Эти права следует рассматривать в совокупности, а не как отдельные документы.
Должен ли покупатель вносить предоплату за период с 31-го по 90-й год?
Это требует особой осторожности.
Если от покупателя требуют оплату сегодня за периоды, которые могут начаться лишь через десятилетия, покупатель должен точно определить, какие юридические права он получает в обмен на эту оплату.
Предварительная оплата сама по себе не превращает обещанные будущие сроки аренды в зарегистрированное в настоящее время 90-летнее право.
Этот момент был особенно актуален в решении Верховного суда № 4655/2566, где общая структура и заранее оговоренные будущие периоды играли центральную роль в споре.
Прежде чем вносить значительные суммы за будущие периоды аренды, необходимо провести полный анализ всей структуры договора с помощью независимого тайского юридического консультанта.
Может ли застройщик гарантировать продление договора на 30+30+30 дней?
Слово гарантия К этому следует относиться с осторожностью.
Застройщик, проектная компания или землевладелец могут брать на себя договорные обязательства, но формулировки договора не создают автоматически зарегистрированный договор аренды на 90 лет.
Покупателю следует провести расследование:
- кому принадлежит земля
- кто дает обещание обновления
- будет ли эта партия по-прежнему контролировать землю спустя десятилетия?
- будут ли преемники связаны
- Что произойдет, если компания закроется?
- Что произойдет, если земля будет передана другому лицу?
- находится ли земля в ипотеке
- Какая юридическая безопасность поддерживает это обещание?
- соответствует ли предлагаемое соглашение тайскому законодательству.
Полезность обещания определяется его юридической силой и способностью ответственного лица выполнить его в нужный момент.
Стоимость при перепродаже — важный вопрос.
Оставшийся срок действия зарегистрированного договора аренды может напрямую повлиять на возможность перепродажи.
Предположим, покупатель приобретает виллу по зарегистрированному договору аренды на 30 лет и решает продать её через 12 лет.
Осталось восемнадцать лет.
Будущий покупатель может спросить:
- Можно ли передать права по существующему договору аренды другому лицу?
- Может ли покупатель получить новый договор аренды на 30 лет?
- Кто имеет право это предоставить?
- Во сколько обойдется новый договор аренды?
- Какие права существуют в отношении самой виллы?
- Что произойдет с обещанными продлениями?
Эти вопросы могут сократить число потенциальных покупателей и повлиять на цену, которую они готовы заплатить.
Поэтому покупателю следует учитывать ликвидность при перепродаже. перед покупкой, не только когда приходит время продавать.
Это одна из причин, почему структуру аренды следует анализировать в контексте более широкого круга вопросов. процесс покупки недвижимости в Таиланде.
Уже владеете недвижимостью в Таиланде, сдаваемой в аренду по схеме 30+30+30?
Действующим владельцам также следует пересмотреть свою позицию.
Если вы приобрели виллу или другую недвижимость, рекламируемую как Аренда 30+30+30 в Таиланде, Отделите зарегистрированные права, которыми вы обладаете в настоящее время, от обязательств по будущему продлению, содержащихся в первоначальных договорах.
Важные моменты включают в себя:
- оставшийся срок действия зарегистрированного договора аренды
- текущая личность землевладельца
- права на уступку
- права на здание
- любые зарегистрированные поверхности
- формулировка положений о продлении
- Что происходит после продажи или передачи земли по наследству?
Это особенно важно при подготовке недвижимости к перепродаже.
Запрашиваемая цена должна отражать права, которые могут быть реально переданы или предоставлены следующему покупателю, а не просто повторять первоначальное маркетинговое предложение о “90-летнем сроке”.
Аренда 30+30+30 в Таиланде: контрольный список для покупателя
Перед покупкой недвижимости, продаваемой по схеме 30+30+30, проверьте следующее:
- точный срок регистрации договора аренды
- Регистрация в земельном управлении
- законный владелец земли
- право собственности или права на здание
- правоустанавливающие документы и зарегистрированные обременения
- права на уступку
- положения о наследовании
- права субаренды
- текст продления
- будущая арендная плата или вознаграждение
- Что произойдет, если землю продадут?
- Что произойдет, если землевладелец умрет?
- ипотечные кредиты и другие зарегистрированные права
- любые поверхности или связанные с ними права
- запрошены платежи за будущие периоды аренды
- Что происходит по окончании срока действия зарегистрированного договора аренды?
- вероятная стоимость при перепродаже по мере сокращения оставшегося срока аренды
Правоустанавливающие документы, договор аренды, договор купли-продажи и связанные с ними контракты следует анализировать совместно.
Чтение лишь одного документа может дать неполную картину.
Возможны ли в Таиланде долгосрочные договоры аренды?
Помимо обычных правил аренды жилых помещений, существует ограниченное количество законодательных режимов.
Например, Закон об аренде недвижимого имущества для коммерческих и промышленных целей, BE 2542 (1999) предусматривает более длительные сроки аренды в соответствующих коммерческих и промышленных условиях при соблюдении определенных законодательных условий.
Этот особый режим не следует путать с обычной арендой жилой виллы.
Поэтому иностранному покупателю, приобретающему частную виллу, не следует предполагать, что правила, применимые к квалифицированным коммерческим или промышленным инвестициям, могут быть использованы для создания обычного договора аренды жилого помещения на 50 или 90 лет.
Всегда ли аренда является плохой структурой?
Нет.
Для некоторых покупателей приобретение недвижимости в аренду по правильной структуре и адекватной цене может оказаться выгодным.
Вопросы заключаются в том, являются ли:
- зарегистрированный термин понятен
- Цена должным образом отражает право аренды, а не право собственности.
- договор аренды может быть передан другому лицу
- Права на здание четко определены.
- Структура будет понятна будущему покупателю.
- Оставшийся срок аренды поддерживает ожидаемую стратегию перепродажи.
- Информация о будущих продлениях представлена реалистично.
Проблема не в самом праве аренды.
Проблема заключается в том, что приходится платить цену, основанную на 90 годах предполагаемой безопасности, в то время как фактически приобретаемые права существенно отличаются.
Часто задаваемые вопросы
Законна ли структура аренды 30+30+30 в Таиланде?
A Аренда 30+30+30 в Таиланде Структура договора может включать в себя действующий первоначальный договор аренды сроком до 30 лет при условии его надлежащей структуризации и регистрации. Однако заранее оговоренные дополнительные 30-летние периоды не следует рассматривать как гарантированный зарегистрированный 90-летний договор аренды. Решение Верховного суда 4655/2566 имеет особое значение при рассмотрении структур, изначально разработанных для создания последовательных 30-летних сроков.
Можно ли зарегистрировать договор аренды жилого помещения на 90 лет в Таиланде?
Сегодня обычный договор аренды жилой недвижимости нельзя просто зарегистрировать как один непрерывный 90-летний договор аренды. Раздел 540 ограничивает срок действия каждого обычного договора аренды недвижимого имущества 30 годами.
Все ли пункты договора о продлении недействительны?
Нет. Само продление предусмотрено разделом 540. Однако будущее продление не равнозначно наличию дополнительного зарегистрированного срока аренды сегодня, и заранее спланированные структуры, призванные обойти 30-летний лимит, требуют особой осторожности.
Действителен ли еще первый 30-летний договор аренды?
Правильно оформленный и зарегистрированный первоначальный 30-летний договор аренды может оставаться в силе даже в тех случаях, когда договоренности, направленные на обеспечение дополнительных периодов, оказываются недействительными. Конкретную сделку и документы следует рассматривать индивидуально.
Можно ли продлить договор аренды через 30 лет?
В тайском законодательстве допускается продление договора аренды, при этом каждый продленный срок ограничен установленным законом максимальным сроком. Это отличается от ситуации, когда второй или третий срок уже зарезервирован и зарегистрирован на момент подписания первоначального договора аренды.
Могут ли иностранцы приобретать виллы на правах аренды?
Да. Арендные структуры часто используются в тех случаях, когда иностранный покупатель не может напрямую владеть земельным участком. Договор аренды земли, права на строительство, регистрация, условия передачи и положение о возможной перепродаже должны рассматриваться отдельно.
Означает ли 30+30+30, что я буду владеть недвижимостью в течение 90 лет?
Нет. А Аренда 30+30+30 в Таиланде Это не следует интерпретировать как 90 лет прямого владения или как одно зарегистрированное в настоящее время 90-летнее право собственности.
Правило покупателя JFTB
При осмотре арендуемой недвижимости в Таиланде не ограничивайтесь лишь следующими вопросами:
“На сколько лет рекламируется брошюра?”
Просить:
“Сколько лет действует законная регистрация транспортных средств сегодня, что происходит по истечении этого срока и за что именно я плачу?”
Этот вопрос может существенно повлиять на оценку и условия переговоров по объекту недвижимости.
Заключительная точка зрения
A Аренда 30+30+30 в Таиланде Не следует рассматривать это сооружение как гарантированное право собственности на 90 лет.
В соответствии с тайским законодательством, для обычных договоров аренды жилых помещений срок действия каждого договора ограничен максимум 30 годами. Решение Верховного суда № 4655/2566 подтвердило важность различения действительного первоначального договора аренды от будущих периодов, согласованных заранее для достижения экономического эффекта гораздо более длительного договора аренды.
Это не означает, что любая арендованная недвижимость непригодна.
Это означает, что покупатели должны четко различать Права, зарегистрированные сегодня, и обещания, касающиеся завтрашнего дня..
Прежде чем вносить крупный задаток за виллу или другую недвижимость на Пхукете, находящуюся в аренде, необходимо тщательно изучить право собственности, срок зарегистрированной аренды, права собственности на здание, условия продления аренды, права передачи и стратегию возможной перепродажи.
Если вы рассматриваете недвижимость, предлагаемую по схеме аренды 30+30+30 или с возможностью продления, JFTB может помочь вам оценить коммерческие условия до заключения сделки и скоординировать независимую юридическую проверку, если это необходимо.
