Покупка недвижимости через тайскую компанию уже давно представляется иностранным покупателям как возможный способ приобретения вилл, домов и другой недвижимости, включающей земельные участки, в Таиланде.
В 2026 году такое описание требует значительной осторожности.
Законная тайская компания может владеть землей и недвижимостью в рамках законной коммерческой деятельности. Но покупка недвижимости через тайскую компанию Это не является юридическим упрощением, которое автоматически позволяет иностранцу обойти ограничения Таиланда на владение землей иностранцами.
Ключевой вопрос заключается не просто в том, фигурирует ли тайская компания в документе, подтверждающем право собственности.
Главный вопрос заключается в том, есть ли у компании подлинные акционеры, подлинный капитал, законные цели ведения бизнеса и структура, соответствующая тайскому законодательству, или же тайские акционеры используются лишь в качестве номинальных владельцев для сокрытия фактической иностранной собственности или контроля.
В 2026 году это различие имеет как никогда важное значение.
Департамент развития бизнеса Таиланда ввел более строгие требования к документации для регистрации некоторых компаний с участием иностранцев, а правоохранительные органы продолжают расследование в отношении номинальных фиктивных структур, связанных с бизнесом в сфере недвижимости и вилл на Пхукете.
Поэтому иностранным покупателям следует изучать компанию так же тщательно, как и саму недвижимость.
Может ли тайская компания владеть недвижимостью в Таиланде?
Да.
Юридическое лицо в Таиланде, отвечающее применимым правовым требованиям, может владеть землей и зданиями в Таиланде.
Однако компания является владельцем этой недвижимости.
Иностранный акционер не является личным владельцем земли.
Это различие имеет принципиальное значение, когда покупка недвижимости через тайскую компанию.
Если компания владеет виллой и прилегающим к ней земельным участком, то договор купли-продажи недвижимости (Chanote) регистрируется на имя компании. Иностранный инвестор может владеть акциями этой компании и обладать определенными правами управления или экономическими правами, но это не равнозначно прямой регистрации земельного участка на имя иностранца.
Поэтому иностранным покупателям следует различать:
- Иностранные владельцы квартир в кондоминиуме с правом собственности на землю.
- Недвижимость, принадлежащая тайской компании.
- Зарегистрированная аренда
- Владение супругом в Таиланде
- Право собственности на здание отделено от права собственности на земельный участок.
- Другие юридически обоснованные структуры собственности
У каждого из них разные юридические права, обязанности и риски.
“Свободное владение тайской компанией” не означает свободное владение иностранной компанией.
В объявлениях о продаже недвижимости на Пхукете иногда используются такие выражения, как:
“Право собственности компании”.”
“Право собственности принадлежит тайской компании”.”
“Право собственности оформлено через тайскую компанию”.”
Эти фразы могут ввести в заблуждение, если их не объяснить должным образом.
Компания может владеть земельным участком на праве полной собственности.
Иностранный покупатель не является личным собственником данного земельного участка.
Вместо этого покупатель может приобрести акции компании, владеющей земельным участком.
Это различие влияет на:
- Права собственности
- Корпоративные обязательства
- Налогообложение
- Преемственность
- Перепродажа
- Контроль
- Обязанность
- Регуляторный риск
Таким образом, кондоминиум, находящийся в прямой собственности иностранца, принципиально отличается от виллы, принадлежащей тайской компании с ограниченной ответственностью.
Почему иностранцы не могут просто создать тайскую компанию для покупки земли?
В Таиланде, как правило, иностранным гражданам запрещено напрямую владеть землей, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Одним из типов конструкций, исторически рекламируемых иностранным покупателям, является:
- Учредите тайскую компанию с ограниченной ответственностью.
- Выделить контрольный пакет акций гражданам Таиланда.
- Предоставьте иностранному инвестору миноритарную долю в компании.
- Предоставьте иностранному инвестору права управления или право подписи.
- Зарегистрируйте земельный участок на имя компании.
Юридическая проблема заключается в том, что власти могут не обращать внимания на процентные показатели, указанные в документах компании.
Если тайские акционеры являются подлинными инвесторами, действительно вложили средства в свои акции и участвуют в компании по законным коммерческим причинам, то смешанный тайско-иностранный бизнес может быть законным.
Но если тайские акционеры существуют только на бумаге, не внесли реального капитала и лишь предоставляют свои имена, чтобы иностранец мог косвенно владеть землей или вести ограниченный бизнес, то такая схема может представлять собой незаконную номинальную структуру.
Тот факт, что компания была успешно зарегистрирована, не доказывает законность лежащей в её основе схемы.
Что такое номинальный акционер?
Номинальный акционер — это не просто гражданин Таиланда, владеющий акциями совместно с иностранным инвестором.
Настоящие тайские акционеры — это совсем другое дело.
Проблема возникает в тех случаях, когда тайский акционер не имеет существенного экономического участия и существует в первую очередь для того, чтобы скрыть реальное владение или контроль со стороны иностранца.
К потенциальным предупреждающим признакам относятся:
- Тайские акционеры, не внесшие никаких реальных инвестиций.
- Капитал, предоставленный тайским акционерам иностранным покупателем.
- Акционеры, которые мало что знают о компании.
- Акционеры, получающие фиксированную ежегодную выплату за предоставление своих имен.
- Предварительно подписанные документы о передаче акций
- Тайские акционеры не несут реального коммерческого риска.
- Соглашения, в соответствии с которыми иностранец фактически контролирует все экономические права.
- Компания, не осуществляющая никакой реальной деятельности, кроме владения частным жилым домом иностранца.
Ни один отдельный фактор автоматически не определяет исход каждого случая.
Власти и юрисконсульты должны оценить суть всего соглашения.
В августе 2026 года Таиланд ужесточил контроль за нелегальными мигрантами.
В 2026 году нормативно-правовая база значительно ужесточилась.
Департамент развития бизнеса Таиланда представил Приказ Центрального управления регистрации товариществ и компаний № 2/2569, с , вступает в силу с 1 августа 2026 г..
Министерство торговли заявляет, что новые правила предусматривают более тщательную проверку соответствующих регистраций компаний, в которых участвуют иностранные инвестиции или уполномоченные иностранные лица.
В соответствующих случаях в документацию могут входить:
- Объяснение инвестиций
- Банковские выписки тайских инвесторов за три месяца.
- Документы, подтверждающие снятие средств или переводы, соответствующие внесенному ими капиталу.
- Документы, подтверждающие получение инвестиционных средств.
Цель состоит в том, чтобы убедиться, что тайские акционеры действительно владеют и вносят капитал, приписываемый им, а не просто фигурируют в качестве акционеров в учредительных документах компании.
Правила также предусматривают более тщательную проверку некоторых поправок, внесенных после регистрации.
Официальную информацию можно найти по ссылке: Уведомление Министерства торговли по приказу DBD № 2/2569.
Для иностранных покупателей, рассматривающих покупка недвижимости через тайскую компанию, Это существенно повышает важность понимания того, кто финансировал компанию и как можно документально подтвердить эти инвестиции.
Разделение акций 51% (тайский) и 49% (иностранный) не гарантирует автоматическую безопасность компании.
Одно из самых распространенных заблуждений:
“Тайским акционерам принадлежит 51% акций, а иностранцу — только 49%, поэтому все законно”.”
Это слишком упрощенно.
Процентные доли акционеров важны, но на этом анализ не заканчивается.
Власти могут провести проверку:
- Источник капитала
- отношения между акционерами
- Избирательные права
- Управленческий контроль
- Кредиты
- Коммерческая деятельность
- Экономические выгоды
- Истинная цель компании
Компания может формально подтвердить тайское владение акциями (51%), но при этом вызвать опасения по поводу номинальных владельцев, если тайские акционеры на самом деле не инвестировали и не принимали участия в проекте.
И наоборот, подлинное тайско-иностранное совместное предприятие может быть совершенно законным.
Суть соглашения имеет значение.
Пхукет – зона активного контроля за соблюдением правопорядка.
Риск не носит теоретический характер.
В мае 2026 года Департамент специальных расследований Таиланда сообщил о начале новых разбирательств в отношении сети, обвиняемой в организации работы тайских фиктивных лиц для компаний, связанных с землей и недвижимостью на Пхукете и Самуи.
В DSI заявили, что расследование касалось утверждений о том, что граждане Таиланда использовались в качестве тайных представителей для владения акциями и ведения бизнеса, связанного с недвижимостью, от имени иностранцев.
В июле 2026 года DSI также сообщило об аресте иностранного подозреваемого по делу о предполагаемом использовании подставных лиц в бизнесе по сдаче в аренду роскошных вилл с бассейнами на Пхукете.
Это не означает, что вся принадлежащая компании собственность, принадлежащая иностранным акционерам, является незаконной.
Это означает, что соглашения о назначении номинальных держателей акций, касающиеся недвижимости на Пхукете, станут предметом активного контроля в 2026 году.
Настоящим тайским акционерам нужен настоящий капитал.
Источник финансирования со стороны акционеров является одним из важнейших вопросов, когда покупка недвижимости через тайскую компанию.
Если тайский акционер приобретает акции компании, для этой инвестиции должны быть веские основания.
К числу актуальных вопросов относятся:
- Действительно ли акционер оплатил акции?
- Откуда взялись деньги?
- Можно ли отследить инвестиции по банковским выпискам?
- Возместил ли иностранный инвестор средства тайскому акционеру?
- Понимает ли акционер компанию и суть инвестиций?
- Принимает ли акционер на себя реальный экономический риск?
- Соответствуют ли документы компании реальным коммерческим договоренностям?
Иностранному инвестору не следует полагать, что финансирование капитала тайских акционеров — это всего лишь административное удобство.
Именно такие договоренности требуют тщательной независимой юридической проверки.
Покупка существующей виллы, принадлежащей компании.
Когда покупка недвижимости через тайскую компанию, acquiring the existing company rather than the property itself can simplify some transfer mechanics, but it also means inheriting the company’s corporate history.
Many Phuket villas are marketed with wording such as:
“Sold with Thai company.”
At first glance, this can make the transaction appear simple.
Instead of transferring the land itself at the Land Office, the buyer may acquire shares in the company that already owns the property.
But this changes the nature of the transaction.
The buyer is not simply acquiring a villa.
The buyer is acquiring an existing legal entity.
That entity has a history.
And that history may contain liabilities.
What You May Inherit When Buying the Company
An existing company can carry:
- Tax liabilities
- Accounting irregularities
- Outstanding loans
- Shareholder loans
- Unpaid debts
- Employee obligations
- Contractual commitments
- Litigation
- Mortgages
- Guarantees
- Nominee concerns
- Unfiled accounts
- Historical corporate violations
Changing the shareholder or director does not automatically erase these issues.
Вот почему buying property through a Thai company by purchasing the existing company shares requires both property due diligence and corporate due diligence.
Check the Company’s Shareholder History
In 2026, the history of the Thai shareholders deserves particular attention.
Before acquiring the company, investigate:
- Who originally formed it
- Who originally funded its capital
- Previous Thai shareholders
- Previous foreign shareholders
- Changes in directors
- Changes in authorised signatories
- How the company purchased the land
- Whether shareholders changed each time the foreign beneficial owner changed
- Whether the Thai shareholders can demonstrate genuine investment
The Department of Business Development has also clarified since August 2026 that copies of shareholder lists filed with the registrar should not themselves be treated as definitive proof of true shareholder status. The company’s own shareholder register remains important evidence.
A buyer should therefore review more than the latest shareholder list.
Corporate Due Diligence Checklist
Before buying shares in a Thai company that owns property, review at least:
Company Documents
- Company affidavit
- Memorandum of Association
- Articles of Association
- Company objectives
- Current directors
- Authorised signatories
Shareholders
- Current shareholder register
- Historical shareholder lists
- Share transfers
- Share certificates
- Capital contributions
- Funding evidence
Financial Position
- Registered capital
- Paid-up capital
- Annual financial statements
- Company bank accounts
- Outstanding loans
- Shareholder loans
- Other liabilities
Tax and Accounting
- Corporate tax filings
- VAT status where applicable
- Withholding tax filings
- Бухгалтерские записи
- Outstanding assessments
- Unpaid taxes
Legal Issues
- Litigation
- Контракты
- Guarantees
- Employee claims
- Regulatory issues
- Mortgages
- Обременения
Do not rely exclusively on information supplied by the seller’s accountant or lawyer.
The buyer should use independent professional advisers.
Property Due Diligence Still Matters
Corporate due diligence does not replace investigation of the underlying property.
The buyer should separately verify:
- Title deed
- Зарегистрированный владелец
- Границы земельных участков
- Правовой доступ
- Servitudes
- Mortgages
- Other encumbrances
- Zoning
- Разрешения на строительство
- Construction legality
- Коммунальные услуги
- Any registered rights affecting the land
For the broader verification process, see our Комплексная проверка недвижимости в Таиланде гид.
A clean company does not guarantee a clean property.
A clean property title does not guarantee a clean company.
Both must be reviewed.
Does the Company Have a Genuine Business Purpose?
A Thai limited company is a business entity.
It is not simply an alternative form of private foreign land ownership.
Corporate property ownership may make commercial sense where the company genuinely operates activities such as:
- Property development
- Hospitality
- Trading
- Commercial property operations
- Business premises
- Other legitimate commercial activities
A company whose only practical purpose is to hold one private villa for the exclusive personal use of a foreign shareholder deserves greater scrutiny.
Когда покупка недвижимости через тайскую компанию, ask a simple question:
Why does this company commercially need to own this property?
If the only credible answer is “because the foreigner cannot own the land personally,” legal advice is especially important.
Company Control Does Not Replace Genuine Ownership
Foreign investors sometimes focus on contractual methods designed to preserve control.
Примерами могут служить:
- Director appointment rights
- Authorised signatures
- Voting provisions
- Preference shares
- Shareholder agreements
- Company loans
- Mortgages
- Contractual veto rights
Some governance arrangements can be perfectly legitimate.
But sophisticated documents cannot turn an artificial nominee arrangement into a lawful one.
The overall economic and corporate reality still matters.
Preference Shares Are Not a Guaranteed Solution
Different classes of shares and voting rights can exist within Thai corporate structures.
However, preference shares should not automatically be viewed as a mechanism enabling a foreign investor to control everything while the Thai shareholders retain only nominal rights.
The company’s:
- Funding
- Voting structure
- Economic rights
- Собственность
- Business activity
- Commercial justification
must still be assessed together.
Any such structure should be reviewed by an independent Thai corporate lawyer.
Shareholder Loans Need Proper Documentation
Foreign investors can legitimately lend money to Thai companies.
But debt should not be confused with equity.
A genuine shareholder or related-party loan should normally be documented with clear terms addressing:
- Lender
- Borrower
- Amount
- Repayment
- Interest where applicable
- Corporate approval
- Accounting treatment
- Bank transfers
A structure where Thai shareholders nominally subscribe for equity while the foreign investor provides all the money may raise entirely different questions.
Ongoing Costs of Company Ownership
Buying property through a Thai company creates continuing obligations.
A Thai limited company generally requires ongoing administration, potentially including:
- Bookkeeping
- Annual financial statements
- Tax returns
- Statutory meetings
- Shareholder records
- Corporate filings
- Accounting fees
- Maintenance of company documentation
The cost does not end once the land is registered.
Foreign buyers should therefore compare the long-term cost of company ownership against alternative ownership structures before purchasing.
Selling a Company-Owned Property Later
Future resale should be considered from the beginning when покупка недвижимости через тайскую компанию, because a weak corporate structure can reduce the number of buyers willing to take over the company.
Exit strategy matters.
A future buyer might purchase:
- The land and building from the company
- Shares in the company
- Selected company assets
- Another structured interest
A share sale can sometimes avoid a direct Land Office transfer of the property, but sophisticated buyers will investigate the company’s history.
A company with:
- Nominee concerns
- Unclear capital
- Incomplete accounts
- Accumulated liabilities
- Unusual shareholder changes
- Weak corporate records
may become harder to sell.
Clean corporate governance therefore protects future marketability.
Property Transfer and Share Sale Taxes Are Different
Selling the property itself and selling shares in the company are different transactions.
Different taxes and costs can arise depending on whether the transaction involves:
- Land and building transfer
- Corporate shares
- Business assets
- Debt
- Combinations of these
For the broader tax framework, see our Налог на недвижимость в Таиланде для иностранных покупателей гид.
A transaction should not be structured only to avoid one Land Office fee without examining the wider tax and legal consequences.
Can Buying Property Through a Thai Company Be Legitimate?
Да.
A company-owned property transaction can be legitimate when:
- The company was lawfully established
- Shareholders are genuine
- Capital contributions are genuine
- Land ownership is lawful
- Accounts and taxes are properly maintained
- The company has no hidden liabilities
- The proposed share transfer complies with Thai law
- The resulting structure remains compliant after completion
The problem is not the mere existence of a Thai company.
The problem is using a company as a disguised substitute for prohibited foreign land ownership.
Red Flags When Buying Property Through a Thai Company
Foreign buyers should investigate further if they hear statements such as:
- “The Thai shareholders don’t matter.”
- “They’re just nominees.”
- “The lawyer provides the shareholders.”
- “You control 100% even though you own only 49%.”
- “Everyone in Phuket does this.”
- “No corporate due diligence is needed.”
- “The company is old, so it must be safe.”
- “The property doesn’t need transferring, just change the shareholders.”
- “The Thai shareholders already signed blank transfer documents.”
- “The foreigner funded all the share capital, but that’s normal.”
One statement alone does not automatically establish illegality.
Several of them together should substantially increase the buyer’s caution.
Alternatives to Buying Property Through a Thai Company
A company structure should not be the default solution for every foreign residential buyer.
Depending on the property and objective, alternatives can include:
Foreign Freehold Condominium
For a qualifying condominium, direct Foreign Freehold ownership is generally the clearest form of personal ownership available to a foreign buyer.
Registered Leasehold
A registered lease can provide contractual rights to occupy and use property without pretending that the foreign tenant owns the underlying land.
Renewal promises and long-term lease structures still require careful due diligence.
Thai Spouse Ownership
A Thai spouse can own land subject to applicable rules, but the foreign spouse does not automatically obtain ownership rights in that land.
The marital and financial consequences should be understood independently.
Separate Building Ownership
In certain circumstances, rights in a building can be separated from rights over the land beneath it.
The structure requires careful documentation.
Genuine Commercial Company
Where a company genuinely conducts business and needs the property for that business, company ownership may be commercially appropriate.
The corporate structure should arise from the underlying business reality.
Thai Company or Leasehold?
Foreign villa buyers often compare company ownership with leasehold.
There is no universal winner.
A leasehold offers contractual possession but does not provide ownership of the land.
A genuine Thai company can own land, but the foreign investor owns shares rather than personal title and assumes the responsibilities and risks of company ownership.
The comparison should include:
- Legal certainty
- Length of rights
- Контроль
- Annual costs
- Tax consequences
- Преемственность
- Перепродажа
- Корпоративные обязательства
- Regulatory exposure
- The actual purpose of the investment
The structure that appears cheapest on purchase day may not be the safest over the life of the investment.
Existing Companies Are Not Automatically Safe Because They Pre-Date 2026
Another misconception is:
“The company existed before the new rules, so there is no problem.”
The 2026 registration measures do not automatically invalidate older companies.
But nominee arrangements were not made unlawful in 2026.
The new measures strengthen the tools used to examine suspicious structures.
Older companies can still attract scrutiny through:
- Shareholder changes
- Director changes
- Company amendments
- Property transactions
- Government investigations
- Tax reviews
- Due diligence by a future buyer
Historical structures therefore need review rather than automatic grandfathering.
Registration Is Not the Same as Legal Validation
Successful company registration is not a guarantee that every underlying commercial arrangement complies with all applicable law.
Likewise, registration of land in a company’s name does not necessarily certify that every shareholder arrangement behind the company is lawful.
Formal registration matters.
But it is not a substitute for independent analysis of the actual structure.
Questions to Ask Before Buying Property Through a Thai Company
Before proceeding, ask your independent lawyer:
- Why is a company appropriate for this property?
- Who genuinely owns the company?
- Who funded each shareholder’s investment?
- Can those capital contributions be documented?
- What rights does each shareholder actually hold?
- What business activity does the company conduct?
- Is the company permitted to conduct that activity?
- Can the company lawfully own this particular property?
- What liabilities already exist?
- What annual accounting and tax obligations apply?
- What happens when the property is sold?
- What happens if a shareholder dies or transfers shares?
- Does the structure raise Foreign Business Act or Land Code issues?
- Do the 2026 DBD documentation requirements affect the proposed transaction?
The answers should be understandable.
Complexity should not be used to hide the real ownership structure.
Buying Property Through a Thai Company: The 2026 Bottom Line
Buying property through a Thai company can be legitimate when the company and its shareholders are genuine.
It should not be used as a paper structure designed solely to make restricted foreign land ownership appear Thai.
Foreign buyers need to understand that:
- The company owns the land
- The foreign shareholder does not personally own it
- Thai shareholders must be genuine rather than nominees
- Capital contributions should be real and traceable
- Corporate obligations continue after the purchase
- Buying an existing company means inheriting its history and potential liabilities
- Thailand has significantly strengthened scrutiny of foreign-linked company structures in 2026
For many foreign residential buyers, a Foreign Freehold condominium or carefully reviewed lease structure can be simpler than creating a company purely to hold a private home.
For genuine commercial investors, a Thai company may still be entirely appropriate where ownership, funding, governance and business activity comply with Thai law.
The ownership structure should follow the genuine transaction.
It should never be engineered merely to disguise foreign ownership.
Компания JFTB Real Estate Phuket консультирует иностранных покупателей недвижимости с 2013 года.
If you are considering покупка недвижимости через тайскую компанию in Phuket, particularly a villa or property already held inside an existing company, investigate the corporate structure before paying a significant deposit.
A property can be excellent.
The company holding it can still determine whether the investment is secure.
