Покупка недвижимости в Таиланде ни в коем случае не должна начинаться с вопроса:
“Мне нравится этот дом?”
Первый серьезный вопрос:
“Могу ли я безопасно приобрести права, которые, как мне кажется, я покупаю?”
В этом и заключается цель комплексная проверка недвижимости в Таиланде.
Для иностранного покупателя комплексная проверка — это не просто проверка юристом правоустанавливающих документов. Надлежащая проверка должна охватывать юридическую структуру собственности, саму недвижимость, продавца, зарегистрированные права, доступ, разрешения, строительство, управление кондоминиумом, договорные обязательства и коммерческие предположения, лежащие в основе покупки.
Таким образом, для кондоминиума, виллы, земельного участка и строящегося объекта требуются разные исследования.
Цель состоит не в том, чтобы устранить все теоретические риски.
Цель состоит в выявлении существенных рисков. прежде чем они станут проблемой покупателя.
В этом руководстве объясняется процесс проверки юридической чистоты сделки, который должны понимать иностранные покупатели перед приобретением недвижимости в Пхукете, Бангкоке или других городах Таиланда.
Что такое комплексная проверка недвижимости в Таиланде?
Проверка юридической чистоты объекта недвижимости — это исследование, проводимое до того, как покупатель принимает на себя юридические и финансовые обязательства по сделке с недвижимостью.
Оно должно ответить на три разных вопроса.
1. Юридическая проверка
Может ли продавец на законных основаниях передать продаваемый товар, и может ли покупатель на законных основаниях приобрести его?
Это включает в себя право собственности, титул, обременения, контракты, правила владения иностранными компаниями, разрешения и зарегистрированные права.
2. Техническая экспертиза
Соответствует ли фактическое состояние объекта недвижимости юридическим документам, планам и изображениям?
Это может включать в себя состояние конструкции, границы участка, дренаж, качество строительства, разрешения на строительство, подъездные пути и инженерные сети.
3. Коммерческая комплексная проверка
Сохраняет ли сделка свою финансовую целесообразность после проверки фактов?
Это включает в себя сравнительную стоимость недвижимости, затраты на управление, предположения относительно арендной платы, конкурирующее предложение и будущую ликвидность при перепродаже.
Сильный комплексная проверка недвижимости в Таиланде сочетает в себе все три.
Правовая ценность передаваемого имущества всё ещё может быть технически дефектной.
Даже технически безупречная недвижимость может быть переоценена.
И даже привлекательная инвестиция может быть юридически непригодна для иностранного покупателя.
Проведение комплексной проверки должно быть завершено до того, как покупатель потеряет свои рычаги влияния.
Лучшее время для выявления проблемы — до подписания безусловного договора купли-продажи или перевода значительной суммы невозвратного платежа.
Тщательную проверку объекта недвижимости в Таиланде следует проводить, пока у покупателя еще есть возможность отказаться от сделки или пересмотреть условия договора.
На практике некоторые сделки начинаются с внесения залога за бронирование.
Если перед завершением полной проверки юридической чистоты сделки требуется внесение задатка, покупатель должен понимать следующее:
- Возврат депозита не предусмотрен.
- при каких условиях
- период комплексной проверки
- Что произойдет, если право собственности, документы, выдающие разрешения, будут недействительными?
- Что произойдет, если иностранная собственность не будет зарегистрирована?
- Что произойдет, если продавец не сможет выполнить заказ?
Покупатель, обнаруживший проблему, находясь при этом под защитой договора, имеет варианты действий.
Покупатель, обнаруживший ту же проблему после перевода полной суммы покупки, имеет право на оспаривание сделки.
Это принципиальное различие.
Шаг 1: Точно подтвердите, что именно вы покупаете.
Прежде чем исследовать объект недвижимости, определите, что это за актив.
Это кажется очевидным, но многие сделки становятся запутанными, потому что несколько различных юридических интересов объединяются под словом “имущество”.
Возможно, вы на самом деле покупаете:
- кондоминиум, находящийся в частной собственности иностранца
- кондоминиум в Таиланде, находящийся в частной собственности.
- арендованный кондоминиум
- здание виллы
- аренда земли
- дом и зарегистрированный договор аренды земли
- акции тайской компании
- незастроенный участок земли
- договорное право на строительство вне рамок проекта
- коммерческое здание
- отель или действующее предприятие
Эти понятия не взаимозаменяемы.
Требования к юридической проверке для каждого типа строения различны.
Обзор структуры собственности можно найти на сайте JFTB. Покупка недвижимости в Таиланде для иностранцев..
Шаг 2: Проверка продавца
Проверка продавца является основополагающей частью комплексной проверки недвижимости в Таиланде, поскольку одного лишь права собственности не всегда достаточно для завершения сделки.
Покупатель должен убедиться, что лицо или компания, продающая недвижимость, действительно имеет на это законные полномочия.
Для частного продавца проверка может включать в себя следующее:
- личность
- владение
- семейное положение, если это имеет юридическое значение
- полномочия подписывать
- доверенности
- при необходимости, документы о наследовании
Для корпоративного продавца проверка становится более широкой.
К числу соответствующих документов могут относиться:
- заявление компании
- информация для акционеров
- директора
- право подписи
- цели компании
- корпоративные решения
- текущий правовой статус
Если лицо, подписывающее договор, не имеет полномочий обязывать собственника, то качество имущества не имеет значения.
Шаг 3: Проверьте право собственности в Земельном управлении.
Таким образом, официальная проверка прав собственности является одним из ключевых элементов комплексной проверки недвижимости в Таиланде.
Предоставленная продавцом или агентом фотокопия не должна рассматриваться как окончательное подтверждение.
Тщательная проверка правового титула должна подтвердить наличие прав в официальной записи Земельного управления.
В зависимости от объекта недвижимости это может установить следующее:
- текущий зарегистрированный владелец
- тип заголовка
- площадь земли
- предыдущие зарегистрированные транзакции
- ипотека
- зарегистрированные договоры аренды
- узуфрукты
- сервитуты
- поверхности
- другие зарегистрированные права или обременения
Обратная сторона тайского документа на право собственности на землю может быть столь же важна, как и лицевая.
Даже если недвижимость выглядит ухоженной, она может быть обременена зарегистрированной ипотекой или правами третьих лиц.
Поэтому адвокат покупателя должен подтвердить текущее положение дел в реестре, а не полагаться на старую копию.
LandsMaps полезен, но это не является должной проверкой.
Департамент земельных ресурсов Таиланда предоставляет следующие услуги: официальный сервис LandsMaps, что может быть полезно в качестве предварительного инструмента.
Это может помочь определить местоположение участка и сравнить его основные координаты, форму и площадь на карте с объектом недвижимости, выставленным на продажу.
Однако онлайн-карта не заменяет собой официальное расследование, проводимое Земельным управлением.
Это не заменяет проверку:
- владение
- ипотека
- зарегистрированные права
- текущие обременения
- подлинность документа
Для комплексная проверка недвижимости в Таиланде, LandsMaps — это полезный первый фильтр, но не окончательная юридическая проверка.
Шаг 4: Разберитесь в вопросах права собственности на землю.
Не все тайские земельные документы предоставляют одинаковые права.
В большинстве обычных сделок с недвижимостью самым надежным правом собственности на землю является... Чаноте, ранее известный как Nor Sor 4 Jor.
Существуют и другие земельные документы, в том числе Nor Sor 3 Gor и Nor Sor 3, которые предусматривают разный уровень точности межевания и юридических прав.
Иностранному покупателю ни в коем случае не следует предполагать, что каждый документ, небрежно называемый “документом о праве собственности”, гарантирует полное право собственности.
Адвокат должен установить:
- точный тип документа
- связанные с ним права
- статус границ
- можно ли зарегистрировать передачу права собственности или аренду
- целесообразно ли проведение дальнейшего исследования
При совершении дорогостоящих сделок с виллами и земельными участками качество права собственности должно влиять как на риски, так и на стоимость.
Шаг 5: Проверка физических границ
При покупке земельных участков и вилл в Таиланде проверка недвижимости должна подтвердить, что физический участок соответствует зарегистрированному земельному участку.
Юридически оформленный земельный участок и показанная во время осмотра земля должны совпадать.
Это особенно важно для:
- большие участки
- земля на склоне холма
- старые объекты недвижимости
- нерегулярные границы
- недвижимость на берегу моря
- земельный участок с соседней постройкой
К потенциальным проблемам относятся:
- заборы за пределами установленных законом границ
- соседнее вторжение
- здания, пересекающие границы
- подъездные дороги за пределами заголовка
- Заявленная площадь земельного участка отличается от указанной в документе о праве собственности.
В случае приобретения материальных земельных участков может быть оправдано проведение официальной топографической съемки или проверки границ.
Никогда не следует предполагать, что стена, окружающая участок, обязательно является его законной границей.
Шаг 6: Подтверждение законного доступа
Правовой доступ имеет особое значение при проведении комплексной проверки недвижимости в Таиланде, поскольку одного лишь физического доступа по дорогам может быть недостаточно для регистрации права проезда.
Одна из важнейших проверок земельных участков также является одной из наиболее часто недооцениваемых:
Каким образом данный объект недвижимости юридически связан с общественной дорогой?
Физический доступ и юридический доступ — это не одно и то же.
Дорога может физически достигать объекта недвижимости, но проходить через частную собственность.
Покупатель должен выяснить, имеется ли доступ:
- публичный
- включено в заголовок
- защищено зарегистрированным сервитутом
- зависит от неформального соглашения
Это особенно важно для застроек на склонах холмов Пхукета и старых вилловых районов.
Объект недвижимости без надежного законного доступа может стать сложным для развития, финансирования или перепродажи.
Прекрасный вид на море не решает проблему плохого доступа.
Шаг 7: Проверка ипотечных кредитов и других обременений
В ходе проверки правового титула необходимо выявить зарегистрированные права, затрагивающие данную собственность.
К ним могут относиться:
- ипотека
- аренда
- узуфрукты
- сервитуты
- поверхности
- регистрация, связанная с судом
- другие зарегистрированные интересы
Наличие ипотеки не обязательно препятствует продаже.
Это означает, что процедура выписки и перевода должна быть должным образом скоординирована.
Никогда не следует предполагать, что продавец “разберется с этим позже”.
Механизм устранения материальных обременений должен быть разработан до завершения строительства.
Комплексная проверка кондоминиума
Для покупателей квартир в кондоминиумах в Таиланде проверка юридической чистоты объекта недвижимости выходит за рамки оценки отдельной квартиры и включает в себя оценку правового и финансового состояния здания.
Для покупки квартиры в кондоминиуме требуется иной список требований, чем для покупки виллы или земельного участка.
Иностранным покупателям не следует останавливаться на достигнутом после осмотра объекта и проверки документов на право собственности.
Само здание является частью инвестиций.
Шаг 8: Подтверждение права на получение права собственности на недвижимость для иностранного гражданина.
Иностранные граждане могут владеть соответствующими квартирами в кондоминиумах Таиланда на условиях иностранного права собственности, с учетом установленного законом ограничения на долю иностранного владения в зарегистрированном кондоминиуме.
Иностранная собственность ограничена 49% от общей площади всех квартир в кондоминиуме.
Расчет касается площади, а не просто количества квартир.
Таким образом, покупателю необходимо подтверждение того, что данная единица недвижимости может быть законно передана в иностранную собственность.
Это необходимо установить до выделения значительных невозвратных средств.
Подробную информацию о структуре, специфичной для кондоминиумов, см. на сайте JFTB. Покупка квартиры в Пхукете иностранцем..
Шаг 9: Проверка процедуры подтверждения источника финансирования.
Иностранному покупателю, приобретающему квартиру в кондоминиуме на условиях иностранного права собственности, как правило, необходимы соответствующие банковские документы, подтверждающие, что средства для покупки соответствуют требованиям регистрации.
Поэтому структуру платежей следует планировать до перевода денег.
Покупатель должен уточнить информацию у юриста и в банке-получателе:
- исходный счет
- бенефициар
- валюта
- описание передачи
- необходимая банковская документация
- сумма, необходимая для регистрации перевода
Не следует импровизировать в процессе оплаты в конце транзакции.
Вполне приемлемый кондоминиум может стать непригодным для регистрации в соответствии с замыслом, если финансовая документация оформлена неправильно.
Шаг 10: Проверка юридического лица, представляющего интересы кондоминиума.
Данный анализ на уровне здания является неотъемлемой частью комплексной проверки недвижимости в Таиланде при покупке кондоминиумов на вторичном рынке.
Покупка квартиры в кондоминиуме означает приобретение как отдельного жилого помещения, так и доли в управляемом здании.
Таким образом, финансовое положение юридического лица может существенно повлиять на инвестиции.
При проведении комплексной проверки следует учитывать следующие доступные меры:
- плата за пользование общими зонами
- резервный фонд
- неоплаченные сборы
- крупные запланированные расходы
- управление качеством
- техническое обслуживание зданий
- страхование
- финансовое положение
- протоколы собраний
- споры
- судебные разбирательства
- правила строительства
Красивая квартира в доме с низкими финансовыми показателями может обернуться дорогостоящей проблемой.
Проверьте наличие задолженности.
Перед передачей права собственности необходимо выяснить и урегулировать непогашенные обязательства по общим зонам, относящимся к данной квартире.
В соглашении должно быть четко указано, кто несет ответственность за:
- неоплаченные коммунальные сборы
- специальные оценки
- балансы полезности
- другие непогашенные строительные платежи
Не стоит полагаться только на слова продавца о том, что все платежи произведены.
Документальное подтверждение имеет значение.
Ознакомьтесь с правилами кондоминиума.
Инвесторам также следует ознакомиться с действующими строительными нормами и правилами.
Важные ограничения могут повлиять на:
- домашние животные
- ремонт
- стоянка
- деловая активность
- арендное использование
- краткосрочное размещение
- использование общих зон
Это особенно важно, если доход от аренды является частью инвестиционного обоснования.
Покупатель не должен сначала совершить покупку, а затем обнаружить эксплуатационные ограничения.
Проверка юридической чистоты виллы — более сложная процедура.
В Таиланде проверка юридической чистоты сделок с виллами является одной из областей, где она приобретает особое значение, поскольку права на землю и на здание могут быть разделены.
Сделка по продаже виллы может включать в себя одновременно несколько юридических аспектов.
Покупатель может приобретать права, относящиеся к:
- земля
- здание
- арендовать
- компания
- общая инфраструктура
- управление недвижимостью
Не следует рассматривать “собственность за виллу” как единое юридическое понятие.
В ходе комплексной проверки необходимо точно определить, какая сторона владеет каждым компонентом и как эти права взаимосвязаны.
Шаг 11: Проверка права собственности на здание
Вопросы владения землей и владения зданием могут быть отдельными.
Иностранному покупателю, приобретающему виллу на условиях аренды, необходимо, чтобы юрист установил, какие права существуют в отношении самого здания.
В качестве соответствующих доказательств могут быть использованы следующие материалы:
- строительная документация
- разрешения
- документация по продаже
- регистрационные записи
- договорные положения о праве собственности
Цель состоит в том, чтобы избежать оплаты за здание, не имея четко обоснованной правовой позиции в отношении него.
Шаг 12: Проверка разрешения на строительство.
Поэтому при проведении комплексной проверки недвижимости в Таиланде необходимо сравнить существующее здание с разрешениями и утвержденными планами, где это применимо.
В случае с уже существующей виллой или домом, убедитесь, что строительство было законно разрешено.
Юрист и технический консультант должны изучить соответствующие разрешения и определить, соответствует ли фактическое состояние здания в целом разрешенным нормам.
Возможные проблемы включают в себя:
- расширения, добавленные позже
- дополнительные этажи
- расширенные террасы
- перенесенные бассейны
- переоборудованные сооружения
- несанкционированные гостевые дома
Здание, существующее физически, не означает автоматически, что оно было юридически одобрено в своем нынешнем виде.
Шаг 13: Проверьте зонирование и ограничения на застройку.
При покупке недвижимости зонирование приобретает особое значение:
- незастроенный участок земли
- реконструируемая недвижимость
- земля на склоне холма
- прибрежная недвижимость
- крупные поместья
Покупатель должен выяснить, разрешено ли законно строить задуманный проект.
К числу проблем могут относиться:
- высота здания
- неудачи
- склон
- экологические нормы
- ширина дороги
- плотность
- разрешенное использование
Не стоит покупать земельные участки под застройку, основываясь исключительно на том, что, по мнению архитектора, можно разместить на этом участке.
В первую очередь проверьте правовую основу проекта.
Шаг 14: Проведение технической экспертизы
Проведение юридической экспертизы не позволит определить, протекает ли крыша.
В случае с домами и виллами высокой стоимости независимая техническая экспертиза может выявить такие проблемы, как:
- структура
- растрескивание
- гидроизоляция
- крыша
- бассейн
- сантехника
- электрические системы
- кондиционер
- дренаж
- подпорные стены
- влага
- повреждения от термитов
- системы очистки сточных вод
Тропический климат Пхукета делает управление водными ресурсами особенно важным.
Участок, который выглядит идеально в сухой сезон, может вести себя совершенно иначе во время сильного дождя.
Таким образом, технический осмотр является важной частью комплексная проверка недвижимости в Таиланде, особенно это касается вилл на склонах холмов и старых зданий.
Шаг 15: Проверьте дренажную систему и подверженность затоплению.
Вопрос дренажа заслуживает отдельного изучения.
Посмотрите дальше, чем просто на сам объект недвижимости.
Учитывать:
- высота дороги
- соседний участок земли
- водные каналы
- подпорные стены
- сток по склону
- предыдущие отметки наводнения
- дренажные отверстия
По возможности посещайте это место после сильных дождей.
Возможно, продавец отремонтировал интерьер.
Вода следует за землей.
Комплексная проверка арендаторов
Сделки с арендованной недвижимостью требуют особенно тщательного анализа, поскольку маркетинговые формулировки могут создавать нереалистичные ожидания.
Под Статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда, Обычная аренда недвижимого имущества не может превышать 30 лет. По истечении этого срока может быть заключен новый договор аренды, но сам новый срок не может превышать 30 лет.
Это так и есть. нет Это означает, что данное сегодня обещание о будущих продлениях должно автоматически рассматриваться как юридический эквивалент зарегистрированного в настоящее время права собственности сроком на 60 или 90 лет.
Это различие стало особенно важным после Решение Верховного суда Таиланда № 4655/2566 (2023).
В этом случае стороны заключили первоначальный договор аренды на 30 лет, а также договорились о продлении еще на два 30-летних периода. Договоренности на будущие периоды были достигнуты с самого начала, а дополнительная арендная плата была фактически согласована и выплачена авансом.
Он Решение Верховного суда Было установлено, что данная структура демонстрирует намерение обойти установленный законом 30-летний срок, предусмотренный статьей 540. Таким образом, обещания, касающиеся двух дополнительных 30-летних периодов, были признаны недействительными.
Значение этого решения необходимо тщательно подчеркнуть.
Да, это так. нет Это означает, что стороны никогда не смогут заключить новый договор аренды после истечения срока действия существующего.
В самом разделе 540 признается, что после истечения срока действия договора может быть заключен новый договор аренды на другой срок, не превышающий 30 лет.
Решение № 4655/2566 демонстрирует риск лечения по заранее оговоренному плану. Структура 30+30+30 создана с самого начала. как будто это уже гарантирует зарегистрированное право собственности сроком на 90 лет.
Для иностранных покупателей это различие имеет решающее значение.
Для покупателей недвижимости, приобретающих право аренды, проверка юридической чистоты объекта в Таиланде должна различать зарегистрированный срок аренды и договорные обязательства, касающиеся возможного будущего продления.
Шаг 16: Анализ фактически зарегистрированного договора аренды
Покупатель должен понимать:
- первоначальный зарегистрированный срок
- Дата начала
- оставшийся срок
- арендодатель
- арендатор
- передача или уступка прав
- положения о наследовании
- положения о продаже
- пункты о расторжении договора
- арендные обязательства
- текст продления
Объект недвижимости, рекламируемый как “30+30+30” ни в коем случае нельзя оценивать так, как если бы покупатель уже обладал гарантированным 90-летним зарегистрированным правом собственности..
Решение Верховного суда № 4655/2566 содержит важное предостережение против сооружений, изначально спроектированных с целью обойти установленный в Таиланде 30-летний лимит аренды.
Юридическая сторона вопроса имеет большее значение, чем маркетинговые уловки.
Шаг 17: Проверьте, кому принадлежит земля по договору аренды.
Договор аренды надежен лишь настолько, насколько надежны правовые отношения с землевладельцем и зарегистрированные права.
Покупатель должен установить:
- кому принадлежит земля
- имеет ли арендодатель полномочия
- находится ли земля в ипотеке
- существуют ли предыдущие договоры аренды
- надлежащим ли образом зарегистрирован договор аренды
- Что произойдет, если землю продадут?
- Какие права могут быть переданы или унаследованы?
Договор аренды ни в коем случае нельзя рассматривать отдельно от права собственности, лежащего в его основе.
Имущество, принадлежащее компании
Некоторые объекты недвижимости в Таиланде, особенно виллы, продаются через компании.
Это может потребовать значительно большей осмотрительности, чем простая покупка активов.
Покупатель должен сначала выяснить, что именно предлагается.
Покупатель приобретает:
- имущество от компании
или
- Акции компании, владеющей недвижимостью?
Это совершенно разные сделки.
Шаг 18: Покупка акций означает покупку истории компании.
При приобретении акций покупатель может унаследовать активы, связанные с предыдущей деятельностью компании.
Таким образом, комплексная корпоративная проверка может включать в себя:
- акционеры
- директора
- акционерный капитал
- финансовая отчетность
- долги
- налоги
- контракты
- судебные разбирательства
- ипотека
- обязательства сотрудников
- деловая активность
- исторические сделки
Покупка компании только потому, что ей принадлежит вилла, не равнозначна покупке чистого объекта недвижимости.
Номинальные структуры — это тревожный сигнал.
Тайская компания не должна использоваться лишь в качестве формального механизма для обхода ограничений на владение землей иностранными гражданами.
Структура не становится легитимной только потому, что в реестре акционеров указано номинальное большинство тайских акционеров.
Правовая и коммерческая сущность:
- финансирование
- акционеры
- контроль
- деловая активность
- принятие решений
имеет значение.
Иностранному покупателю, рассматривающему приобретение недвижимости, принадлежащей компании, следует получить независимую консультацию тайского юриста и налогового консультанта, прежде чем предполагать, что существующая структура может быть безопасно сохранена.
Проверка благонадежности объектов недвижимости на стадии строительства.
Покупка недвижимости на этапе строительства меняет характер риска.
После завершения строительства покупатель может осмотреть объект недвижимости.
При покупке недвижимости на этапе строительства покупатель приобретает договорное обязательство о том, что актив будет существовать в будущем.
Поэтому при проведении комплексной проверки необходимо изучить не только земельный участок и сам проект, но и самого застройщика.
Шаг 19: Изучите информацию о разработчике.
К числу соответствующих проверок могут относиться:
- регистрация компании
- директора
- акционеры
- капитал
- завершенные проекты
- история доставок
- судебные разбирательства
- финансовое положение, где это имеется
- репутация среди предыдущих покупателей
Красивый выставочный зал не является доказательством финансовой состоятельности.
Шаг 20: Подтвердите, что проект контролирует земельный участок.
Разработчик должен быть в состоянии продемонстрировать правовое основание для реализации проекта.
В ходе расследования должно быть установлено:
- владение землей
- заголовок
- ипотека
- финансирование
- обременения
- права на застройку
Если земля находится в залоге, это не делает проект автоматически небезопасным.
Это означает, что покупатель и юрист должны понимать, как в конечном итоге будет передана и отчуждена недвижимость или соответствующие права.
Шаг 21: Проверьте наличие разрешений, прежде чем доверять визуализациям.
В зависимости от обстоятельств, соответствующие исследования могут включать:
- разрешение на строительство
- разрешение на строительство
- экологические разрешения, где это применимо
- стратегия регистрации кондоминиумов
- при необходимости получить разрешения на строительство отеля или коммерческое строительство.
Иллюстрации, используемые в маркетинговых целях, не являются нормативными документами.
Наличие бассейна, сооружения на крыше, дополнительного здания или вида на море, показанных в рекламных материалах, не следует автоматически считать юридически одобренным.
Шаг 22: Ознакомьтесь с договором купли-продажи.
Договор должен отражать ту сделку, в которую, по мнению покупателя, он вступает.
К числу важных вопросов могут относиться:
- точное определение свойств
- цена покупки
- график платежей
- дата завершения
- технические характеристики
- структура собственности
- обязательства по передаче
- налоги и сборы
- по умолчанию
- задерживать
- средства
- назначение
- отмена
- права на возврат средств
В договоре также должны быть отражены существенные выводы, сделанные в ходе комплексной проверки.
Проверка благонадежности, которая выявляет проблему, но оставляет контракт без изменений, не считается завершенной.
Коммерческая комплексная проверка
В ходе комплексной проверки коммерческой недвижимости в Таиланде задается вопрос, оправдывает ли проверенный актив свою покупную цену и инвестиционные предположения.
Юридическая проверка не гарантирует, что вы платите справедливую цену.
В ходе комплексной коммерческой проверки задается отдельный вопрос:
Была бы эта покупка по-прежнему разумной, если бы все юридические документы были безупречными?
Шаг 23: Проверка сопоставимых объектов недвижимости
Сравните данный объект недвижимости с реальными предложениями конкурентов.
При проведении соответствующих сравнений следует учитывать следующее:
- то же самое микроместоположение
- тот же тип недвижимости
- владение
- возраст
- состояние
- размер
- вид
- земля
- удобства
- застройщик или недвижимость
Не следует сравнивать квартиру, находящуюся в частной собственности иностранца, с квартирой, предоставленной по тайской квоте, без предварительной корректировки.
Не стоит сравнивать виллу с видом на море с виллой, расположенной вдали от моря, только потому, что у них один и тот же почтовый индекс.
И не используйте средние показатели по всему Пхукету для оценки стоимости конкретного объекта недвижимости.
Шаг 24: Проверка предположений об аренде
Если инвестиционная привлекательность проекта зависит от арендного дохода, проверьте это на практике.
При наличии запрашивайте доказательства.
Проанализируйте:
- реалистичная ежемесячная или посуточная арендная плата
- заполняемость
- сезонность
- плата за управление
- комиссионные
- коммунальные услуги
- обслуживание
- общие сборы
- ремонт
- замена мебели
- налоги
Валовая доходность — это не чистая прибыль.
А указанные в рекламе цены на отдых не являются подтверждением годового дохода.
Методологию инвестирования см. на сайте JFTB. Руководство по инвестициям в недвижимость на Пхукете в 2026 году.
Шаг 25: Проверьте, является ли предполагаемое использование помещения для сдачи в аренду законным.
Недвижимость может находиться в законной собственности, но при этом быть непригодной для предлагаемой стратегии сдачи в аренду.
Краткосрочное размещение в Таиланде может подпадать под действие нормативных требований, предъявляемых к отелям, кондоминиумам и другим организациям.
Не принимать:
“Все в здании пользуются Airbnb”.”
в качестве юридической проверки.
Инвестору необходимо знать, разрешено ли предполагаемое использование с юридической и договорной точки зрения.
Шаг 26: Подумайте о перепродаже перед покупкой.
Один из наиболее важных вопросов для проведения комплексной проверки звучит так:
Кто купит у меня эту недвижимость позже?
В число потенциальных будущих покупателей могут входить:
- тайские собственники жилья
- иностранные покупатели квартир
- международные покупатели товаров для образа жизни
- инвесторы
- разработчики
- операторы отелей
Если ответ крайне узкий, то цена должна отражать этот риск.
Обеспечение ликвидности является частью комплексной проверки.
Таким образом, комплексная проверка недвижимости в Таиланде должна объединять юридическую проверку, физический осмотр и коммерческий анализ, а не рассматривать их как отдельные этапы.
Трехуровневая проверка благонадежности JFTB
Прежде чем рекомендовать покупателю продолжить сделку, JFTB оценивает объект недвижимости с трех независимых точек зрения.
Уровень 1 — Юридический
Может ли покупатель безопасно приобрести желаемые юридические права?
Уровень 2 — Физический
Соответствует ли фактическое состояние объекта недвижимости правоустанавливающим документам, разрешениям, состоянию и заявлениям?
Уровень 3 — Коммерческий
Имеет ли смысл совершать покупку по согласованной цене и с учетом предполагаемого использования?
Объект недвижимости должен выдержать испытание всеми тремя слоями.
Пройти только один или два теста недостаточно.
Типичные признаки, указывающие на необходимость должной осмотрительности.
Эффективная проверка недвижимости в Таиланде должна выявлять тревожные признаки на достаточно ранней стадии, чтобы покупатель мог провести собственное расследование, пересмотреть условия сделки или отказаться от нее.
К предупреждающим знакам относятся:
- давление с целью немедленной оплаты
- отказ предоставить название
- Имя продавца отличается от имени зарегистрированного владельца без объяснения причин.
- неясный доступ
- незарегистрированная дорога
- существенная разница в площади земли
- ипотека без объяснения причин
- отсутствует разрешение на строительство
- Иностранная квота не подтверждена
- гарантированная доходность от аренды без учета фундаментальных экономических факторов
- “30+30+30” позиционируется как гарантия владения на 90 лет.
- структура компании-номинала
- Застройщик не может подтвердить свои права на землю.
- строительство не соответствует планам
- Стратегия сдачи в аренду зависит от сомнительного краткосрочного использования.
Один тревожный сигнал не всегда приводит к срыву сделки.
Это требует объяснения.
Ряд необъяснимых тревожных сигналов обычно указывает на то, что покупателю следует притормозить.
Кому следует проводить комплексную проверку объекта недвижимости?
Юридическую проверку должен проводить квалифицированный, независимый тайский юрист, представляющий интересы покупателя.
“Независимость” имеет значение.
Адвокат застройщика представляет интересы застройщика.
Адвокат продавца представляет интересы продавца.
Агент по недвижимости не заменяет юридическую консультацию.
Независимая профессиональная консультация имеет решающее значение для комплексной проверки недвижимости в Таиланде, поскольку покупателю необходимы консультанты, интересы которых не совпадают с интересами продавца или застройщика.
Роль JFTB как консультанта покупателя заключается в выявлении коммерческих и транзакционных рисков, координации документации и обеспечении того, чтобы задавались правильные вопросы.
Окончательное юридическое заключение должен предоставить адвокат покупателя.
Аналогичным образом, техническая инспекция должна проводиться квалифицированным независимым специалистом, если это оправдано особенностями объекта недвижимости.
Когда следует уйти?
Проверка благонадежности не предназначена для того, чтобы заставить довести каждую сделку до завершения.
Иногда его цель — отговорить покупателя от покупки.
Покупатель должен быть готов пересмотреть сделку, если существенная проблема не может быть удовлетворительно решена.
Одним из наиболее ценных результатов комплексной проверки недвижимости в Таиланде является понимание того, когда сделку не следует заключать.
Примерами могут служить:
- дефект права собственности
- неприемлемый заголовок
- нет безопасного доступа
- крупное несанкционированное строительство
- структура собственности не подходит покупателю
- Разработчик не может установить законные права на проект.
- договор, отказывающийся защитить покупателя от известных рисков
Потерять бронирование может быть очень неприятно.
Покупка неисправного оборудования может обойтись гораздо дороже.
Часто задаваемые вопросы
Что такое комплексная проверка недвижимости в Таиланде?
Это юридическое, техническое и коммерческое исследование, проводимое перед покупкой недвижимости для проверки права собственности, титула, зарегистрированных прав, разрешений, физического состояния, структуры собственности и инвестиционных предположений.
Нужен ли мне юрист для покупки недвижимости в Таиланде?
Иностранным покупателям настоятельно рекомендуется воспользоваться услугами независимого тайского юриста, особенно в случаях, когда речь идет о земельных участках, виллах, аренде, корпоративных структурах или проектах, находящихся на стадии строительства.
Что следует проверить в тайском документе, подтверждающем право собственности?
В ходе проверки необходимо установить тип права собственности, зарегистрированного владельца, площадь земельного участка, историю владения (если таковая имеется) и зарегистрированные обременения, такие как ипотека, аренда, сервитуты или другие права.
Безопасно ли покупать Chanote?
В Таиланде существует पर्राशन (документ, подтверждающий право собственности на землю), однако наличие такого документа не исключает необходимости проверки права собственности, обременений, границ, доступа, зонирования и законности застройки.
Можно ли проверить право собственности на тайский земельный участок онлайн?
Система LandsMaps Департамента земель полезна для предварительной идентификации земельных участков, но она не заменяет официальную проверку прав собственности в Земельном управлении.
Что следует проверить перед покупкой квартиры в Таиланде?
Важные проверки включают проверку права собственности, продавца, наличия иностранного капитала, банковских документов, непогашенных коммунальных платежей, управляющей компании кондоминиума, правил, состояния здания и договора купли-продажи.
Что следует проверить перед покупкой виллы на Пхукете?
Помимо прав собственности и структуры владения, проверьте права собственности на здание, разрешения, законный доступ к дорогам, границы, дренажную систему, конструкцию, коммунальные услуги, управление имуществом, а также любые договоры аренды или соглашения с компанией.
Гарантирует ли договор аренды 30+30+30 лет на 90 лет?
Нет. Заранее согласованная структура 30+30+30 не должна рассматриваться как гарантированное зарегистрированное право собственности на 90 лет. Решение Верховного суда Таиланда № 4655/2566 содержит важное предостережение против соглашений, изначально структурированных таким образом, чтобы обойти установленный законом 30-летний лимит аренды.
Можно ли продлить договор аренды через 30 лет?
Раздел 540 позволяет сторонам заключать новый договор аренды после истечения срока действия первоначального договора, при условии, что новый срок не превышает 30 лет. Это отличается от нынешнего предположения, что будущие продления уже представляют собой гарантированное долгосрочное зарегистрированное право.
Безопасно ли покупать недвижимость через тайскую компанию?
Всё зависит исключительно от компании и сделки. Покупка акций может повлечь за собой корпоративную ответственность для покупателя, а номинальные структуры, предназначенные для обхода ограничений на иностранное владение, создают серьёзные юридические риски.
Стоит ли мне осматривать недвижимость застройщика, находящегося на стадии строительства?
Да. При проведении комплексной проверки на этапе строительства необходимо изучить застройщика, земельный участок, финансирование, разрешения, согласования проекта, историю контрактов и сдачи объекта до осуществления существенных платежей.
Гарантирует ли тщательная проверка прибыльность инвестиций в недвижимость?
Нет. Комплексная проверка снижает выявляемые юридические, технические и коммерческие риски. Она не может гарантировать будущий рост цен, заполняемость арендных площадей или доходность инвестиций.
Может ли агент по недвижимости провести юридическую проверку?
Опытный агент может выявить проблемы и скоординировать процесс, но юридическую экспертизу и юридические заключения должны быть предоставлены независимым квалифицированным тайским юристом, представляющим интересы покупателя.
Комплексная проверка недвижимости с помощью JFTB
цель комплексная проверка недвижимости в Таиланде Цель состоит не в том, чтобы усложнить процесс покупки недвижимости.
Это необходимо для того, чтобы отделить факты от предположений, прежде чем вкладывать деньги.
Для международных покупателей наиболее выгодные сделки обычно обладают пятью характеристиками:
Ясное право собственности, чистый титул, законное использование, хорошее физическое состояние и разумная цена покупки.
Всё остальное второстепенно.
Прекрасный объект недвижимости с неудобным подъездом — это проблема.
Высокодоходная недвижимость, сдаваемая в аренду по незаконной схеме, представляет собой проблему.
Роскошная вилла без четкой структуры собственности – это проблема.
И даже юридически безупречная недвижимость, приобретенная значительно выше ее реальной рыночной стоимости, может оказаться неудачной инвестицией.
Компания JFTB Real Estate оказывает помощь иностранным покупателям в поиске недвижимости, ведении переговоров, сравнительном анализе рынка и координации независимой юридической и технической экспертизы на Пхукете и отдельных рынках Таиланда.
Для иностранных покупателей проверка юридической чистоты недвижимости в Таиланде в конечном итоге сводится к снижению неопределенности до того, как юридические и финансовые обязательства станут трудноотменяемыми.
Прежде чем совершить покупку, убедитесь, что вы точно понимаете, что именно покупаете.
Цель проста:
