Новые и вторичное жилье в Пхукете в 2026 году: цена, переговоры, риски и доходность.

При сравнении новой и вторичной квартиры в Пхукете цена покупки, потенциальная арендная плата и перспективы перепродажи имеют большее значение, чем возраст здания. В 2026 году значительный объем непроданных квартир и растущая конкуренция между жилыми комплексами делают эти факторы особенно важными.

Квартиры в строящемся доме привлекают покупателей современным дизайном, удобствами курортного типа и поэтапной оплатой. Квартиры на вторичном рынке предлагают нечто иное: уже существующую недвижимость, которую можно осмотреть, налаженное управление зданием и, в некоторых случаях, более широкие возможности для торга.

Для иностранных покупателей настоящий вопрос заключается не просто в этом. Новые или вторичные квартиры в Пхукете? Это вопрос выбора объекта недвижимости, который предлагает наилучший баланс между стоимостью приобретения, гарантией права собственности, доходностью от аренды и долгосрочной ценностью.

1. Рынок кондоминиумов Пхукета в 2026 году: почему у покупателей больше возможностей для ведения переговоров.

Рынок кондоминиумов на Пхукете претерпел значительные изменения после нескольких лет интенсивного развития.

В соответствии с Общие показатели CBRE по Пхукету за первое полугодие 2026 года, Согласно данным, опубликованным 20 августа 2026 года, количество новых проектов по строительству кондоминиумов увеличилось на 44,81 тыс. трлн танзанийских юаней по сравнению со второй половиной 2025 года.

Однако в первом полугодии 2026 года было завершено всего три проекта, включающие 1196 квартир, что на 56,81 тыс. трлн танзанийских шиллингов меньше, чем за предыдущие шесть месяцев. В нескольких проектах наблюдались задержки, или они не были готовы к сдаче в эксплуатацию.

Результаты исследования Прогноз развития жилищного сектора Пхукета от Krungsri Research, Статьи, опубликованные в августе 2026 года, особенно показательны:

• Согласно данным компании, объем продаж квартир в кондоминиумах снизился на 60.1% в 2025 году, По сравнению с 2024 годом, было продано 4758 единиц.
• Количество непроданных квартир в кондоминиуме увеличилось на 36.2%, к концу 2025 года их объем достигнет 12 346 единиц.
• Стоимость непроданных квартир достигла приблизительно 112 миллиардов бат.

Эти цифры не следует интерпретировать как снижение на 60,11 тыс. трлн рупий по всем сделкам с кондоминиумами на Пхукете, включая частные перепродажи. Они в основном иллюстрируют замедление продаж и давление на избыток предложения, затрагивающие жилые комплексы.

Фактически, компания Krungsri отдельно сообщила об увеличении числа сделок по передаче прав собственности на квартиры иностранными лицами в Пхукете на 18,31 триллиона рупий в течение 2025 года. Это различие имеет значение: продажи застройщикам, передача прав собственности и частная перепродажа — это разные рыночные показатели.

Для покупателей растущий объем конкурирующих предложений создает возможности для сравнения проектов, более тщательного ведения переговоров и избежания чрезмерной переплаты за новые проекты.

Для продавцов это делает реалистичное ценообразование все более важным.

Элитная квартира на берегу моря, пользующаяся реальным дефицитом, не может напрямую сравниваться со стандартной квартирой в крупном жилом комплексе на суше. Пхукет остается совокупностью различных рынков недвижимости, а не единой инвестиционной средой.

2. Новые и вторичное жилье в Пхукете: понимание различий

Новопостроенный кондоминиум и кондоминиум, находящийся на стадии строительства, не следует рассматривать как идентичные инвестиции.

Ан квартира на стадии строительства Покупка осуществляется до завершения строительства, иногда даже до его начала. Покупатели обычно вносят платежи поэтапно в соответствии с договором купли-продажи, а оставшаяся сумма выплачивается по достижении определенных этапов или путем перевода средств.

A завершено строительство нового кондоминиума Объект можно осмотреть перед покупкой. Здание существует, хотя история его управления, затраты на техническое обслуживание и фактическая доходность от аренды могут быть еще неполными.

A квартира на вторичном рынке Ранее находилась в собственности. Покупатели могут осмотреть квартиру, оценить состояние здания, проверить юридическое лицо, представляющее интересы кондоминиума, и иногда ознакомиться с документально подтвержденным доходом от аренды.

Ни один из вариантов не является автоматически лучшим. Правильный выбор зависит от инвестиционных целей покупателя, состояния недвижимости, цены покупки и предполагаемого срока владения.

3. Цены на новые и вторичные квартиры в Пхукете: за что вы на самом деле платите?

Одна из распространенных ошибок — сравнение двух квартир исключительно по заявленной цене за квадратный метр.

Новый проект может продаваться по более высокой цене из-за своего дизайна, инфраструктуры, местоположения или бренда. Однако эта цена должна окупаться для покупателя ощутимой выгодой.

Квартира на вторичном рынке может предложить больше жилой площади за те же деньги, особенно в жилых комплексах, построенных до недавней волны компактных квартир курортного типа.

Рассмотрим два гипотетических кондоминиума площадью 40 кв. м, расположенных в сопоставимых районах Пхукета.

В этом примере для перепродажи квартиры требуется на 850 000 бат меньше первоначального капитала.

Эта разница может позволить финансировать будущее техническое обслуживание, снизить инвестиционные риски или повысить доходность.

Тем не менее, Более низкая цена входа недостаточна для обеспечения лучшей долгосрочной ценности..

Старое здание может потребовать существенного ремонта, в то время как современное жилье может приносить более высокую арендную плату или привлекать более широкий круг будущих покупателей.

Эти цифры носят иллюстративный характер и не являются средними показателями по рынку Пхукета или котировками реальных объектов недвижимости. Расходы на приобретение варьируются в зависимости от сделки, применимых налогов и договорного распределения затрат.

Преимущества графика платежей при покупке недвижимости на этапе строительства

Покупка недвижимости на этапе строительства имеет одно важное финансовое преимущество: полная стоимость покупки не обязательно оплачивается авансом.

Покупатель может внести залог и платежи на этапе строительства до окончательного расчета по завершении сделки.

Это снижает объем капитала, вкладываемого на ранних этапах, хотя и влечет за собой строительные и застройщикские риски.

Поэтому для корректного сравнения следует учитывать сроки платежей, альтернативные издержки каждого платежа и время начала получения арендного дохода. Для серьезного инвестиционного анализа модель денежных потоков или расчет внутренней нормы доходности более информативны, чем сравнение только заявленной доходности.

4. Доходность от аренды: почему более дешевая квартира на вторичном рынке может показать лучшие результаты.

Доходность от аренды зависит от цены покупки, достижимой арендной платы, уровня заполняемости, эксплуатационных расходов и качества управления.

Новый кондоминиум может приносить более высокий доход от аренды благодаря своей инфраструктуре и современному дизайну. Однако высокая стоимость его приобретения может нивелировать это преимущество.

Используя предыдущий пример:

Квартира, приобретенная на вторичном рынке, приносит несколько меньший доход, но обеспечивает более высокую первоначальную операционную доходность, поскольку ее стоимость приобретения ниже.

Эти расчеты предполагают, что оба объекта недвижимости завершены и доступны для сдачи в аренду. Они не включают подоходный налог с физических лиц, финансирование, изменения стоимости недвижимости и возможные расходы на продажу. Это иллюстративные сценарии, а не прогнозы арендной платы.

Что насчет амортизации и возраста здания?

Преимущество при перепродаже может значительно уменьшиться, если потребуется капитальный ремонт.

Если владельцу недвижимости, выставленной на перепродажу, впоследствии потребуется дополнительно 300 000 бат капитальных затрат, общий объем инвестированного капитала увеличится до 5,25 млн бат. При условии, что годовой чистый операционный доход останется неизменным, доходность от этой увеличенной капитальной базы снизится примерно до 3,331 TP3T.

Время осуществления этих расходов также влияет на фактическую доходность инвестора.

Именно поэтому при покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо провести анализ резервного фонда, счетов кондоминиума, технического обслуживания лифта, гидроизоляции, состояния фасада и любых запланированных дополнительных взносов.

Аналогично, не следует предполагать, что будущая стоимость перепродажи новой квартиры в кондоминиуме останется на уровне первоначальной цены, установленной застройщиком.

Для подробного анализа валовой и чистой доходности от аренды, операционных расходов и реалистичных инвестиционных предположений ознакомьтесь с нашей статьей. Руководство по доходности аренды жилья на Пхукете в 2026 году.

5. Самый большой риск при покупке квартир на этапе строительства: покупка обещанного жилья.

Покупка недвижимости на стадии строительства может представлять собой привлекательную возможность для приобретения, особенно если она осуществляется у авторитетных застройщиков по конкурентоспособным ценам.

Сложность заключается в том, что покупателям приходится оценивать недвижимость, которая еще не существует в своем окончательном виде.

Брошюры застройщиков, архитектурные эскизы и прогнозы гарантированной доходности не могут заменить независимую проверку.

Прежде чем вкладывать значительные средства, покупателям следует изучить историю реализации проектов застройщиком, его финансовое и юридическое положение, права собственности на землю, зарегистрированные обременения, разрешения на строительство и, при необходимости, экологические согласования.

Договор купли-продажи также заслуживает особого внимания. В нем должны быть четко прописаны этапы оплаты, сроки сдачи объекта, штрафные санкции, условия возврата средств и характеристики готовой квартиры.

Небольшой первоначальный депозит не должен отвлекать от общей суммы договорной ответственности.

Гарантированная доходность от аренды: ознакомьтесь с условиями.

В некоторых строящихся жилых комплексах рекламируется гарантированная доходность от сдачи в аренду в течение нескольких лет.

Однако заявленная доходность в размере 7% или 8% не обязательно означает, что инвестор получит эту сумму в качестве чистой прибыли на весь вложенный капитал.

Покупателям следует выяснить, рассчитывается ли гарантия исходя из покупной цены, какие расходы исключаются, какое юридическое лицо предоставляет гарантию и обладает ли это юридическое лицо достаточными финансовыми ресурсами для выполнения своих обязательств.

Им также следует учитывать, что произойдет по истечении гарантированного периода.

Временная гарантия арендной платы не определяет будущую рыночную стоимость недвижимости или ее ликвидность при перепродаже.

Позиция JFTB: Скидка при покупке на этапе строительства имеет небольшую ценность, если невозможно удовлетворительно подтвердить будущее право собственности на объект, график строительства или обязательства по завершению работ.

Проведение независимой юридической проверки особенно важно перед принятием невозвратного обязательства.

Полная структура проверки описана в нашем документе. Руководство по проведению комплексной проверки недвижимости в Таиланде.

6. Ловушка перепродажи: конкуренция с собственным застройщиком.

Один из наиболее часто недооцениваемых рисков на Пхукете связан с прямой конкуренцией владельцев вторичного жилья с застройщиками, у которых еще остались непроданные квартиры в том же жилом комплексе.

Рассмотрим завершенный проект, в котором застройщик продолжает продвигать новые квартиры, предлагая мебельные комплекты, скидки или рекламные акции с передачей прав собственности.

Частный собственник, желающий перепродать квартиру, может предложить аналогичную квартиру по немного более низкой цене.

Но если фактическая продажная цена застройщика после вычета льгот более привлекательна, почему покупатель выберет квартиру на вторичном рынке?

Владельцу, возможно, придётся существенно снизить цену или подождать, пока оставшиеся предложения от застройщика не будут распроданы.

Это лишь иллюстративный сценарий развития рынка, а не отражение конкретной сделки с клиентом JFTB.

Это иллюстрирует принцип, применимый как к приобретению недвижимости на стадии строительства, так и к перепродаже: Конкуренция, с которой вы столкнетесь при продаже, имеет такое же значение, как и цена, которую вы платите сегодня.

Перед покупкой квартиры в кондоминиуме компания JFTB учитывает количество аналогичных квартир, доступных в здании, факт продолжения продаж застройщиком, планы развития соседних объектов и отличительные особенности недвижимости.

Уникальная планировка, настоящий вид на море, удобный доступ к пляжу или наличие действующего права собственности на недвижимость для иностранца могут повысить привлекательность объекта при перепродаже. Типичный объект, имеющий десятки прямых конкурентов, продать гораздо сложнее.

7. Как вести переговоры о покупке квартиры в Пхукете

Успешные переговоры начинаются с доказательств, а не с произвольной процентной скидки.

Переговоры с разработчиком

Разработчики могут быть готовы обсудить фактическую цену покупки, комплектацию мебели, оборудование, отдельные сборы или условия оплаты.

Размер предоставляемых льгот зависит от финансового положения проекта, темпов продаж, наличия запасов и коммерческой политики.

Завершенный проект с непроданными квартирами может предлагать иные возможности для переговоров по сравнению с популярным проектом на ранней стадии продаж.

Покупателям следует сравнивать полную стоимость сделки, а не только заявленную скидку.

Переговоры по покупке квартиры на вторичном рынке

Частный продавец может быть мотивирован переездом, неиспользуемой недвижимостью, расходами на содержание или желанием завершить сделку.

Однако подобные обстоятельства никогда не следует предполагать без доказательств.

Наличие сопоставимых сделок, конкурирующих объявлений, документально подтвержденных затрат на ремонт и реалистичного дохода от аренды создает более веские основания для предложения.

В агентстве недвижимости JFTB Real Estate Phuket цель переговоров состоит не в том, чтобы получить максимально возможное снижение цены, указанное в объявлении. Цель – достичь обоснованной цены покупки, учитывающей состояние недвижимости, структуру собственности, рыночные альтернативы и перспективы перепродажи в будущем.

Скидка 5% на квартиру, цена которой завышена, может оказаться менее выгодной, чем покупка квартиры по правильной цене без каких-либо скидок.

8. Право собственности на недвижимость для иностранцев: подтвердите это перед оплатой.

Иностранные покупатели могут напрямую владеть отвечающими требованиям квартирами в кондоминиумах в рамках тайской системы права собственности для иностранных граждан, при условии соответствия критериям и соблюдения установленного законом лимита владения иностранными гражданами в размере 49% от общей площади кондоминиума.

Однако понятия «иностранное право собственности», «тайское право собственности» и «арендное право» не являются взаимозаменяемыми.

Перед бронированием новой или вторичной квартиры покупатель должен подтвердить статус права собственности, наличие квоты для иностранных покупателей и применимые требования к передаче права собственности.

Для получения подробной информации о правовой базе, ознакомьтесь с соответствующим документом. Покупка квартиры в Пхукете иностранцем..

9. Можно ли легально сдавать квартиру в Пхукете через Airbnb?

Инвесторам не следует предполагать, что покупка кондоминиума дает им право сдавать жилье в аренду на ночь или на неделю для отдыха.

В соответствии с Законом Таиланда о гостиницах, предоставление жилья на срок менее одного месяца, обычно определяемый как менее 30 дней, может считаться гостиничной деятельностью, требующей соответствующего разрешения.

В Таиланде действует исключение для небольших объектов размещения, распространяющееся на соответствующие требованиям заведения, имеющие не более восьми номеров и 30 гостей., не распространяется на отдельные квартиры в кондоминиуме..

Департамент провинциальной администрации прямо исключает квартиры в кондоминиумах из процедуры регистрации объектов размещения, не являющихся гостиницами.

В соответствии с Законом об отелях, аренда на месяц или на более длительный срок регулируется иными положениями, хотя правила кондоминиумов и другие применимые нормы по-прежнему должны соблюдаться.

Иностранные владельцы также должны установить, соответствует ли предлагаемая ими структура деятельности применимым требованиям ведения бизнеса и иммиграционного законодательства.

Перед покупкой квартиры для сдачи в аренду туристам, проверьте разрешенное назначение здания, наличие соответствующего разрешения на размещение отеля и собственные правила кондоминиума.

Прочитайте полный текст. Краткосрочная аренда жилья на Пхукете: правовые нормы и риски. гид.

10. Где лучше сравнивать новые и вторично продаваемые квартиры в Пхукете?

Выбор зависит от предполагаемого арендатора или будущего покупателя.

В районах Банг Тао, Чернг Талай и Лагуна наблюдается значительный рост современного строительства и развитая инфраструктура, соответствующая международному стилю жизни, однако будущее конкурирующее предложение заслуживает тщательного изучения.

Камала, Сурин, Ката и Карон предлагают различные сочетания уже существующих жилых комплексов, доступа к пляжу и престижных мест расположения.

В Патонге развит рынок кондоминиумов, где состояние зданий, доступность и законность сдачи в аренду могут иметь существенное значение.

Районы Равай и Най Харн могут подойти покупателям, ориентирующимся на долгосрочное проживание, а не на заселение исключительно за счет туристов.

Одного лишь местоположения недостаточно для определения инвестиционной привлекательности. Два здания, расположенные всего в нескольких сотнях метров друг от друга, могут иметь совершенно разные эксплуатационные расходы, спрос на аренду и ликвидность при перепродаже.

Для получения более подробной информации о процессе приобретения, включая выбор местоположения, юридическую проверку и транзакционные издержки, см. раздел [ссылка на соответствующий раздел]. Путеводитель JFTB по покупке недвижимости на Пхукете.

11. Инвестиционный подход JFTB: когда мы предпочитаем перепродажу, а когда рассматриваем покупку на этапе строительства.

Для покупателей, в первую очередь ориентированных на получение дохода от сдачи в аренду, Наша отправная точка — сравнение готовых к продаже квартир в кондоминиумах, прежде чем принимать решение об инвестировании в строящийся объект..

Это лишь критерий отбора, а не правило, согласно которому каждая недвижимость на вторичном рынке является выгодной покупкой.

Завершенный кондоминиум предоставляет больше информации о потенциальной арендной плате, фактических удобствах, качестве здания и эксплуатационных расходах. Он также устраняет неопределенность, связанную с ожиданием завершения строительства до начала получения дохода.

Мы рассматриваем инвестиции в строящиеся объекты, особенно при соблюдении трех условий:

1. Надежный разработчик и грамотная юридическая документация. Риски, связанные со строительством, собственностью и договорными обязательствами по проекту, должны быть приемлемыми по результатам независимой проверки.
2. Действительно конкурентоспособная цена приобретения. Эффективная стоимость должна выгодно отличаться от стоимости аналогичных готовых кондоминиумов, с учетом качества, местоположения, сборов и сроков оплаты.
3. Убедительная стратегия сдачи в аренду или перепродажи. Объект недвижимости должен обладать реальным рынком сбыта, выходящим за рамки рекламного спроса в период запуска, и достаточно отличаться от конкурирующих объектов.

Если эти условия не могут быть продемонстрированы, более разумным решением может быть завершение строительства или отсрочка покупки.

Обратное также верно: стареющее здание, предназначенное для перепродажи, с плохим управлением, дорогостоящим ремонтом или плохими перспективами перепродажи, не следует покупать только потому, что его цена за квадратный метр кажется низкой.

С 2013 года компания JFTB Real Estate Phuket оказывает помощь иностранным покупателям в самостоятельном выборе недвижимости, сравнении рыночных предложений, ведении переговоров и координации комплексной проверки.

Наша цель — помочь покупателям отличить действительно привлекательную недвижимость от той, которая просто привлекательно рекламируется.

12. Часто задаваемые вопросы

Дешевле ли купить квартиру на вторичном рынке в Пхукете?

Квартиры на вторичном рынке могут предлагать большую площадь или более низкую цену за квадратный метр, чем аналогичные новостройки. Однако местоположение, статус собственности, состояние здания и стоимость ремонта могут существенно изменить ситуацию.

Безопасно ли покупать строящуюся квартиру в Пхукете?

Покупка недвижимости на этапе строительства может быть целесообразной, если застройщик, разрешения, право собственности, договор и структура платежей были должным образом проверены. Тем не менее, покупка недвижимости на этапе строительства сопряжена с рисками, связанными со строительством и сдачей объекта, которых обычно избегают уже построенные объекты.

Что обеспечивает лучшую доходность от сдачи в аренду: новые или вторичное жилье?

Ни одна из категорий не демонстрирует стабильно более высокой доходности. Недвижимость на вторичном рынке, приобретенная по выгодной цене, может показать лучшие результаты, чем более дорогая новая квартира, в то время как хорошо расположенный современный жилой комплекс может приносить более высокую арендную плату. Результат определяется чистым доходом, общим объемом инвестированного капитала и будущими расходами.

Надежна ли гарантированная доходность от сдачи недвижимости в аренду, предоставляемая застройщиком?

Надежность гарантии зависит от условий договора и финансовой состоятельности предоставляющей ее организации. Инвесторам следует выяснить, является ли заявленный процент валовым или чистым, какие расходы подлежат оплате и что происходит после истечения срока действия гарантии.

Можно ли перепродать строящуюся квартиру до завершения строительства?

В некоторых договорах купли-продажи допускается передача договорных прав до завершения сделки при условии одобрения застройщиком, уплаты сборов или соблюдения других ограничений. Покупателям никогда не следует предполагать наличие такой возможности до завершения сделки, не проверив договор.

Может ли стоимость вторичной квартиры вырасти больше, чем стоимость новостройки?

Да, это зависит от цены приобретения, местоположения, дефицита и будущего спроса. Квартира в уже существующем кондоминиуме в привлекательном районе может показать лучшие результаты, чем новая постройка, но стареющие здания и значительные расходы на техническое обслуживание могут снизить ее будущую стоимость при перепродаже.

Вывод: Лучшая квартира на Пхукете — та, которая экономически целесообразна.

Новые жилые комплексы могут предложить современные удобства, привлекательные графики платежей и желаемые особенности образа жизни. Вторичная продажа квартир в кондоминиумах позволяет приобрести уже построенные здания, получить возможность немедленного заселения и договориться о цене ниже, чем у аналогичных новостроек.

Ни одна из этих категорий не гарантирует роста стоимости капитала или дохода от аренды.

В условиях значительного количества нераспроданных объектов недвижимости и растущей конкуренции на Пхукете покупателям необходимо тщательно выбирать, что они покупают и сколько платят.

Наиболее выгодной инвестицией в кондоминиум является не обязательно самый новый объект или самый дешевый из предложенных. Это объект, приобретенный по оправданной цене, с гарантированным правом собственности, устойчивыми эксплуатационными расходами, надежным спросом на аренду и реалистичными перспективами перепродажи в будущем.

Именно по этому критерию, по мнению компании JFTB Real Estate Phuket, следует сравнивать как новые, так и вторично расположенные квартиры.