สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย: รับประกันระยะเวลา 90 ปีจริงหรือไม่?

A สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย โครงสร้างดังกล่าวไม่ได้ให้สิทธิ์การเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนเป็นเวลา 90 ปีแก่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ.

ตามกฎหมายไทย การเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปจำกัดระยะเวลาเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี สามารถต่อสัญญาเช่าได้หลังจากสัญญาเดิมหมดอายุลง แต่สัญญาที่ทำขึ้นในปัจจุบันเกี่ยวกับระยะเวลา 31 ถึง 90 ปี ไม่ควรนำมาคิดมูลค่าเสมือนว่าระยะเวลาเพิ่มเติมอีก 60 ปีนั้นได้จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินแล้ว.

ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่กำลังพิจารณาซื้อวิลล่าและอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งโดยปกติแล้วที่ดินที่ใช้เป็นกรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์โดยตรงในชื่อส่วนตัวของพวกเขาได้.

อสังหาริมทรัพย์ที่โฆษณาว่าเป็น "สัญญาเช่า 30+30+30 ปี" อาจฟังดูเหมือนการซื้อกรรมสิทธิ์ระยะยาว 90 ปี ในทางกฎหมายและเชิงพาณิชย์ ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนว่าสิ่งที่จดทะเบียนในปัจจุบันนั้นคืออะไรกันแน่.

โครงสร้างสัญญาเช่าแบบ 30+30+30 ในประเทศไทยหมายความว่าอย่างไร?

ในการตลาดอสังหาริมทรัพย์, 30+30+30 โดยทั่วไปหมายถึง:

• สัญญาเช่าเริ่มต้น 30 ปี
• สัญญาระยะที่สองอีก 30 ปี
• ช่วงเวลาที่สามที่สัญญาไว้ 30 ปี

ซึ่งจะทำให้ระยะเวลาโฆษณาโดยรวมอยู่ที่ 90 ปี.

ในทางปฏิบัติ คำว่า สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย คำนี้มักถูกนำมาใช้ในการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออธิบายข้อตกลงประเภทนี้ แม้ว่าผู้ซื้อจะไม่ได้รับสัญญาเช่าระยะยาว 90 ปีที่จดทะเบียนอย่างเป็นทางการก็ตาม.

แต่ทั้งสามช่วงเวลานั้นไม่ได้ให้ความมั่นคงทางกฎหมายในระดับเดียวกัน.

สัญญาเช่าระยะ 30 ปีฉบับแรกที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องนั้นแตกต่างอย่างสิ้นเชิงจากข้อผูกพันตามสัญญาเกี่ยวกับระยะเวลาเพิ่มเติมที่อาจเริ่มต้นในอีก 30 หรือ 60 ปีข้างหน้า.

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังเปรียบเทียบ อสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์และแบบเช่าในประเทศไทย, ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง ผู้ซื้อไม่ควรประเมินมูลค่าโครงสร้าง 30+30+30 ราวกับว่าได้มีการจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาว 90 ปีไว้แล้ว.

พื้นฐานทางกฎหมาย: มาตรา 538 และ 540

บทบัญญัติสองข้อในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทยมีความสำคัญเป็นพิเศษ.

ภายใต้ มาตรา 538, สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะต้องมีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษรที่ลงนามโดยฝ่ายที่มีความรับผิดชอบจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ หากสัญญาเช่ามีระยะเวลาเกินสามปี จะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรและจดทะเบียนกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจึงจะมีผลบังคับใช้ได้ต่อไปหลังจากสามปี.

ภายใต้ มาตรา 540, ตามกฎหมายแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี หากตกลงกันนานกว่านั้น ระยะเวลาจะถูกลดลงเหลือ 30 ปี กฎหมายอนุญาตให้ต่อสัญญาเช่าได้ แต่ระยะเวลาที่ต่อสัญญาแต่ละครั้งต้องไม่เกิน 30 ปี.

สามารถตรวจสอบข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องได้ในฉบับแปลภาษาอังกฤษของเอกสารฉบับนี้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย มาตรา 537-571.

ผลที่ตามมาในทางปฏิบัตินั้นตรงไปตรงมา:

การจดทะเบียน 30 ปีในวันนี้ ไม่เหมือนกับการได้รับความคุ้มครอง 90 ปีในวันนี้.

สัญญาเช่า 30 ปีที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องจะให้สิทธิ์แก่ผู้เช่าตามระยะเวลาที่จดทะเบียนไว้ คำสัญญาเกี่ยวกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้นเมื่อสัญญาหมดอายุลงนั้นแตกต่างกันทั้งในทางกฎหมายและเชิงพาณิชย์.

คำตัดสินของศาลฎีกา เลขที่ 4655/2566

ความเสี่ยงทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับ สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย โครงสร้างดังกล่าวมีความสำคัญเป็นพิเศษภายหลังคำพิพากษาของศาลฎีกาไทยฉบับที่ 11. 4655/2566.

คดีนี้เกี่ยวข้องกับที่ดินและบ้านหลังหนึ่งในภูเก็ต.

คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ทำสัญญาเช่าเบื้องต้นระยะเวลา 30 ปีในปี 1990 และในวันเดียวกันนั้น พวกเขายังได้ทำข้อตกลงเพิ่มเติมอีกสองช่วงระยะเวลา ช่วงละ 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าเบื้องต้นสิ้นสุดลง.

ดังนั้น การทำธุรกรรมจึงถูกวางโครงสร้างตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อให้เกิดผลทางเศรษฐกิจเสมือนเป็นข้อตกลงระยะเวลา 90 ปี.

เมื่อสัญญาเช่า 30 ปีสิ้นสุดลง เจ้าของที่ดินจึงต้องการขอคืนที่ดิน ผู้เช่าจึงอ้างอิงข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าเพิ่มเติม.

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโครงสร้างการต่อสัญญาที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้านั้นไม่สอดคล้องกับข้อจำกัด 30 ปีภายใต้มาตรา 540 โดยระยะเวลาเช่าเริ่มต้นจะถูกพิจารณาแยกต่างหากจากระยะเวลาเพิ่มเติมที่ได้ตกลงกันไว้ล่วงหน้า.

การตัดสินใจดังกล่าวได้รับการวิเคราะห์อย่างละเอียดโดย แอดเดิลชอว์ ก็อดดาร์ด และเนื้อหาและบทสรุปของคดีก็มีให้ดูได้เช่นกันที่นี่ คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4655/2566.

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ข้อสรุปนี้มีความสำคัญ:

โครงสร้าง 30+30+30 ที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้า ไม่ควรถูกมองว่าเป็นสัญญาเช่าระยะยาว 90 ปีที่จดทะเบียนและรับประกันได้.

นี่หมายความว่าการต่อสัญญาเช่าทุกฉบับเป็นโมฆะใช่หรือไม่?

เลขที่.

มาตรา 540 เองก็กล่าวถึงการต่ออายุสัญญา ความแตกต่างที่สำคัญคือระหว่างสัญญาเช่าในอนาคตที่ทำขึ้นเมื่อถึงเวลาที่เกี่ยวข้อง กับโครงสร้างที่ออกแบบมาตั้งแต่ต้นเพื่อให้มีเนื้อหาสาระสำคัญเป็นสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินกว่าขีดจำกัด 30 ปีตามกฎหมาย.

ถ้อยคำที่ใช้ จังหวะเวลา ผู้เกี่ยวข้อง และสถานการณ์ต่าง ๆ ล้วนมีความสำคัญ.

สิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรทำคือ การเข้าใจผิดว่าคำว่า “ต่ออายุได้อีก 30+30 ปี” จะให้ความมั่นคงทางกฎหมายเช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่จดทะเบียนครั้งแรก.

ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อที่กำลังประเมิน สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย ควรแยก:

สิทธิ์ที่จดทะเบียนในวันนี้

จาก

คำสัญญาเกี่ยวกับสิทธิในอนาคต

ความแตกต่างดังกล่าวควรมีผลต่อทั้งการตรวจสอบทางกฎหมายและราคาที่ผู้ซื้อยินดีจ่าย.

30 ปีแรกและ 60 ปีถัดมานั้นไม่เท่ากัน

ลองพิจารณาตัวอย่างที่เรียบง่ายเพื่อใช้ประกอบการอธิบาย.

วิลล่า เอ

ระยะเวลาสัญญาเช่าที่จดทะเบียน: 30 ปี
ราคา: 20 ล้านบาท

วิลล่า บี

โครงสร้างที่โฆษณา: 30+30+30
ราคา: 25 ล้านบาท

ผู้ขายวิลล่า บี อ้างว่าราคาที่สูงขึ้นนั้นสมเหตุสมผล เนื่องจากผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ใช้ประโยชน์นานถึง 90 ปี.

ไม่ควรยอมรับข้อสรุปนั้นโดยปราศจากการวิเคราะห์.

หลักประกันที่แนบมากับระยะเวลาการจดทะเบียนครั้งแรกนั้นแตกต่างจากหลักประกันที่แนบมากับระยะเวลาที่สัญญาไว้ในอนาคต.

ความแตกต่างนี้อาจส่งผลกระทบต่อ:

• การประเมินมูลค่า
• การเจรจา
• มูลค่าขายต่อ
• การวางแผนมรดก
• การจัดหาเงินทุน
• ความสามารถในการถ่ายโอน
• กลยุทธ์การถอนตัว

ดังนั้น ปัญหาจึงไม่ใช่แค่เรื่องทางกฎหมายเท่านั้น.

นอกจากนี้ยังเกี่ยวข้องกับเรื่องการเงินด้วย.

นี่คือเหตุผลว่าทำไม สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย ควรประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามสิทธิที่ได้รับจริง ไม่ใช่ตามจำนวนปีทั้งหมดที่โฆษณาไว้.

ที่ JFTB เรายังคงเห็นการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตโดยใช้คำว่า 30+30+30 อยู่ เมื่อวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สำหรับผู้ซื้อ คำถามที่สำคัญไม่ใช่จำนวนปีที่แสดงในโบรชัวร์ แต่เป็นสิทธิ์ที่สามารถจดทะเบียน โอน และนำมาใช้ได้จริงต่างหาก.

เรื่องการลงทะเบียน

การจดทะเบียนเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งในการวิเคราะห์สัญญาเช่าระยะยาวใดๆ.

สำหรับสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาเกินสามปี มาตรา 538 กำหนดให้การจดทะเบียนมีความสำคัญเป็นพิเศษ ข้อตกลงที่ไม่เป็นทางการหรือข้อตกลงระยะยาวที่ไม่ได้จดทะเบียนจะไม่มีผลบังคับใช้เช่นเดียวกับสัญญาเช่าที่จัดทำเอกสารและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง.

ก่อนที่จะลงทุนเงินจำนวนมาก ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าสิ่งที่จะปรากฏที่สำนักงานที่ดินนั้นเป็นความจริง.

สิ่งนี้ควรเป็นส่วนหนึ่งของแผนงานที่กว้างขึ้น การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย ครอบคลุมถึงกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพันที่จดทะเบียน กรรมสิทธิ์ สัญญา และโครงสร้างการทำธุรกรรม.

ในเอกสารประชาสัมพันธ์อาจระบุว่า:

สัญญาเช่า 90 ปี

สัญญาอาจระบุว่า:

30+30+30

นักพัฒนาอาจกล่าวว่า:

ต่ออายุได้สองครั้ง

ผู้ซื้อควรตั้งคำถามที่ง่ายกว่านี้:

เมื่อการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์แล้ว จะมีการลงทะเบียนอะไรบ้างที่สำนักงานที่ดิน?

สำหรับธุรกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยทั่วไป สัญญาเช่าเริ่มต้นจะมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ไม่ใช่สัญญาเช่าจดทะเบียนฉบับเดียวที่มีระยะเวลา 90 ปี.

จะเกิดอะไรขึ้นถ้าที่ดินถูกขาย?

ประเด็นนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษเมื่อพิจารณาในช่วงระยะเวลา 30 ปี.

สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วยังคงมีผลบังคับใช้ได้แม้ว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าจะเปลี่ยนมือไป แต่ข้อผูกพันตามสัญญาที่เกี่ยวข้องกับการต่อสัญญาในอนาคตจะต้องได้รับการวิเคราะห์แยกต่างหาก.

มาตรา 569 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มีความเกี่ยวข้องกับผลของการโอนกรรมสิทธิ์ที่มีต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม ความแตกต่างที่สำคัญยังคงอยู่ระหว่างสัญญาเช่าปัจจุบันกับภาระผูกพันส่วนบุคคลหรือตามสัญญาเพิ่มเติมที่อาจตกลงกันไว้ระหว่างคู่สัญญาเดิม.

ดังนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• ใครเป็นเจ้าของที่ดินในปัจจุบัน
• ไม่ว่าที่ดินนั้นจะถูกจำนองหรือมีภาระผูกพันอื่นใดหรือไม่
• สัญญาเช่าสามารถโอนได้หรือไม่
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเจ้าของที่ดินขายที่ดิน
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเจ้าของที่ดินเสียชีวิต
• ไม่ว่าข้อผูกพันในการต่ออายุจะมีผลผูกพันผู้สืบทอดหรือไม่
• ใครจะเป็นผู้มีอำนาจในการอนุมัติสัญญาเช่าในอนาคตกันแน่

สามสิบปีเป็นเวลานานมาก เจ้าของ บริษัท ทายาท ผู้ให้กู้ และสถานการณ์ต่างๆ สามารถเปลี่ยนแปลงได้ทั้งหมด.

กรรมสิทธิ์ที่ดินและกรรมสิทธิ์อาคารเป็นเรื่องที่แตกต่างกัน

สำหรับการซื้อขายวิลล่า สถานะทางกฎหมายอาจเกี่ยวข้องกับสิทธิที่แยกต่างหากในเรื่องต่างๆ ดังนี้:

• ที่ดิน
• อาคารที่สร้างขึ้นบนที่ดิน

โดยทั่วไปแล้ว ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยโดยตรงในชื่อของตนเองได้ ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงควรทำความเข้าใจกฎระเบียบที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับการซื้อที่ดินในประเทศไทย ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย ก่อนที่จะเปรียบเทียบโครงสร้างการเป็นเจ้าของ.

ขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกรรม กรรมสิทธิ์หรือสิทธิเหนืออาคารอาจถูกจัดโครงสร้างแยกต่างหากจากที่ดินที่อยู่เบื้องหลัง.

ดังนั้นคำถามที่ถูกต้องจึงไม่ใช่แค่:

วิลล่าหลังนี้เป็นกรรมสิทธิ์แบบถาวรหรือแบบเช่าซื้อ?

ได้แก่:

• ใครเป็นเจ้าของที่ดิน?
• ใครเป็นเจ้าของอาคาร?
• มีการจดทะเบียนสิทธิ์อะไรบ้าง?
• ใครเป็นผู้ถือครองสิทธิ์เหล่านั้น?
• นานแค่ไหน?
• สามารถโอนย้ายได้หรือไม่?
• จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุ?

วัสดุปิดผิวสามารถเสริมความแข็งแรงให้กับโครงสร้างวิลล่าได้หรือไม่?

ในการทำธุรกรรมบางกรณี ที่ปรึกษาทางกฎหมายอิสระอาจพิจารณาสิทธิในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่จดทะเบียนไว้เพิ่มเติมจากสัญญาเช่าที่ดินด้วย.

หลักฐานพื้นผิวสามารถช่วยกำหนดสิทธิ์เกี่ยวกับอาคารที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่นได้.

วิธีการนี้ไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดิน และไม่ควรนำเสนอว่าเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ใช้ได้กับทุกคน.

มูลค่าของมันขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่:

• วิธีการลงทะเบียน
• ระยะเวลาของมัน
• ความสามารถในการถ่ายโอน
• การสืบทอด
• ความสัมพันธ์กับสัญญาเช่า
• กรรมสิทธิ์ในอาคาร

ควรพิจารณาสิทธิ์เหล่านี้ร่วมกัน แทนที่จะพิจารณาแยกเป็นเอกสารต่างหาก.

ผู้ซื้อควรชำระเงินล่วงหน้าสำหรับปีที่ 31 ถึง 90 หรือไม่?

เรื่องนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ.

ในกรณีที่ผู้ซื้อถูกขอให้ชำระเงินในวันนี้สำหรับช่วงเวลาที่อาจเริ่มต้นในอีกหลายสิบปีข้างหน้า ผู้ซื้อจำเป็นต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตนได้รับสิทธิทางกฎหมายใดบ้างจากการชำระเงินนั้น.

การชำระค่าตอบแทนล่วงหน้าไม่ได้เปลี่ยนระยะเวลาเช่าที่สัญญาไว้ในอนาคตให้กลายเป็นสิทธิ์การเช่า 90 ปีที่จดทะเบียนไว้ในปัจจุบันโดยอัตโนมัติ.

ประเด็นนี้มีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งในคำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4655/2566 ซึ่งโครงสร้างโดยรวมและระยะเวลาในอนาคตที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเป็นหัวใจสำคัญของข้อพิพาท.

ก่อนที่จะจ่ายเงินจำนวนมากสำหรับสัญญาเช่าในอนาคต ควรให้ที่ปรึกษาทางกฎหมายชาวไทยอิสระตรวจสอบโครงสร้างทั้งหมดเสียก่อน.

ผู้พัฒนาสามารถรับประกันการต่ออายุสัญญาแบบ 30+30+30 เดือนได้หรือไม่?

คำว่า รับประกัน ควรใช้งานอย่างระมัดระวัง.

ผู้พัฒนาโครงการ บริษัทรับเหมาโครงการ หรือเจ้าของที่ดินสามารถทำข้อผูกพันตามสัญญาได้ แต่ภาษาในสัญญาไม่ได้หมายความว่าจะก่อให้เกิดสัญญาเช่าระยะยาว 90 ปีโดยอัตโนมัติ.

ผู้ซื้อควรตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• ใครเป็นเจ้าของที่ดิน
• ใครเป็นผู้ให้คำมั่นสัญญาต่ออายุ
• ไม่ว่าพรรคการเมืองนั้นจะยังคงควบคุมที่ดินนั้นอยู่ได้หรือไม่ในอีกหลายทศวรรษต่อมา
• ผู้สืบทอดตำแหน่งจะต้องผูกพันหรือไม่
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้าบริษัทปิดตัวลง
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้ามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
• ไม่ว่าที่ดินจะถูกจำนองหรือไม่
• หลักประกันทางกฎหมายใดที่รองรับคำสัญญาดังกล่าว
• ข้อตกลงที่เสนอนั้นสอดคล้องกับกฎหมายไทยหรือไม่

คำสัญญาจะมีประโยชน์ก็ต่อเมื่อสามารถบังคับใช้ได้ตามกฎหมายและผู้รับผิดชอบมีความสามารถในการปฏิบัติตามเมื่อถึงเวลาที่กำหนด.

มูลค่าการขายต่อเป็นปัญหาสำคัญ

ระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่สามารถส่งผลโดยตรงต่อราคาขายต่อได้.

สมมติว่าผู้ซื้อได้ซื้อวิลล่าหลังหนึ่งภายใต้สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้เป็นเวลา 30 ปี และตัดสินใจขายในอีก 12 ปีต่อมา.

เหลือเวลาอีกสิบแปดปี.

ผู้ซื้อในอนาคตอาจถามว่า:

• สามารถโอนสิทธิ์การเช่าที่มีอยู่ได้หรือไม่?
• ผู้ซื้อสามารถขอสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีฉบับใหม่ได้หรือไม่?
• ใครมีอำนาจในการอนุมัติ?
• ค่าเช่าใหม่จะเป็นเท่าไหร่?
• ผู้เป็นเจ้าของสิทธิ์ใดบ้างในตัววิลล่าหลังนี้?
• แล้วการต่อสัญญาที่สัญญาไว้จะเป็นอย่างไรต่อไป?

คำถามเหล่านี้อาจลดจำนวนผู้ซื้อที่มีศักยภาพและส่งผลต่อราคาที่พวกเขายินดีจ่าย.

ดังนั้นผู้ซื้อควรพิจารณาถึงสภาพคล่องในการขายต่อ ก่อนซื้อ, ไม่ใช่แค่เฉพาะตอนที่จะขายเท่านั้น.

นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่ควรวิเคราะห์โครงสร้างสัญญาเช่าควบคู่ไปกับการวิเคราะห์ในวงกว้าง ขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบเช่า 30+30+30 ในประเทศไทยอยู่แล้วหรือไม่?

เจ้าของเดิมควรทบทวนสถานะของตนเองด้วยเช่นกัน.

หากคุณซื้อวิลล่าหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่โฆษณาว่าเป็น... สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย, แยกสิทธิ์ที่จดทะเบียนไว้ในปัจจุบันออกจากข้อผูกพันการต่ออายุในอนาคตที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม.

ประเด็นสำคัญได้แก่:

• ระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนที่เหลืออยู่
• ตัวตนปัจจุบันของเจ้าของที่ดิน
• สิทธิ์ในการโอน
• สิทธิ์เหนืออาคาร
• พื้นผิวที่จดทะเบียนใด ๆ
• ถ้อยคำของข้อกำหนดการต่ออายุ
• จะเกิดอะไรขึ้นหลังจากมีการขายหรือการรับมรดกที่ดิน

เรื่องนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษเมื่อเตรียมอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายต่อ.

ราคาที่ตั้งไว้ควรสะท้อนถึงสิทธิ์ที่สามารถโอนหรือมอบให้แก่ผู้ซื้อรายต่อไปได้อย่างเป็นจริง มากกว่าที่จะเพียงแค่กล่าวซ้ำข้อเสนอทางการตลาดเดิมที่ว่า "90 ปี".

สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย: รายการตรวจสอบสำหรับผู้ซื้อ

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่โฆษณาขายในโครงสร้าง 30+30+30 โปรดตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:

• ระยะเวลาการเช่าที่แน่นอนจะถูกลงทะเบียน
• การลงทะเบียนสำนักงานที่ดิน
• เจ้าของที่ดินตามกฎหมาย
• กรรมสิทธิ์หรือสิทธิเหนืออาคาร
• โฉนดที่ดินและภาระผูกพันที่จดทะเบียน
• สิทธิ์ในการโอน
• บทบัญญัติเกี่ยวกับการรับมรดก
• สิทธิ์ในการให้เช่าช่วง
• ถ้อยคำการต่ออายุ
• ค่าเช่าหรือค่าตอบแทนในอนาคต
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้าที่ดินถูกขายไป
• จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเจ้าของที่ดินเสียชีวิต
• การจำนองและสิทธิจดทะเบียนอื่นๆ
• พื้นผิวใดๆ หรือสิทธิที่เกี่ยวข้อง
• เรียกเก็บเงินสำหรับสัญญาเช่าในอนาคต
• จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสัญญาเช่าที่จดทะเบียนสิ้นสุดลง
• มูลค่าขายต่อมีแนวโน้มลดลงเมื่อระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่ลดลง

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สัญญาเช่า สัญญาซื้อขาย และสัญญาที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ควรได้รับการวิเคราะห์ร่วมกัน.

การอ่านเอกสารเพียงฉบับเดียวอาจทำให้ได้ภาพที่ไม่สมบูรณ์.

ในประเทศไทย การทำสัญญาเช่าระยะยาวเป็นไปได้หรือไม่?

นอกเหนือจากกฎระเบียบการเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปแล้ว ยังมีกฎหมายเฉพาะที่เกี่ยวข้องอยู่จำกัด.

ตัวอย่างเช่น พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ทางการค้าและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2545 (BE 2542 (1999)) อนุญาตให้เช่าระยะยาวได้ในกรณีเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด โดยขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทางกฎหมายเฉพาะ.

เงื่อนไขพิเศษนี้ไม่ควรสับสนกับการเช่าวิลล่าที่อยู่อาศัยทั่วไป.

ดังนั้น ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อวิลล่าส่วนตัวไม่ควรคิดว่ากฎเกณฑ์ที่ใช้กับการลงทุนเชิงพาณิชย์หรืออุตสาหกรรมที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะสามารถนำมาใช้สร้างสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปที่มีระยะเวลา 50 ปีหรือ 90 ปีได้.

การเช่าซื้อเป็นรูปแบบโครงสร้างที่ไม่ดีเสมอไปหรือไม่?

เลขที่.

อสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อที่มีโครงสร้างที่เหมาะสมและราคาที่สมเหตุสมผล อาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่าสำหรับผู้ซื้อบางราย.

คำถามคือว่า:

• เงื่อนไขที่จดทะเบียนนั้นชัดเจน
• ราคาดังกล่าวสะท้อนถึงสิทธิการเช่ามากกว่าสิทธิการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง
• สัญญาเช่าสามารถโอนสิทธิ์ได้
• สิทธิ์เหนืออาคารนั้นชัดเจน
• ผู้ซื้อในอนาคตสามารถเข้าใจโครงสร้างนี้ได้
• ระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่สนับสนุนกลยุทธ์การขายต่อที่คาดการณ์ไว้
• การต่อสัญญาในอนาคตถูกนำเสนออย่างสมจริง

ปัญหาไม่ได้อยู่ที่สิทธิการเช่าเอง.

ปัญหาคือการจ่ายราคาโดยอิงจากหลักประกันที่คาดการณ์ไว้ 90 ปี ในขณะที่สิทธิ์ที่ได้รับจริงนั้นแตกต่างกันอย่างมาก.

คำถามที่พบบ่อย

โครงสร้างสัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่?

A สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย โครงสร้างดังกล่าวสามารถรวมถึงสัญญาเช่าเริ่มต้นที่ถูกต้องตามกฎหมายได้นานถึง 30 ปี เมื่อมีการจัดโครงสร้างและจดทะเบียนอย่างเหมาะสม อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาเพิ่มเติม 30 ปีที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าไม่ควรถูกมองว่าเป็นสัญญาเช่า 90 ปีที่จดทะเบียนและรับประกันได้ คำตัดสินของศาลฎีกาหมายเลข 4655/2566 มีความสำคัญอย่างยิ่งเมื่อพิจารณาโครงสร้างที่ออกแบบมาตั้งแต่ต้นเพื่อสร้างระยะเวลา 30 ปีต่อเนื่องกัน.

ฉันสามารถจดทะเบียนสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยระยะยาว 90 ปีในประเทศไทยได้หรือไม่?

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั่วไปไม่สามารถจดทะเบียนเป็นสัญญาเช่าต่อเนื่อง 90 ปีได้ในปัจจุบัน มาตรา 540 จำกัดระยะเวลาของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปแต่ละฉบับไว้ที่ 30 ปี.

เงื่อนไขการต่ออายุทุกข้อเป็นโมฆะหรือไม่?

ไม่ การต่ออายุสัญญาเป็นไปตามที่มาตรา 540 กำหนดไว้ แต่การต่ออายุในอนาคตไม่เท่ากับการมีระยะเวลาเช่าที่จดทะเบียนเพิ่มเติมในปัจจุบัน และโครงสร้างที่จัดเตรียมไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัด 30 ปีนั้น จำเป็นต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ.

สัญญาเช่า 30 ปีฉบับแรกยังคงมีผลใช้บังคับอยู่หรือไม่?

สัญญาเช่าระยะ 30 ปีฉบับแรกที่ทำและจดทะเบียนอย่างถูกต้องนั้นยังคงมีผลบังคับใช้ได้ แม้ว่าข้อตกลงที่มุ่งหมายจะต่ออายุสัญญาเช่าเพิ่มเติมจะไม่มีผลก็ตาม ควรตรวจสอบรายละเอียดของธุรกรรมและเอกสารแต่ละฉบับอย่างละเอียด.

สัญญาเช่าสามารถต่ออายุได้หลังจาก 30 ปีหรือไม่?

กฎหมายไทยอนุญาตให้ต่อสัญญาเช่าได้ โดยแต่ละระยะที่ต่ออายุจะต้องไม่เกินระยะเวลาสูงสุดที่กฎหมายกำหนด ซึ่งแตกต่างจากการที่สัญญาเช่าระยะที่สองหรือสามได้ทำประกันและจดทะเบียนไว้แล้วตั้งแต่ตอนเซ็นสัญญาเช่าครั้งแรก.

ชาวต่างชาติสามารถซื้อวิลล่าผ่านโครงสร้างการเช่าระยะยาวได้หรือไม่?

ใช่แล้ว โครงสร้างการเช่าซื้อเป็นที่นิยมใช้ในกรณีที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงได้ ควรตรวจสอบสัญญาเช่าที่ดิน สิทธิในการก่อสร้าง การจดทะเบียน ข้อกำหนดการโอน และสถานะการขายต่อในอนาคตแยกกันทั้งหมด.

30+30+30 หมายความว่าฉันจะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้เป็นเวลา 90 ปีใช่หรือไม่?

เลขที่ A สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย ไม่ควรตีความว่าเป็นการเป็นเจ้าของโดยตรงเป็นเวลา 90 ปี หรือเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่จดทะเบียนไว้ในปัจจุบันเป็นเวลา 90 ปี.

กฎของผู้ซื้อ JFTB

เมื่อพิจารณาซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย อย่าถามเพียงแค่:

“โบรชัวร์นี้ใช้โฆษณาเป็นเวลากี่ปี?”

ถาม:

“ปัจจุบันนี้ สิทธิ์การจดทะเบียนตามกฎหมายมีระยะเวลากี่ปี จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อระยะเวลาเหล่านั้นหมดอายุ และที่จริงแล้วฉันจ่ายเงินไปเพื่ออะไร?”

คำถามนั้นสามารถเปลี่ยนแปลงการประเมินมูลค่าและการเจรจาต่อรองของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก.

มุมมองสุดท้าย

A สัญญาเช่า 30+30+30 ในประเทศไทย โครงสร้างนั้นไม่ควรถูกประเมินค่าเป็นสิทธิ์ในทรัพย์สินที่รับประกันได้เป็นเวลา 90 ปี.

ตามกฎหมายไทย สัญญาเช่าที่อยู่อาศัยทั่วไปจำกัดระยะเวลาเช่าสูงสุดไว้ที่ 30 ปี คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4655/2566 ได้เน้นย้ำถึงความสำคัญของการแยกแยะระหว่างสัญญาเช่าเริ่มต้นที่ถูกต้องกับสัญญาเช่าในอนาคตที่ตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อให้เกิดผลทางเศรษฐกิจเสมือนสัญญาเช่าที่มีระยะเวลานานกว่านั้น.

นั่นไม่ได้หมายความว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อทุกแห่งจะไม่เหมาะสม.

หมายความว่าผู้ซื้อควรแยกแยะความแตกต่างระหว่างสิ่งต่างๆ อย่างชัดเจน สิทธิที่จดทะเบียนในวันนี้และคำมั่นสัญญาเกี่ยวกับวันพรุ่งนี้.

ก่อนที่จะจ่ายเงินมัดจำจำนวนมากสำหรับวิลล่าแบบเช่าซื้อหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในภูเก็ต ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ ระยะเวลาการเช่าซื้อที่จดทะเบียน กรรมสิทธิ์ในอาคาร ข้อกำหนดในการต่อสัญญา สิทธิในการโอน และกลยุทธ์การขายต่อในอนาคตให้ครบถ้วน.

หากคุณกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เสนอสัญญาเช่าแบบ 30+30+30 หรือสัญญาเช่าต่ออายุได้, เจเอฟทีบี สามารถช่วยคุณประเมินเงื่อนไขทางการค้าก่อนที่คุณจะตัดสินใจ และประสานงานการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายโดยอิสระหากจำเป็น.