Foreign buyers often hear contradictory statements about owning land in Thailand.
Some are told:
“Foreigners can never own land.”
Others hear:
“Just set up a Thai company.”
Others are offered a villa described as “freehold” even though the foreign buyer cannot legally own the underlying land personally.
The reality is more precise.
Foreign land ownership in Thailand is generally restricted, but narrow legal exceptions and alternative property rights exist.
The important distinction is between:
- owning land
- owning a building
- leasing land
- holding a registered right over land
- owning a condominium
- holding shares in a company that owns land
These are legally different positions.
For an international buyer, understanding those differences before signing a reservation agreement or transferring substantial funds is essential.
Can Foreigners Own Land in Thailand?
As a general rule, foreign individuals cannot freely acquire Thai land in their own name.
Thailand’s Land Code restricts land ownership by foreigners, while providing certain limited statutory exceptions.
For most international residential buyers, foreign land ownership in Thailand should therefore be treated as the exception rather than the normal ownership route.
This does not mean foreigners cannot legally acquire property in Thailand.
It means the legal structure depends on what is being purchased.
A condominium, villa, building, land lease and company-held property can each create a very different legal position.
For most private buyers, foreign land ownership in Thailand therefore requires understanding the available legal rights rather than looking for a simple freehold solution.
Land and Buildings Are Not Always the Same Asset
This distinction is particularly important for villa buyers.
Thai law can treat the land and the structure standing on it separately.
A foreign buyer may therefore be unable to own the land personally while potentially holding rights relating to the building.
A villa transaction can involve two distinct elements:
ที่ดิน
และ
Building
Depending on the structure, a foreign buyer might have:
- a registered lease over the land
- ownership rights relating to the house
- a registered superficies
- contractual rights within an estate
The expression “I own the villa” is therefore not legally precise enough.
ก่อนซื้อ ควรตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:
ใครเป็นเจ้าของที่ดิน?
ใครเป็นเจ้าของอาคาร?
What legal right allows the foreign buyer to use the land?
What will actually be registered at the Land Office?
These questions are fundamental to ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย.
Condominiums Follow a Different Ownership Regime
Foreign condominium ownership is governed separately.
A qualifying foreign buyer may own a condominium unit directly under foreign freehold, subject to the statutory foreign ownership quota and other requirements.
The foreign quota is based on 49% of the aggregate floor area of all units in the registered condominium, not 49% of each individual unit.
A qualifying foreign buyer can therefore own 100% of an individual condominium unit.
For the complete condo ownership rules, see JFTB’s การซื้อคอนโดในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ.
Condominium freehold should not be confused with ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย. A condominium title and a land title operate under different legal frameworks.
The Section 96 bis Exception
Thailand does contain a statutory route under Section 96 bis of the Land Code allowing a foreign individual to apply to acquire a limited amount of residential land. The Department of Lands provides a specific official procedure for residential land acquisition by foreigners under Section 96 bis.
The route is narrow.
The principal conditions include:
- investment of at least 40 ล้านบาท
- investment through qualifying forms permitted by the applicable rules
- maintenance of the qualifying investment for the required period
- land limited to หนึ่งไร่, approximately 1,600 square metres
- residential use
- acquisition in qualifying locations
- approval by the relevant authorities
This is a genuine legal exception, but it is not the normal route used by foreign residential buyers.
Section 96 bis Is Not a General THB 40 Million Property Rule
One of the most important misconceptions is:
“If I buy a THB 40 million villa, I can own the land.”
That is not what Section 96 bis means.
The qualifying investment requirement and the acquisition of residential land are separate parts of the statutory framework.
Simply buying a villa worth THB 40 million does not automatically create the right to register the underlying land personally in a foreign buyer’s name.
The investment must qualify under the applicable rules, and the land acquisition itself requires approval.
ด้วยเหตุนี้, foreign land ownership in Thailand under Section 96 bis should never be presented as an automatic benefit attached to an expensive property purchase.
Is Section 96 bis Practical for an Ordinary Villa Buyer?
Usually, it should not be the structure around which an ordinary Phuket villa transaction is planned.
The combination of:
- a substantial qualifying investment
- prescribed investment conditions
- a one-rai ceiling
- location requirements
- governmental approval
- continuing compliance
makes the route highly specialised.
Foreign buyers should therefore not allow an agent, seller or developer to use Section 96 bis as a vague reassurance that foreign freehold land ownership is easily available.
Anyone genuinely considering this route should obtain independent legal advice based on the current Thai-language legislation, regulations and Land Office procedure.
This is why foreign land ownership in Thailand under Section 96 bis remains a specialised exception rather than a standard residential purchase route.
Inheriting Land Is a Separate Legal Issue
Inheritance does not create a general loophole allowing foreigners unrestricted ownership of Thai land.
Section 93 of the Land Code provides a specific route for a foreign statutory heir who acquires land through inheritance, subject to statutory conditions and ministerial permission.
The estate, the heir’s status and the applicable land limits must therefore be examined before assuming that inherited land can simply remain registered indefinitely in the foreign heir’s name.
This is especially important for Thai-foreign families.
Succession planning should be considered when the property structure is created rather than only after the owner dies.
JFTB covers this separately in its guide to Inheriting Property in Thailand as a Foreigner.
Marriage to a Thai Citizen Does Not Give the Foreign Spouse Land Ownership
Marriage does not give a foreign spouse an automatic right to own Thai land.
A Thai national married to a foreigner may legitimately acquire land in their own name, subject to the applicable Land Office procedure.
But this should not be described as:
“The Thai spouse owns it, so both spouses own the land.”
The foreign spouse does not automatically become a registered co-owner.
This distinction has important consequences for:
- divorce
- death
- การสืบทอด
- การจัดหาเงินทุน
- occupation rights
- sale of the property
Foreign land ownership in Thailand does not arise simply through marriage.
Marriage can affect property planning, but it does not by itself create foreign land ownership in Thailand.
Thai-Spouse Ownership Requires Proper Planning
Where land is genuinely acquired by a Thai spouse, the couple should consider how the foreign spouse’s position is protected.
Depending on the circumstances, questions may arise concerning:
- กรรมสิทธิ์ในอาคาร
- usufruct
- superficies
- occupation rights
- การสืบทอด
- wills
- rights if the Thai spouse dies
- future sale
The appropriate structure depends on the family situation and the property.
Marriage should never be used as a substitute for independent legal structuring.
Leasehold Is a Right to Use Land, Not Ownership
Leasehold is commonly used for foreign villa purchases.
The crucial point is simple:
A lease does not transfer ownership of the land.
The landowner remains the registered owner.
The lessee receives rights under the registered lease for the agreed term.
For ordinary immovable property, the principal registered lease term is generally limited to 30 years.
So:
กรรมสิทธิ์ถาวร = กรรมสิทธิ์
สิทธิการเช่า = สิทธิในการใช้ประโยชน์ตามระยะเวลาที่กำหนด
บทความนี้ไม่ได้ซ้ำซ้อนกับเนื้อหาเฉพาะของ JFTB อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย: กรรมสิทธิ์แบบถาวร กับ กรรมสิทธิ์แบบเช่า คู่มือนี้จะช่วยตรวจสอบความแตกต่างทางด้านการค้าและกฎหมายระหว่างโครงสร้างทั้งสองแบบอย่างละเอียด.
แล้วถ้าเป็น 30+30+30 ล่ะ?
อสังหาริมทรัพย์ที่ทำการตลาดในฐานะ สัญญาเช่า 30+30+30 ไม่ควรประเมินมูลค่าราวกับว่าผู้ซื้อได้ถือครองสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จดทะเบียนอย่างถูกต้องเป็นเวลา 90 ปีแล้ว.
สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ในตอนแรกและการต่อสัญญาในอนาคตที่สัญญาไว้ ไม่ถือเป็นสินทรัพย์ทางกฎหมายเดียวกัน.
คำพิพากษาศาลฎีกาไทย เลขที่... 4655/2566 โดยเฉพาะอย่างยิ่งมีความเกี่ยวข้องกับข้อตกลงที่จัดทำขึ้นตั้งแต่เริ่มต้นเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดระยะเวลาเช่าตามกฎหมาย.
JFTB ได้กล่าวถึงประเด็นนั้นแยกต่างหากในส่วนเฉพาะของตน สัญญาเช่าประเทศไทย 30+30+30 แนะนำ.
สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาทางเลือกในการเป็นเจ้าของที่ดิน กฎสำคัญคือ:
อย่าสับสนระหว่างการต่ออายุสัญญาในอนาคตกับการเป็นเจ้าของที่จดทะเบียนในปัจจุบัน.
พื้นผิวคืออะไร?
A superficies วิธีนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งในกรณีที่จำเป็นต้องแยกกรรมสิทธิ์ในอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อยู่ใต้ตัวอาคาร.
กล่าวโดยสรุป อาจเป็นการอนุญาตให้บุคคลมีสิทธิในอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่ตั้งอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น.
สำหรับการซื้อขายวิลล่า ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ เนื่องจากสถานะทางกฎหมายของผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจประกอบด้วย:
สิทธิเหนือที่ดิน
กับ
สิทธิแยกต่างหากที่เกี่ยวข้องกับอาคาร.
การขุดลอกพื้นผิวไม่ได้ทำให้ที่ดินกลายเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ.
ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียนไว้.
เอกสารสิทธิ์ฉบับหนึ่งสามารถเสริมความแข็งแกร่งทางกฎหมายให้กับผู้ซื้อได้ โดยไม่เปลี่ยนแปลงกฎเกณฑ์พื้นฐานเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย.
สิทธิการใช้ประโยชน์คืออะไร?
สิทธิในการใช้ประโยชน์ (usufruct) สามารถให้สิทธิในการใช้และเพลิดเพลินกับทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลอื่นได้.
ตัวอย่างเช่น อาจมีความเกี่ยวข้องในบางกรณีของครอบครัวที่คู่สมรสชาวไทยเป็นเจ้าของที่ดิน.
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ชาวต่างชาติไม่ได้กลายเป็นเจ้าของที่ดิน.
ชาวต่างชาติมีสิทธิทางกฎหมายที่มีผลต่อทรัพย์สินที่เป็นของผู้อื่น.
ความแตกต่างนั้นเป็นสิ่งสำคัญพื้นฐานในการทำความเข้าใจ ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย.
สัญญาเช่า สิทธิในการใช้ประโยชน์ และสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นสิทธิที่แตกต่างกัน
โครงสร้างเหล่านี้ไม่ควรนำมาใช้แทนกันได้.
สัญญาเช่าโดยหลักแล้วเป็นการสร้างสิทธิ์ตามสัญญาและจดทะเบียนในการใช้ทรัพย์สินตามระยะเวลาที่กำหนดไว้.
สิทธิในการใช้ประโยชน์ (Usufruct) คือสิทธิในการใช้และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลอื่น.
ขอบเขตที่ชัดเจนสามารถช่วยแยกสิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับอาคารออกจากกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้.
โครงสร้างที่ถูกต้องนั้นขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่:
- ทรัพย์สิน
- เจ้าของที่ดิน
- ผู้ซื้อ
- วัตถุประสงค์การใช้งาน
- ระยะเวลา
- กลยุทธ์การสืบทอดตำแหน่ง
- ขายต่อในอนาคต
ไม่มีวิธีแก้ปัญหาใดวิธีเดียวที่เหมาะสมสำหรับผู้ซื้อต่างชาติทุกราย.
บริษัทไทยสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หรือไม่?
บริษัทไทยที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด อาจเป็นเจ้าของที่ดินได้ภายใต้กฎหมายไทย.
แต่นั่นก็เป็นเช่นนั้น ไม่ หมายความว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถจัดตั้งบริษัทไทยในนามเพื่อใช้เป็นตัวแทนส่วนบุคคลในการเป็นเจ้าของที่ดินได้อย่างปลอดภัย.
ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่ง.
บริษัทไทยที่ดำเนินงานอย่างถูกต้องตามกฎหมาย กับบริษัทที่จัดตั้งขึ้นโดยใช้ผู้ถือหุ้นตัวแทนนั้น ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน.
การมีชื่อบริษัท 51% Thai อยู่ในเอกสารไม่ได้หมายความว่าโครงสร้างการถือครองที่ดินนั้นถูกต้องตามกฎหมายเสมอไป.
ดังนั้น การเป็นเจ้าของบริษัทจึงไม่ควรถูกนำเสนอว่าเป็นทางลัดสู่การเป็นเจ้าของที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย.
ความเสี่ยงด้านกรรมสิทธิ์ของบริษัทและผู้รับมอบอำนาจ
หน่วยงานที่เกี่ยวข้องสามารถตรวจสอบข้อเท็จจริงเบื้องหลังบริษัทได้ รวมถึงประเด็นต่างๆ เช่น:
- แหล่งที่มาของเงินทุนของผู้ถือหุ้น
- การลงทุนที่แท้จริง
- การมีส่วนร่วมของผู้ถือหุ้นที่แท้จริง
- กิจกรรมของบริษัท
- ควบคุม
- สาระสำคัญทางเศรษฐกิจ
ผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่ควรเป็นเพียงชื่อที่ถูกใส่เข้าไปในเอกสารบริษัทในนามของผู้ซื้อต่างชาติเท่านั้น.
สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับโครงสร้างองค์กร บริษัทที่มีอยู่เดิม การโอนหุ้น และความเสี่ยงของผู้รับมอบอำนาจ โปรดดูเอกสารเฉพาะของ JFTB การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทในประเทศไทย แนะนำ.
สำหรับบทความนี้ หลักการก็เพียงพอแล้ว:
บริษัทไทยเป็นนิติบุคคลแยกต่างหาก หากบริษัทเป็นเจ้าของที่ดิน บริษัทก็เป็นเจ้าของที่ดินนั้น ผู้ถือหุ้นต่างชาติไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินโดยชอบธรรมแต่อย่างใด.
การซื้อวิลล่าที่มีอยู่แล้วซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท
มีวิลล่ามือสองในภูเก็ตจำนวนหนึ่งที่เสนอขายร่วมกับบริษัทไทยที่มีอยู่แล้ว.
การดำเนินการนี้ต้องใช้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ เนื่องจาก1การซื้อหุ้นอาจหมายถึงการซื้อประวัติของบริษัทไปด้วย.
ธุรกรรมนี้อาจต้องมีการตรวจสอบ:
- บัญชีบริษัท
- การยื่นภาษี
- หนี้สินที่มีอยู่
- ผู้ถือหุ้น
- ผู้กำกับ
- สัญญา
- สินเชื่อจำนอง
- การฟ้องร้อง
- การปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กร
เรื่องนี้เข้าข่ายความผิดโดยตรง การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
การมีวิลล่าที่สวยงามไม่ได้หมายความว่าจะขจัดความเสี่ยงของบริษัทได้ทั้งหมด.
BOI และโครงสร้างธุรกิจพิเศษอื่นๆ
ธุรกิจบางประเภทที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ อาจได้รับประโยชน์จากกฎส่งเสริมการลงทุนที่อนุญาตให้ใช้สิทธิในที่ดินเฉพาะที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมที่ได้รับอนุมัติ.
นี่คือระบอบธุรกิจเฉพาะทาง.
ไม่ควรสับสนกรณีนี้กับบุคคลต่างชาติทั่วไปที่ตั้งบริษัทเพื่อซื้อบ้านพักตากอากาศ.
สิทธิพิเศษของบริษัทไม่ได้สร้างช่องทางให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้โดยทั่วไป.
ผู้ซื้อชาวต่างชาติยังสามารถซื้อวิลล่าได้อย่างถูกกฎหมาย
ข้อจำกัดด้านการถือครองที่ดินของประเทศไทยไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถได้มาซึ่งสิทธิ์ที่มีความหมายและมีมูลค่าเชิงพาณิชย์ในวิลล่าได้อย่างถูกกฎหมาย.
โครงสร้างที่ถูกต้องตามกฎหมายอาจประกอบด้วยสิ่งต่อไปนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกรรม:
- สิทธิการเช่าที่จดทะเบียน
- สิทธิแยกต่างหากที่เกี่ยวข้องกับอาคาร
- superficies
- ข้อตกลงเกี่ยวกับมรดก
- สิทธิตามสัญญาที่ร่างไว้อย่างรอบคอบ
- การวางแผนสืบทอดตำแหน่ง
โครงสร้างควรได้รับการออกแบบโดยคำนึงถึงที่ดินจริงเป็นหลัก.
ไม่ควรเลือกใช้เพียงเพราะฟังดูน่าเชื่อถือในโบรชัวร์ขายสินค้า.
โปรดระมัดระวังในการใช้คำว่า “วิลล่ากรรมสิทธิ์ถาวรสำหรับชาวต่างชาติ”
เมื่อมีการโฆษณาขายวิลล่าโดยระบุว่า:
“กรรมสิทธิ์ที่ดินของชาวต่างชาติ”
ถาม:
กรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์คืออะไรกันแน่?
อาจหมายถึง:
- ตัวอาคารมากกว่าที่ดิน
- หุ้นของบริษัท
- โครงสร้างการเป็นเจ้าของที่ถูกอธิบายอย่างไม่แม่นยำ
- เป็นสำนวนทางการตลาดมากกว่าสิทธิทางกฎหมายที่สามารถจดทะเบียนได้
สำหรับธุรกรรมซื้อขายที่อยู่อาศัยทั่วไปส่วนใหญ่ ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถจดทะเบียนที่ดินในประเทศไทยด้วยตนเองได้เพียงเพราะโฆษณาบอกว่าวิลล่านั้นเป็น "กรรมสิทธิ์สมบูรณ์".
การเป็นเจ้าของและการควบคุมนั้นแตกต่างกัน
นี่เป็นหนึ่งในหลักการที่มีประโยชน์ที่สุดใน ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย.
ชาวต่างชาติอาจมีสิทธิทางกฎหมายที่สำคัญเหนือที่ดินได้ แม้ว่าจะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นก็ตาม.
ตัวอย่างอาจรวมถึง:
- สิทธิการเช่า
- usufruct
- superficies
- สิทธิตามสัญญา
สิทธิเหล่านี้อาจมีคุณค่าอย่างแท้จริง.
แต่ควรบรรยายรายละเอียดอย่างถูกต้อง.
สิทธิทางกฎหมายเหนือที่ดินของผู้อื่นไม่เหมือนกับการเป็นเจ้าของที่ดินนั้น ๆ.
โครงสร้างการเป็นเจ้าของมีผลต่อราคาขายต่อ
โครงสร้างการเป็นเจ้าของยังมีผลต่อการออกจากธุรกิจในที่สุดด้วย.
คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ และวิลล่าที่มีสัญญาเช่าที่ดินลดลงเรื่อยๆ ถือเป็นสินทรัพย์ที่แตกต่างกัน.
การถือครองวิลล่าผ่านบริษัทไทยที่มีชื่อเสียงนั้นก่อให้เกิดปัญหาอีกชุดหนึ่ง.
ทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับคู่สมรสชาวไทยและสิทธิส่วนบุคคลที่จดทะเบียนไว้ จะสร้างโครงสร้างอีกรูปแบบหนึ่งขึ้นมาอีก.
ผู้ซื้อในอนาคตจะตรวจสอบสิทธิ์ที่ตนกำลังจะได้รับอย่างละเอียด.
ดังนั้น, การเป็นเจ้าของที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทยไม่ใช่แค่เรื่องทางกฎหมายในการซื้อขายเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องของการขายต่อและการประเมินราคาด้วย.
ด้วยเหตุนี้ การที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยจึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อศักยภาพในการจำหน่ายและกลยุทธ์การขายออกในอนาคตด้วย.
ระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่สามารถส่งผลต่อมูลค่าได้
สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าซื้อ เวลาเป็นสิ่งสำคัญ.
อสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเช่าเหลืออยู่เกือบครบกำหนดนั้น แตกต่างจากวิลล่าหลังเดียวกันที่มีระยะเวลาเช่าเหลืออยู่สั้นกว่ามาก.
เมื่อเวลาผ่านไป มูลค่าทางกฎหมายของทรัพย์สินจะเปลี่ยนแปลงไป แม้ว่าตัววิลล่าเองจะยังคงเหมือนเดิมก็ตาม.
สิ่งนี้อาจส่งผลกระทบต่อ:
- ความต้องการขายต่อ
- การเจรจา
- การกำหนดราคา
- ความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ
- การจัดหาเงินทุน
ดังนั้น สิทธิการเช่าจึงควรได้รับการวิเคราะห์ทั้งในฐานะโครงสร้างทางกฎหมายและสินทรัพย์ทางเศรษฐกิจที่มีระยะเวลาจำกัด.
ควรพิจารณาเรื่องการสืบทอดตำแหน่งตั้งแต่เริ่มต้น
ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรตรวจสอบให้แน่ใจด้วยว่าเกิดอะไรขึ้นเมื่อผู้ซื้อ คู่สมรส เจ้าของที่ดิน หรือผู้ถือหุ้นเสียชีวิต.
ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง สิทธิ์อาจเป็นดังนี้:
- สืบทอดได้
- โอนได้
- ส่วนตัว
- ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา
- ได้รับผลกระทบจากการจัดการมรดก
- ได้รับผลกระทบจากข้อจำกัดทางกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติ
โครงสร้างที่ใช้งานได้สะดวกในระหว่างที่ผู้ซื้อยังมีชีวิตอยู่ อาจสร้างความยากลำบากอย่างมากให้กับทายาท หากไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการสืบทอดมรดกเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น.
Do Not Confuse “Control” With Legal Ownership
Foreign property marketing sometimes uses expressions such as:
- “full control”
- “economic ownership”
- “beneficial ownership”
- “90-year ownership”
- “same as freehold”
Those expressions should trigger further investigation.
The better question is:
What legal right will actually be registered?
Private contracts and corporate arrangements should not be described as though they automatically convert into personal freehold land ownership.
Foreign Land Ownership Checklist
Before buying a villa, house or land-linked property in Thailand, establish at minimum:
- ใครเป็นเจ้าของที่ดิน?
- What land title exists?
- ใครเป็นเจ้าของอาคาร?
- What legal right will the foreign buyer acquire?
- What will actually be registered at the Land Office?
- How long does that right last?
- Can it be transferred?
- Can it pass to heirs?
- Are there mortgages or other encumbrances?
- Is legal access registered?
- Does the structure depend on a Thai company?
- If so, is that company genuine and compliant?
For the complete investigation process, use JFTB’s การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.
Foreign Land Ownership Is Not the Same as Buying Land
This article answers:
Who can own Thai land and what legal rights can a foreign buyer hold?
A separate question is:
Is this specific land plot suitable and legally capable of being developed?
That involves subjects such as:
- Chanote and other land titles
- boundaries
- surveys
- การเข้าถึงทางกฎหมาย
- easements
- การแบ่งเขตพื้นที่
- building setbacks
- ความกว้างของถนน
- ข้อจำกัดด้านสิ่งแวดล้อม
- ความลาดชัน
- การระบายน้ำ
- สาธารณูปโภค
- coastal restrictions
- buildability
Those issues belong in JFTB’s separate การซื้อที่ดินในประเทศไทย: เอกสารสิทธิ์ การแบ่งเขต และกฎระเบียบการก่อสร้าง แนะนำ.
Keeping the subjects separate avoids confusing ownership rights with land-development due diligence.
Good legal structuring starts by recognising what foreign land ownership in Thailand permits, restricts and treats as a separate registered right.
Common Foreign Land Ownership Mistakes
ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย ได้แก่:
- assuming marriage creates joint land ownership
- confusing leasehold with freehold
- treating 30+30+30 as guaranteed 90-year ownership
- accepting “foreign freehold villa” without identifying the landowner
- creating a company solely as a nominee landholding vehicle
- buying shares without corporate due diligence
- assuming inheritance automatically overrides foreign land restrictions
- treating usufruct or superficies as ownership
- committing substantial funds before the legal structure has been reviewed
The ownership structure should be understood before the property is purchased, not reconstructed afterwards.
คำถามที่พบบ่อย
Can a foreigner own land in Thailand?
Generally, foreigners cannot freely acquire Thai land in their personal name. Limited statutory exceptions exist, including Section 96 bis, but they involve significant conditions and government approval.
Can a foreigner own one rai of land in Thailand?
Section 96 bis provides a limited route under which a qualifying foreign investor may apply to acquire up to one rai of residential land, subject to the required investment, location requirements and official approval.
Is buying a THB 40 million villa enough to own the land?
No. A villa purchase worth THB 40 million does not by itself satisfy the legal requirements for land ownership under Section 96 bis.
Can marriage to a Thai citizen allow a foreigner to own land?
No. Marriage does not give the foreign spouse an automatic right to register Thai land personally.
Can a foreigner own a house in Thailand?
Land and building rights can potentially be separated. The exact rights over the building and land must be established from the title, registered rights and contractual structure.
Can a foreigner lease land?
Yes. Leasehold is commonly used, but it grants rights to use the land rather than ownership of the land.
Is a 30+30+30 lease a guaranteed 90-year right?
No. The initial registered lease and promised future renewals should not be treated as one guaranteed 90-year registered property right.
Can a foreigner have a usufruct?
A usufruct may be available in appropriate circumstances, but it provides rights to use and enjoy another person’s property rather than ownership of the land.
What is a superficies?
A superficies can provide rights relating to structures situated on land owned by another person. It may be relevant where land and building rights need to be separated.
บริษัทไทยสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้หรือไม่?
A qualifying Thai company may own land. This does not make nominee structures legal, nor does a foreign shareholder personally become the registered landowner.
Is a company with 51% Thai shareholders automatically safe?
No. Share percentages alone do not establish legitimacy. The actual funding, ownership, shareholder participation and economic substance of the company matter.
Can foreigners inherit Thai land?
Thai law provides a specific procedure for foreign statutory heirs under Section 93 of the Land Code. Inheritance should therefore be reviewed under the applicable succession and land-ownership rules rather than assumed to create unrestricted foreign ownership.
Can foreigners own condominiums freehold?
Yes. Qualifying foreigners can own condominium units under foreign freehold subject to the applicable condominium rules and foreign ownership quota.
Foreign Land Ownership with JFTB
The central principle behind ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย is straightforward:
Do not describe a legal right as something it is not.
A lease is not land ownership.
A company share is not a personal land title.
A usufruct is not freehold.
A superficies does not transfer ownership of the underlying land.
Marriage does not automatically create foreign land ownership.
And Section 96 bis does not mean that any foreign buyer spending THB 40 million can automatically purchase a Phuket villa with the land registered personally.
JFTB Real Estate Phuket assists international buyers with property sourcing, negotiation, ownership-structure analysis and coordination of independent legal and technical due diligence.
Before committing to a landed property in Thailand, the objective should be simple:
identify the landowner, identify exactly what rights the foreign buyer will acquire, and understand how those rights behave over time.
If you are considering a villa, house or land-linked property in Phuket and want the proposed ownership structure reviewed before committing, contact JFTB Real Estate Phuket before signing or paying a substantial deposit.
