คอนโดใหม่เทียบกับคอนโดมือสองในภูเก็ต ปี 2026: ราคา การเจรจา ความเสี่ยง และผลตอบแทน

เมื่อเปรียบเทียบคอนโดใหม่กับคอนโดมือสองในภูเก็ต ราคาซื้อ ศักยภาพในการให้เช่า และโอกาสในการขายต่อในอนาคตมีความสำคัญมากกว่าอายุของอาคาร ในปี 2026 ปริมาณคอนโดที่ยังขายไม่ออกจำนวนมากและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นระหว่างโครงการต่างๆ ทำให้ปัจจัยเหล่านี้มีความสำคัญเป็นพิเศษ.

คอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จดึงดูดผู้ซื้อด้วยดีไซน์ทันสมัย สิ่งอำนวยความสะดวกสไตล์รีสอร์ท และแผนการชำระเงินแบบผ่อนชำระ ในขณะที่คอนโดมิเนียมมือสองให้ข้อเสนอที่แตกต่างออกไป คือ เป็นทรัพย์สินที่มีอยู่แล้วซึ่งสามารถตรวจสอบได้ มีการบริหารจัดการอาคารที่ดี และในบางกรณี อาจมีโอกาสในการต่อรองราคาได้มากกว่า.

สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ คำถามที่แท้จริงไม่ได้อยู่ที่เพียงแค่... คอนโดใหม่หรือมือสองในภูเก็ต? เป็นการพิจารณาเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ความสมดุลที่ดีที่สุดระหว่างต้นทุนการซื้อ ความมั่นคงในการเป็นเจ้าของ ผลตอบแทนจากการให้เช่า และมูลค่าในระยะยาว.

1. ตลาดคอนโดมิเนียมภูเก็ตในปี 2026: เหตุใดผู้ซื้อจึงมีอำนาจต่อรองมากขึ้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในภูเก็ตมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากหลังจากมีการพัฒนาอย่างเข้มข้นมาหลายปี.

ตาม ผลประกอบการโดยรวมของ CBRE ภูเก็ต ครึ่งปีแรก ปี 2026, รายงานที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 20 สิงหาคม 2569 ระบุว่า การเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่เพิ่มขึ้น 44.81 ล้าน 3 ล้านดอลลาร์สหรัฐ เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2568.

อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2026 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จเพียง 3 โครงการ รวมทั้งหมด 1,196 ยูนิต ซึ่งลดลง 56.81 ล้านตันจากช่วงหกเดือนก่อนหน้า โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหาล่าช้าหรือไม่พร้อมส่งมอบ.

ผลการค้นพบของ รายงานแนวโน้มอุตสาหกรรมที่อยู่อาศัยภูเก็ตจาก Krungsri Research, รายงานที่ตีพิมพ์ในเดือนสิงหาคม 2026 เผยให้เห็นข้อมูลที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง:

• ยอดขายคอนโดมิเนียมที่รายงานในข้อมูลตลาดการพัฒนาที่อยู่อาศัยลดลง 60.1% ในปี 2025, เมื่อเทียบกับปี 2024 ซึ่งอยู่ที่ 4,758 หน่วย.
• จำนวนคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกเพิ่มขึ้น 36.2%, โดยจะมียอดขายถึง 12,346 ยูนิต ณ สิ้นปี 2025.
• มูลค่าของคอนโดมิเนียมที่ยังขายไม่ออกนั้นสูงถึงประมาณ 112 พันล้านบาท.

ตัวเลขเหล่านี้ไม่ควรตีความว่าเป็นการลดลง 60.11 พันล้าน 3 หมื่นหน่วยในทุกธุรกรรมคอนโดมิเนียมในภูเก็ต รวมถึงการซื้อขายต่อโดยบุคคลทั่วไป ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงภาวะยอดขายชะลอตัวและแรงกดดันด้านสินค้าคงคลังที่ส่งผลกระทบต่อโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นหลัก.

ที่จริงแล้ว ธนาคารกรุงศรีนครศรีได้รายงานแยกต่างหากว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติในภูเก็ตเพิ่มขึ้น 18.31 ล้าน 3 หมื่นล้านชิ้นในปี 2025 ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ: ยอดขายจากผู้พัฒนาโครงการ การโอนกรรมสิทธิ์ และการขายต่อโดยบุคคลทั่วไป เป็นตัวชี้วัดตลาดที่แตกต่างกัน.

สำหรับผู้ซื้อ ปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่มีการแข่งขันกันเพิ่มมากขึ้น สร้างโอกาสในการเปรียบเทียบโครงการต่างๆ เจรจาต่อรองอย่างรอบคอบมากขึ้น และหลีกเลี่ยงการจ่ายราคาสูงเกินไปสำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดตัว.

สำหรับผู้ขาย การตั้งราคาที่สมเหตุสมผลจึงมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ.

คอนโดมิเนียมริมชายหาดชั้นเยี่ยมที่มีความหายากอย่างแท้จริงนั้น ไม่สามารถเปรียบเทียบโดยตรงกับห้องชุดมาตรฐานในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในพื้นที่ตอนในได้ ภูเก็ตยังคงเป็นแหล่งรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ไม่ใช่สภาพแวดล้อมการลงทุนที่เป็นเอกภาพ.

2. คอนโดใหม่และคอนโดมือสองในภูเก็ต: ทำความเข้าใจความแตกต่าง

คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่และคอนโดมิเนียมที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างไม่ควรถูกมองว่าเป็นการลงทุนที่เหมือนกันทุกประการ.

หนึ่ง คอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นการซื้อก่อนที่โครงการจะแล้วเสร็จ บางครั้งก่อนเริ่มก่อสร้างด้วยซ้ำ โดยปกติผู้ซื้อจะชำระเงินเป็นงวดตามข้อตกลงในการซื้อ โดยยอดคงเหลือจะครบกำหนดชำระเมื่อถึงกำหนดขั้นตอนสำคัญหรือเมื่อมีการโอนเงิน.

A คอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างเสร็จแล้ว สามารถตรวจสอบก่อนซื้อได้ อาคารนี้มีอยู่จริง แม้ว่าประวัติการบริหารจัดการ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และผลการให้เช่าจริงอาจยังไม่ชัดเจนก็ตาม.

A คอนโดมือสอง เคยมีเจ้าของมาก่อน ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ ประเมินสภาพของอาคาร ตรวจสอบนิติบุคคลของคอนโดมิเนียม และบางครั้งอาจตรวจสอบเอกสารรายได้ค่าเช่าได้.

ไม่มีตัวเลือกใดเหนือกว่ากันโดยอัตโนมัติ การเลือกที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุนของผู้ซื้อ สภาพของทรัพย์สิน ราคาเริ่มต้น และระยะเวลาที่ตั้งใจจะถือครอง.

3. ราคาคอนโดใหม่ในภูเก็ตเทียบกับคอนโดมือสอง: คุณจ่ายจริงเท่าไหร่?

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยอย่างหนึ่งคือการเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมสองแห่งโดยพิจารณาจากราคาต่อตารางเมตรที่โฆษณาไว้เพียงอย่างเดียว.

โครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่อาจมีราคาสูงกว่าปกติเนื่องจากดีไซน์ สิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลที่ตั้ง หรือแบรนด์ อย่างไรก็ตาม ราคาที่สูงขึ้นนั้นต้องแปรเปลี่ยนเป็นผลประโยชน์ที่จับต้องได้สำหรับผู้ซื้อด้วย.

อพาร์ตเมนต์มือสองอาจมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าในงบประมาณเดียวกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่สร้างขึ้นก่อนกระแสการสร้างห้องชุดขนาดกะทัดรัดสไตล์รีสอร์ทในช่วงหลังๆ.

ลองพิจารณาคอนโดมิเนียมสมมติสองแห่ง ขนาด 40 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในทำเลที่คล้ายคลึงกันในภูเก็ต.

คอนโดมิเนียมมือสองในตัวอย่างนี้ใช้เงินทุนน้อยกว่าต้นทุน 850,000 บาท.

ส่วนต่างนั้นสามารถนำไปใช้เป็นทุนในการบำรุงรักษาในอนาคต ลดความเสี่ยงจากการลงทุน หรือเพิ่มผลตอบแทนได้.

แต่ถึงอย่างไร, การตั้งราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่านั้นไม่เพียงพอที่จะสร้างมูลค่าระยะยาวที่ดีกว่าได้.

อาคารเก่าอาจต้องการการซ่อมแซมครั้งใหญ่ ในขณะที่ที่อยู่อาศัยสมัยใหม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าได้สูงกว่า หรือดึงดูดกลุ่มผู้ซื้อในอนาคตได้กว้างกว่า.

ตัวเลขเหล่านี้เป็นเพียงตัวอย่าง ไม่ใช่ราคาเฉลี่ยของตลาดภูเก็ต หรือราคาเสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ค่าใช้จ่ายในการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกันไปตามธุรกรรม ภาษีที่เกี่ยวข้อง และการจัดสรรต้นทุนตามสัญญา.

ข้อดีของตารางการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่สร้างเสร็จ

การซื้อบ้านที่ยังสร้างไม่เสร็จมีข้อได้เปรียบทางการเงินที่สำคัญอย่างหนึ่ง คือ ไม่จำเป็นต้องชำระราคาซื้อทั้งหมดล่วงหน้า.

ผู้ซื้ออาจชำระเงินมัดจำการจองและงวดผ่อนชำระตามขั้นตอนการก่อสร้าง ก่อนที่จะชำระยอดคงเหลือทั้งหมดเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์.

วิธีนี้จะช่วยลดจำนวนเงินทุนที่ต้องลงทุนในช่วงเริ่มต้น แต่ก็ทำให้เกิดความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและการพัฒนาโครงการเพิ่มขึ้นด้วย.

ดังนั้น การเปรียบเทียบที่เหมาะสมควรคำนึงถึงช่วงเวลาการชำระเงิน ต้นทุนค่าเสียโอกาสของแต่ละงวด และช่วงเวลาที่สามารถเริ่มรับรายได้ค่าเช่าได้ สำหรับการวิเคราะห์การลงทุนอย่างจริงจัง แบบจำลองกระแสเงินสดหรือการคำนวณอัตราผลตอบแทนภายในจะให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์มากกว่าการเปรียบเทียบผลตอบแทนโดยรวมเพียงอย่างเดียว.

4. ผลตอบแทนจากการให้เช่า: เหตุใดคอนโดมือสองราคาถูกจึงให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า

ผลตอบแทนจากการให้เช่าขึ้นอยู่กับราคาซื้อ ค่าเช่าที่สามารถเรียกเก็บได้ อัตราการเข้าพัก ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และคุณภาพการบริหารจัดการ.

คอนโดมิเนียมใหม่ๆ อาจสร้างรายได้ค่าเช่าสูงกว่าเนื่องจากมีสิ่งอำนวยความสะดวกและการออกแบบที่ทันสมัย อย่างไรก็ตาม ราคาที่จ่ายเพิ่มเพื่อซื้ออาจหักล้างข้อดีนั้นไปได้.

โดยใช้ตัวอย่างก่อนหน้านี้:

คอนโดมือสองสร้างรายได้น้อยกว่าเล็กน้อย แต่ให้ผลตอบแทนจากการดำเนินงานเริ่มต้นที่สูงกว่า เนื่องจากต้นทุนการซื้อต่ำกว่า.

การคำนวณเหล่านี้ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งสร้างเสร็จสมบูรณ์และพร้อมให้เช่าแล้ว โดยไม่รวมภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ค่าใช้จ่ายในการจัดหาเงินทุน การเปลี่ยนแปลงมูลค่าทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายในการขายในอนาคต เป็นเพียงสถานการณ์จำลอง ไม่ใช่การคาดการณ์ค่าเช่า.

แล้วเรื่องการเสื่อมราคาและอายุของอาคารล่ะ?

ข้อได้เปรียบในการขายต่ออาจลดลงอย่างมากหากจำเป็นต้องมีการซ่อมแซมครั้งใหญ่.

หากผู้ซื้อต่อต้องลงทุนเพิ่มเติมอีก 300,000 บาท เงินลงทุนรวมจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.25 ล้านบาท โดยสมมติว่ารายได้สุทธิจากการดำเนินงานต่อปีคงที่ ผลตอบแทนจากฐานเงินทุนที่มากขึ้นนี้จะลดลงเหลือประมาณ 3.331 ล้านดอลลาร์สหรัฐ.

จังหวะเวลาในการใช้จ่ายเหล่านั้นส่งผลต่อผลตอบแทนที่แท้จริงของนักลงทุนด้วยเช่นกัน.

ด้วยเหตุนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองจึงควรรวมถึงการตรวจสอบกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ บัญชีคอนโดมิเนียม การบำรุงรักษาลิฟต์ การกันซึม สภาพของอาคาร และค่าใช้จ่ายพิเศษใดๆ ที่วางแผนไว้.

ในทำนองเดียวกัน มูลค่าการขายต่อในอนาคตของคอนโดมิเนียมใหม่ไม่ควรถูกสันนิษฐานว่าจะคงอยู่ที่ราคาเริ่มต้นที่ผู้พัฒนาโครงการกำหนดไว้.

สำหรับการวิเคราะห์โดยละเอียดเกี่ยวกับผลตอบแทนจากการเช่าทั้งก่อนและหลังหักค่าเช่า ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และสมมติฐานการลงทุนที่สมจริง โปรดอ่านเอกสารของเรา คู่มือผลตอบแทนจากการให้เช่าที่พักในภูเก็ต ปี 2026.

5. ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของการซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ: การซื้อสัญญา

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอาจเป็นโอกาสที่ดีในการเริ่มต้นลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อซื้อจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียงในราคาที่แข่งขันได้.

ปัญหาคือผู้ซื้อต้องประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่แล้วเสร็จในรูปแบบที่สมบูรณ์.

เอกสารแนะนำโครงการ ภาพจำลองทางสถาปัตยกรรม และการคาดการณ์ผลตอบแทนที่รับประกัน ไม่สามารถใช้ทดแทนการตรวจสอบอย่างอิสระได้.

ก่อนที่จะทุ่มเงินจำนวนมาก ผู้ซื้อควรตรวจสอบประวัติการส่งมอบงานของผู้พัฒนาโครงการ สถานะทางการเงินและทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ที่ดิน ภาระผูกพันที่จดทะเบียน ใบอนุญาตก่อสร้าง และการอนุมัติด้านสิ่งแวดล้อม (ถ้ามี).

สัญญาซื้อขายก็สมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษเช่นกัน ต้องระบุรายละเอียดอย่างชัดเจนเกี่ยวกับงวดการชำระเงิน กำหนดส่งมอบ ค่าปรับ เงื่อนไขการคืนเงิน และรายละเอียดของอพาร์ตเมนต์ที่สร้างเสร็จแล้ว.

การวางเงินมัดจำเริ่มต้นจำนวนน้อยไม่ควรทำให้เรามองข้ามความเสี่ยงโดยรวมของสัญญา.

รับประกันผลตอบแทนจากการเช่า: โปรดอ่านเงื่อนไข

โครงการอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่ยังสร้างไม่เสร็จโฆษณาว่ามีการรับประกันผลตอบแทนจากการให้เช่าเป็นเวลาหลายปี.

อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนที่โฆษณาไว้ที่ 7% หรือ 8% ไม่ได้หมายความว่านักลงทุนจะได้รับผลตอบแทนสุทธิในจำนวนนั้นจากเงินลงทุนทั้งหมดเสมอไป.

ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าการรับประกันนั้นคำนวณจากราคาซื้อหรือไม่ ค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ไม่รวมอยู่ในการรับประกัน นิติบุคคลใดเป็นผู้ให้การรับประกัน และนิติบุคคลนั้นมีฐานะการเงินเพียงพอที่จะปฏิบัติตามพันธะสัญญาหรือไม่.

พวกเขายังควรพิจารณาถึงสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อระยะเวลารับประกันสิ้นสุดลงด้วย.

การรับประกันค่าเช่าชั่วคราวไม่ได้เป็นการกำหนดมูลค่าตลาดในอนาคตหรือสภาพคล่องในการขายต่อของอสังหาริมทรัพย์นั้น.

จุดยืนของ JFTB: ส่วนลดสำหรับการซื้อบ้านที่ยังไม่สร้างเสร็จนั้นแทบไม่มีค่าอะไรเลย หากไม่สามารถตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในอนาคต กำหนดการก่อสร้าง หรือภาระผูกพันในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จของโครงการได้อย่างน่าพอใจ.

การตรวจสอบข้อเท็จจริงทางกฎหมายอย่างอิสระมีความสำคัญอย่างยิ่งก่อนที่จะยอมรับข้อผูกมัดที่ไม่สามารถขอคืนเงินได้.

กรอบการตรวจสอบแบบเต็มรูปแบบได้อธิบายไว้ในเอกสารของเราแล้ว คู่มือการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.

6. กับดักการขายต่อ: การแข่งขันกับผู้พัฒนาโครงการของคุณเอง

หนึ่งในความเสี่ยงที่ถูกมองข้ามมากที่สุดในภูเก็ตคือ การที่เจ้าของห้องชุดมือสองแข่งขันโดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการที่ยังมีห้องชุดคงค้างขายไม่หมดในคอนโดมิเนียมเดียวกัน.

ลองพิจารณาโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งผู้พัฒนาโครงการยังคงทำการตลาดหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่ๆ โดยนำเสนอแพ็กเกจเฟอร์นิเจอร์ ส่วนลด หรือข้อเสนอพิเศษสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์.

เจ้าของรายบุคคลที่ต้องการขายต่ออาจเสนอขายอพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกันในราคาต่ำกว่าเล็กน้อย.

แต่ถ้าหากราคาขายจริงของผู้พัฒนาโครงการ หลังจากหักส่วนลดแล้ว น่าดึงดูดใจกว่า ทำไมผู้ซื้อถึงจะเลือกซื้อยูนิตมือสองล่ะ?

เจ้าของอาจต้องลดราคาลงอย่างมาก หรือรอจนกว่าที่ดินที่ผู้พัฒนาโครงการขายคงเหลือจะถูกขายหมด.

นี่เป็นเพียงสถานการณ์ตลาดตัวอย่าง ไม่ใช่การแสดงถึงธุรกรรมเฉพาะของลูกค้า JFTB รายใดรายหนึ่ง.

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นถึงหลักการที่ใช้ได้ทั้งกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จและการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง: การแข่งขันที่คุณจะต้องเผชิญเมื่อขายสินค้ามีความสำคัญไม่แพ้ราคาที่คุณจ่ายในวันนี้.

ก่อนซื้อคอนโด JFTB จะพิจารณาจำนวนห้องชุดที่เทียบเคียงได้ในอาคารเดียวกัน ว่าผู้พัฒนาโครงการยังคงเปิดขายอยู่หรือไม่ โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ใกล้เคียง และคุณลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ.

ผังห้องที่หาได้ยาก วิวทะเลแท้ๆ การเข้าถึงชายหาดได้สะดวก หรือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบถาวรที่ได้รับการรับรองจากต่างประเทศ สามารถช่วยเพิ่มมูลค่าในการขายต่อได้ ในทางกลับกัน ห้องชุดทั่วไปที่มีคู่แข่งโดยตรงหลายสิบราย อาจขายได้ยากกว่ามาก.

7. วิธีการเจรจาต่อรองซื้อคอนโดในภูเก็ต

การเจรจาที่ประสบความสำเร็จเริ่มต้นด้วยหลักฐาน ไม่ใช่ส่วนลดเป็นเปอร์เซ็นต์ที่กำหนดขึ้นเองโดยพลการ.

การเจรจาต่อรองกับผู้พัฒนาโครงการ

ผู้พัฒนาโครงการอาจยินดีที่จะหารือเกี่ยวกับราคาซื้อขายที่แท้จริง แพ็คเกจเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ ค่าธรรมเนียมที่เลือก หรือเงื่อนไขการชำระเงิน.

ส่วนลดที่ได้รับจะขึ้นอยู่กับสถานะทางการเงินของโครงการ ความคืบหน้าของการขาย สินค้าคงคลัง และนโยบายทางการค้า.

โครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่หมด อาจเสนอโอกาสในการเจรจาต่อรองที่แตกต่างจากโครงการยอดนิยมที่อยู่ในช่วงเริ่มต้นของการขาย.

ผู้ซื้อควรเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการทำธุรกรรม ไม่ใช่เพียงส่วนลดที่โฆษณาไว้เท่านั้น.

การเจรจาซื้อคอนโดมือสอง

ผู้ขายส่วนตัวอาจมีแรงจูงใจในการขายเนื่องจากการย้ายที่อยู่ ทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้งาน ค่าใช้จ่ายในการถือครอง หรือความต้องการที่จะทำธุรกรรมให้เสร็จสมบูรณ์.

อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสันนิษฐานถึงสถานการณ์เหล่านี้โดยปราศจากหลักฐาน.

การเปรียบเทียบราคาซื้อขาย รายการอสังหาริมทรัพย์ที่แข่งขันกัน ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมที่ระบุไว้ และรายได้ค่าเช่าที่สมจริง จะเป็นพื้นฐานที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้นสำหรับการเสนอราคา.

ที่ JFTB อสังหาริมทรัพย์ ภูเก็ต เป้าหมายของการเจรจาต่อรองไม่ใช่การต่อรองเพื่อให้ได้ส่วนลดสูงสุดตามที่โฆษณาไว้ แต่เป็นการต่อรองราคาซื้อขายที่เหมาะสม โดยพิจารณาจากสภาพของทรัพย์สิน โครงสร้างการเป็นเจ้าของ ทางเลือกในตลาด และโอกาสในการขายต่อในอนาคต.

การลดราคา 5% สำหรับยูนิตที่มีราคาสูงเกินไป อาจให้ผลตอบแทนที่แย่กว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมโดยไม่มีส่วนลดใดๆ.

8. กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของชาวต่างชาติ: โปรดยืนยันก่อนชำระเงิน

ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดมิเนียมที่มีคุณสมบัติครบถ้วนได้โดยตรงภายใต้กรอบกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติของประเทศไทย โดยขึ้นอยู่กับคุณสมบัติและข้อจำกัดการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติตามกฎหมายที่ 491,000 เปโซ 3,000 ยูนิต ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดของโครงการคอนโดมิเนียม.

อย่างไรก็ตาม กรรมสิทธิ์ที่ดินแบบต่างชาติ กรรมสิทธิ์ที่ดินแบบไทย และกรรมสิทธิ์แบบเช่า ไม่สามารถใช้แทนกันได้.

ก่อนทำการจองคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็นห้องใหม่หรือห้องมือสอง ผู้ซื้อควรตรวจสอบสถานะการเป็นเจ้าของ โควต้าสำหรับชาวต่างชาติ และข้อกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ที่เกี่ยวข้อง.

สำหรับรายละเอียดเกี่ยวกับกรอบกฎหมาย โปรดอ่าน การซื้อคอนโดในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ.

9. คุณสามารถเช่าคอนโดในภูเก็ตผ่าน Airbnb ได้อย่างถูกกฎหมายหรือไม่?

นักลงทุนไม่ควรคิดว่าการซื้อคอนโดมิเนียมจะให้สิทธิ์แก่พวกเขาในการดำเนินธุรกิจให้เช่าพักระยะสั้นรายวันหรือรายสัปดาห์สำหรับวันหยุดพักผ่อน.

ภายใต้กรอบพระราชบัญญัติโรงแรมของประเทศไทย การให้บริการที่พักสำหรับระยะเวลาสั้นกว่าหนึ่งเดือน ซึ่งโดยทั่วไปหมายถึงไม่เกิน 30 วัน อาจถือเป็นกิจกรรมทางธุรกิจโรงแรมที่ต้องได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง.

ข้อยกเว้นสำหรับที่พักขนาดเล็กของประเทศไทย ครอบคลุมสถานประกอบการที่มีคุณสมบัติครบถ้วน โดยมีห้องพักไม่เกิน 8 ห้อง และผู้เข้าพักไม่เกิน 30 คน, ไม่ใช้กับห้องชุดคอนโดมิเนียมแต่ละห้อง.

กรมการปกครองส่วนภูมิภาคได้ยกเว้นห้องชุดคอนโดมิเนียมออกจากขั้นตอนการลงทะเบียนที่พักที่ไม่ใช่โรงแรมอย่างชัดเจน.

การเช่ารายเดือนหรือระยะยาวจะได้รับการปฏิบัติแตกต่างออกไปภายใต้กฎหมายว่าด้วยโรงแรม แม้ว่าข้อบังคับของคอนโดมิเนียมและกฎอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องจะต้องได้รับการเคารพเช่นกัน.

เจ้าของชาวต่างชาติจะต้องตรวจสอบด้วยว่าโครงสร้างการดำเนินงานที่เสนอมานั้นสอดคล้องกับข้อกำหนดทางธุรกิจและการเข้าเมืองที่เกี่ยวข้องหรือไม่.

ก่อนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าสำหรับนักท่องเที่ยว ควรตรวจสอบการอนุญาตใช้พื้นที่ของอาคาร ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมที่เกี่ยวข้อง และข้อบังคับของคอนโดมิเนียมนั้นๆ ด้วย.

อ่านฉบับเต็ม การเช่าที่พักระยะสั้นในภูเก็ต: ข้อกำหนดทางกฎหมายและความเสี่ยง แนะนำ.

10. คุณควรเปรียบเทียบคอนโดใหม่และคอนโดมือสองในภูเก็ตที่ไหนดี?

การเลือกขึ้นอยู่กับผู้เช่าหรือผู้ซื้อในอนาคตที่คาดหวังไว้.

บางเทา เชิงทะเล และลากูน่า มีการพัฒนาที่ทันสมัยและโครงสร้างพื้นฐานด้านไลฟ์สไตล์ระดับสากลที่ครบครัน แต่ปริมาณอุปทานที่แข่งขันกันในอนาคตนั้นสมควรได้รับการพิจารณาอย่างถี่ถ้วน.

กมลา สุรินทร์ กะตะ และกะรอน นำเสนอที่อยู่อาศัยที่ได้รับการพัฒนาแล้ว การเข้าถึงชายหาด และทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยมในรูปแบบที่แตกต่างกัน.

ตลาดคอนโดมิเนียมในป่าตองมีความเติบโตเต็มที่แล้ว ซึ่งสภาพอาคาร การเข้าถึง และความถูกต้องตามกฎหมายของการเช่า สามารถสร้างความแตกต่างอย่างมากได้.

ราไวย์และในหานอาจเหมาะกับผู้ซื้อที่ต้องการผู้พักอาศัยระยะยาวมากกว่าที่จะพึ่งพาอัตราการเข้าพักจากนักท่องเที่ยวเพียงอย่างเดียว.

เพียงแค่ทำเลที่ตั้งอย่างเดียวไม่สามารถบ่งชี้คุณภาพการลงทุนได้ อาคารสองหลังที่อยู่ห่างกันเพียงไม่กี่ร้อยเมตรอาจมีต้นทุนการดำเนินงาน ความต้องการเช่า และสภาพคล่องในการขายต่อที่แตกต่างกันอย่างมาก.

สำหรับกระบวนการซื้อกิจการโดยละเอียด รวมถึงการเลือกสถานที่ การตรวจสอบทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม โปรดดูที่... คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตจาก JFTB.

11. แนวทางการลงทุนของ JFTB: เมื่อใดที่เราเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสอง และเมื่อใดที่เราพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการรายได้จากการให้เช่าเป็นหลัก, จุดเริ่มต้นของเราคือการเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมมือสองที่สร้างเสร็จแล้ว ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนซื้อโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ.

นี่เป็นเพียงความชอบในการคัดกรอง ไม่ใช่กฎตายตัวว่าอสังหาริมทรัพย์มือสองทุกแห่งจะเป็นการซื้อที่ดีเสมอไป.

คอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วจะให้ข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับศักยภาพในการให้เช่า สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่จริง คุณภาพอาคาร และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน นอกจากนี้ยังช่วยขจัดความไม่แน่นอนของการรอการก่อสร้างก่อนที่จะเริ่มมีรายได้.

เราพิจารณาการลงทุนในโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จเป็นพิเศษเมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขสามประการดังต่อไปนี้:

1. ผู้พัฒนาโครงการที่น่าเชื่อถือและเอกสารทางกฎหมายที่ถูกต้องครบถ้วน. การก่อสร้าง การเป็นเจ้าของ และความเสี่ยงตามสัญญาของโครงการจะต้องเป็นที่ยอมรับได้หลังจากได้รับการตรวจสอบจากหน่วยงานอิสระแล้ว.
2. ราคาซื้อกิจการที่แข่งขันได้อย่างแท้จริง. ต้นทุนที่แท้จริงต้องเปรียบเทียบได้อย่างดีกับคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วที่มีคุณสมบัติเหมาะสม โดยคำนึงถึงคุณภาพ ทำเลที่ตั้ง ค่าธรรมเนียม และระยะเวลาการชำระเงินด้วย.
3. กลยุทธ์การให้เช่าหรือขายต่อที่น่าเชื่อถือ. อสังหาริมทรัพย์ควรมีตลาดที่น่าเชื่อถือ นอกเหนือจากความต้องการในช่วงเปิดตัวเพื่อการส่งเสริมการขาย และมีความแตกต่างที่เพียงพอจากยูนิตคู่แข่ง.

หากไม่สามารถพิสูจน์ได้ว่าตรงตามเงื่อนไขเหล่านี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว หรือการเลื่อนการซื้อออกไป อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมกว่า.

ในทางกลับกันก็เป็นเช่นนั้นเช่นกัน: อาคารเก่าที่ทรุดโทรม มีการบริหารจัดการที่ไม่ดี มีค่าซ่อมแซมแพง หรือมีโอกาสขายต่อต่ำ ไม่ควรซื้อเพียงเพราะราคาต่อตารางเมตรดูต่ำ.

นับตั้งแต่ปี 2013 บริษัท เจเอฟทีบี เรียลเอสเตท ภูเก็ต ได้ให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อชาวต่างชาติในการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์อย่างอิสระ การเปรียบเทียบราคาตลาด การเจรจาต่อรอง และการประสานงานด้านการตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน.

เป้าหมายของเราคือการช่วยให้ผู้ซื้อสามารถแยกแยะอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจอย่างแท้จริงออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ทำการตลาดอย่างดึงดูดใจเพียงอย่างเดียว.

12. คำถามที่พบบ่อย

ซื้อคอนโดมือสองในภูเก็ตถูกกว่าไหม?

ห้องชุดมือสองอาจมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าหรือราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าห้องชุดใหม่ที่อยู่ในประเภทเดียวกัน อย่างไรก็ตาม ทำเลที่ตั้ง สถานะการเป็นเจ้าของ สภาพอาคาร และค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง อาจทำให้การเปรียบเทียบเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก.

การซื้อคอนโดแบบผ่อนชำระล่วงหน้าในภูเก็ตปลอดภัยหรือไม่?

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จอาจเหมาะสมเมื่อผู้พัฒนาโครงการ ใบอนุญาต กรรมสิทธิ์ สัญญา และโครงสร้างการชำระเงินได้รับการตรวจสอบอย่างถูกต้องแล้ว อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จนั้นมีความเสี่ยงด้านการก่อสร้างและการส่งมอบ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วโดยทั่วไปจะไม่มี.

คอนโดใหม่หรือคอนโดมือสอง แบบไหนให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าดีกว่ากัน?

ไม่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดให้ผลตอบแทนสูงกว่ากันเสมอไป อสังหาริมทรัพย์มือสองที่ซื้อในราคาที่เหมาะสมอาจให้ผลตอบแทนดีกว่าคอนโดใหม่ที่มีราคาแพงกว่า ในขณะที่โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดีอาจดึงดูดค่าเช่าที่สูงกว่า ผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับรายได้สุทธิ เงินทุนรวมที่ลงทุน และค่าใช้จ่ายในอนาคต.

การรับประกันผลตอบแทนจากการให้เช่าจากผู้พัฒนาโครงการนั้นเชื่อถือได้หรือไม่?

การค้ำประกันจะมีประสิทธิภาพมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญาและฐานะทางการเงินของผู้ให้การค้ำประกัน นักลงทุนควรตรวจสอบว่าเปอร์เซ็นต์ที่โฆษณาไว้นั้นเป็นเปอร์เซ็นต์ก่อนหักดอกเบี้ยและภาษี หรือเป็นเปอร์เซ็นต์สุทธิ มีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ยังต้องชำระ และจะเกิดอะไรขึ้นหลังจากที่การค้ำประกันหมดอายุลง.

คอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จสามารถขายต่อได้หรือไม่ก่อนที่จะสร้างเสร็จสมบูรณ์?

สัญญาซื้อขายบางฉบับอนุญาตให้โอนสิทธิ์ตามสัญญาได้ก่อนการโอนเสร็จสมบูรณ์ โดยขึ้นอยู่กับการอนุมัติจากผู้พัฒนาโครงการ ค่าธรรมเนียม หรือข้อจำกัดอื่นๆ ผู้ซื้อไม่ควรคิดว่ามีทางออกนี้โดยไม่ตรวจสอบสัญญาก่อน.

คอนโดมือสองจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากกว่าคอนโดสร้างใหม่ได้หรือไม่?

ใช่ ขึ้นอยู่กับราคาซื้อ ทำเลที่ตั้ง ความหายาก และความต้องการในอนาคต คอนโดมิเนียมเก่าในทำเลที่ดีอาจให้ผลตอบแทนดีกว่าโครงการใหม่ๆ แต่ตัวอาคารที่เก่าและค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่สูงอาจลดมูลค่าการขายต่อในอนาคตได้.

สรุป: คอนโดที่ดีที่สุดในภูเก็ต คือคอนโดที่คุ้มค่าในแง่การเงิน

โครงการพัฒนาใหม่ๆ มักนำเสนอสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย ตารางการชำระเงินที่น่าสนใจ และไลฟ์สไตล์ที่พึงปรารถนา ในขณะที่คอนโดมิเนียมมือสองอาจเป็นอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที และมีโอกาสในการต่อรองราคาที่ต่ำกว่าราคาโครงการสร้างใหม่ที่เทียบเคียงกันได้.

ทั้งสองประเภทไม่รับประกันว่าจะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนหรือรายได้จากค่าเช่า.

เนื่องจากมีสินค้าคงค้างจำนวนมากและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นในภูเก็ต ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องเลือกสินค้าและราคาที่จ่ายอย่างรอบคอบ.

การลงทุนในคอนโดมิเนียมที่ดีที่สุดนั้น ไม่ใช่การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ใหม่ที่สุดหรือราคาถูกที่สุดเสมอไป แต่เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่เหมาะสม มีกรรมสิทธิ์ที่มั่นคง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ยั่งยืน ความต้องการเช่าที่น่าเชื่อถือ และตลาดขายต่อในอนาคตที่สมจริง.

นั่นคือมาตรฐานที่ JFTB Real Estate Phuket เชื่อว่าควรใช้ในการเปรียบเทียบคอนโดมิเนียมทั้งใหม่และมือสอง.