ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ปี 2026: คู่มือภาษีและการโอนกรรมสิทธิ์ฉบับสมบูรณ์

ความเข้าใจ ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งก่อนที่จะซื้อ ถือครอง เช่า หรือขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย.

ระบบภาษีไม่ได้อิงอยู่กับ “ภาษีทรัพย์สิน” เพียงอย่างเดียว.

แต่ในทางกลับกัน ภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐบาลที่แตกต่างกันอาจเกิดขึ้นในแต่ละช่วงของการเป็นเจ้าของ:

• ค่าธรรมเนียมการโอนเมื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์
• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะในการขายบางประเภท
• อากรแสตมป์เมื่อไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
• ภาษีที่ดินและอาคารประจำปี
• ภาษีเงินได้จากรายได้ค่าเช่า
• ภาษีนิติบุคคลสำหรับทรัพย์สินที่ถือครองผ่านบริษัท

จำนวนเงินที่ต้องชำระอาจขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆ ดังนี้:

• ไม่ว่าผู้ขายจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัทก็ตาม
• ทรัพย์สินนั้นถูกถือครองมานานแค่ไหนแล้ว
• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ
• ราคาขายจริง
• วิธีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน
• ไม่ว่าจะมีข้อยกเว้นหรือไม่

ด้วยเหตุนี้ ผู้ซื้อจึงควรคำนวณภาระภาษีที่อาจเกิดขึ้นก่อนลงนามในสัญญาซื้อขาย แทนที่จะคิดถึงค่าใช้จ่ายของสำนักงานที่ดินในภายหลัง.

คู่มือฉบับปี 2026 นี้อธิบายถึงประเด็นหลักๆ ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ, รวมถึงวิธีการคำนวณและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่มักเกิดขึ้นเมื่อมีการเปลี่ยนมือของอสังหาริมทรัพย์.

ประเทศไทยไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเดียว :
การทำความเข้าใจภาษีที่ดินของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างชัดเจน จะช่วยให้เปรียบเทียบต้นทุนที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ง่ายขึ้น.

ประเทศไทยไม่มีภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเดียว

เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม บ้าน หรือที่ดิน อาจมีภาระผูกพันทางกฎหมายหลายรายการปรากฏขึ้น.

รายการหลักมีดังนี้:

ไม่ควรนำค่าใช้จ่ายเหล่านี้มารวมกันเป็นเปอร์เซ็นต์เดียว เนื่องจากแต่ละรายการใช้กฎที่แตกต่างกัน และบางครั้งก็มีฐานภาษีที่แตกต่างกันด้วย.

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาตรฐานคือ 2%

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนปกติสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์คือ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการที่ใช้โดยกรมที่ดิน.

กรมที่ดินยืนยันอัตราค่าลงทะเบียน 2% มาตรฐานในเอกสารแนะนำอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร.

ดังนั้น ค่าธรรมเนียมการโอนจึงแตกต่างจากภาษีต่างๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย.

เป็นค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับการบันทึกการโอนสิทธิ์.

สำหรับ ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ, ความแตกต่างนี้มีความสำคัญ เพราะบางครั้งผู้ซื้อเข้าใจผิดว่าค่าใช้จ่ายของสำนักงานที่ดินทั้งหมดคำนวณจากราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้.

ไม่ใช่เช่นนั้น.

ค่าธรรมเนียมการโอนนี้เป็นหนึ่งในภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยรายการแรกๆ ที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องรวมไว้ในงบประมาณการซื้อที่ดิน.

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2%?

โดยปกติแล้ว การจัดสรรค่าธรรมเนียมการโอนในเชิงพาณิชย์จะถูกกำหนดไว้ในสัญญาซื้อขาย.

ขึ้นอยู่กับลักษณะของธุรกรรม คู่สัญญาอาจตกลงกันได้ว่า:

• ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายเงิน
• ผู้ขายเป็นผู้จ่าย
• มันถูกแบ่งเท่าๆ กัน
• ฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมดของสำนักงานที่ดินตามข้อตกลงที่เจรจาไว้

ไม่มีเหตุผลใดที่จะสรุปโดยอัตโนมัติว่า “ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย 2%” หรือ “ผู้ขายเป็นผู้จ่าย 2%” โดยไม่ศึกษาสัญญาเสียก่อน.

เรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มือสองในภูเก็ต เนื่องจากสัดส่วนการจัดสรรภาษีมักเป็นส่วนหนึ่งของการเจรจาต่อรองราคา.

การลดค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ในปี 2026 โดยทั่วไปแล้วจะไม่มีผลบังคับใช้กับผู้ซื้อต่างประเทศ

ประเทศไทยขยายมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ชั่วคราวจาก 1 กรกฎาคม 2569 ถึง 30 มิถุนายน 2560.

สำหรับธุรกรรมที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนการโอนจะลดลงจาก 21,000 บาท เหลือ 3,000 บาท 0.01%, และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนองที่มีคุณสมบัติครบถ้วนก็ลดลงเหลือ 0.01% ด้วยเช่นกัน.

อย่างไรก็ตาม มาตรการปัจจุบันนี้ใช้ได้เฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อเป็น บุคคลธรรมดาชาวไทย และเป็นไปตามเงื่อนไขทางกฎหมายอื่นๆ ครบถ้วน.

รัฐบาลไทยระบุว่าโดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์จะต้องมีคุณสมบัติดังนี้:

• ราคาขายไม่เกิน 7 ล้านบาท
• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการไม่เกิน 7 ล้านบาท
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีคุณสมบัติไม่เกิน 7 ล้านบาท (หากมี)

ประกาศอย่างเป็นทางการระบุอย่างชัดเจนว่ามาตรการนี้จำกัดเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทยเท่านั้น. รัฐบาลไทย – ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ปี 2026–2027

ดังนั้น, โดยปกติแล้ว ผู้ซื้อต่างชาติควรวางแผนงบประมาณโดยใช้กฎค่าธรรมเนียมการโอนมาตรฐาน แทนที่จะคิดว่าส่วนลด 0.01% นั้นใช้ได้กับพวกเขา.

นี่เป็นประเด็นสำคัญอย่างยิ่งในปี 2026 เนื่องจากบทความและโฆษณาอสังหาริมทรัพย์เก่าๆ อาจกล่าวถึงอัตราที่ลดลงโดยไม่ได้อธิบายข้อจำกัดด้านสัญชาติอย่างชัดเจน.

ความแตกต่างนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งในการคำนวณภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติในปี 2026.

มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการคือเท่าไร?

กรมที่ดินของประเทศไทยใช้มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการสำหรับการจดทะเบียนที่ดิน.

ตัวเลขนี้อาจแตกต่างอย่างมากจากราคาตลาดที่เจรจาต่อรองกันจริง.

ตัวอย่างเช่น:

• ราคาขายในตลาด: 15 ล้านบาท
• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ: 10 ล้านบาท

ภาษีแต่ละประเภทอาจใช้ฐานการคำนวณที่แตกต่างกัน.

โดยปกติแล้ว ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จะคำนวณจากมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ.

โดยทั่วไปแล้ว ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์จะใช้หลักเกณฑ์ดังนี้ ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาขายจริงหรือราคาประเมินอย่างเป็นทางการ.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายมีหลักเกณฑ์การคำนวณเฉพาะของตนเอง.

นี่คือเหตุผล ภาษีที่ดินในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่สามารถประเมินได้อย่างแม่นยำโดยการนำอัตราภาษีเพียงอัตราเดียวมาใช้กับราคาขาย.

มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการของประเทศไทยมีกำหนดเข้าสู่รอบการประเมินใหม่ตั้งแต่ปี 2027 โปรดดูการวิเคราะห์ของเราเกี่ยวกับเรื่องนี้ การเปลี่ยนแปลงการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ปี 2027.

ดังนั้น มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการจึงมีบทบาทสำคัญในภาษีอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เมื่อบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์

เมื่อผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะไม่ใช่เพียงแค่เปอร์เซ็นต์คงที่ของราคาขายเท่านั้น.

โดยทั่วไป การคำนวณจะพิจารณาถึง:

• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ
• การหักลดหย่อนตามกฎหมายที่อนุญาต
• จำนวนปีที่ถือครองทรัพย์สินนั้น
• อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบก้าวหน้าของประเทศไทย

สำหรับการคำนวณภาษี จำนวนปีที่ถือครองจะคำนวณโดยใช้ปีปฏิทิน.

กรมสรรพากรระบุว่า เศษส่วนของปีจะถือเป็นหนึ่งปีเต็ม และการคำนวณนี้มีขีดจำกัดสูงสุดที่สิบปี.

ผลลัพธ์จะถูกคำนวณ ณ เวลาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์.

สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติรายบุคคลที่ขายคอนโดมิเนียม ผลลัพธ์ที่ได้จึงอาจแตกต่างอย่างมากจากการคำนวณ "ภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามมาตรา 1%" เพียงอย่างเดียว.

กฎ 1% ใช้กับผู้ขายที่เป็นบริษัท ไม่ใช่ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา.

ด้วยเหตุนี้ ภาษีที่ดินในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติจึงควรได้รับการพิจารณาจากมุมมองของผู้ขายในอนาคตด้วยเช่นกัน.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายรายบุคคล ไม่เหมือนกับภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์

เจ้าของชาวต่างชาติมักถามว่า:

“ฉันจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายคอนโดเท่าไหร่?”

โดยทั่วไปแล้ว ประเทศไทยไม่ได้จัดเก็บภาษีแยกต่างหากสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ส่วนบุคคลทั่วไป ที่เรียกว่า "ภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์" เหมือนกับที่บางประเทศทำ.

แต่รายได้ที่เกิดขึ้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์จะถูกจัดการภายใต้กรอบภาษีเงินได้และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของไทย พร้อมด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ที่เกี่ยวข้อง.

สำหรับผู้ขายส่วนบุคคล การคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายอาจขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ ได้แก่:

• วิธีการได้มาซึ่งข้อมูล
• มูลค่าที่ประเมิน
• ระยะเวลาการถือครอง

นี่เป็นเหตุผลหนึ่งที่ควรคำนวณมูลค่าการขายของผู้ขายอย่างแม่นยำก่อนที่จะตกลงราคาขายสุทธิขั้นสุดท้าย.

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เมื่อบริษัทขายอสังหาริมทรัพย์

ในกรณีที่บริษัทไทยหรือนิติบุคคลที่เข้าเกณฑ์อื่นๆ ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปแล้วภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะคำนวณจาก 1% ของค่าที่สูงกว่า:

• ราคาขายที่ลงทะเบียน
• กรมที่ดินประเมินมูลค่า

กรมสรรพากรไทยยืนยันการปฏิบัติเช่นนี้สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท.

การหักภาษี ณ ที่จ่ายนี้แตกต่างจากภาระภาษีเงินได้นิติบุคคลขั้นสุดท้ายของบริษัท.

เป็นภาษีหัก ณ ที่จ่ายในขั้นตอนการทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์.

ดังนั้น วิลล่าที่บริษัทเป็นเจ้าของจึงมีลักษณะทางภาษีที่แตกต่างจากคอนโดมิเนียมส่วนตัวที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์.

สำหรับผู้ซื้อที่กำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทเป็นเจ้าของอยู่แล้ว โปรดดูคู่มือของ JFTB เกี่ยวกับเรื่องนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทในประเทศไทย.

ภาษีธุรกิจเฉพาะคืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งโดยทั่วไปจะย่อว่า เอสบีที, สามารถนำไปใช้กับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ถือเป็นการขายเชิงพาณิชย์หรือการขายที่ก่อให้เกิดผลกำไรภายใต้ประมวลกฎหมายรายได้และพระราชกฤษฎีกาที่เกี่ยวข้องได้.

สำหรับธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง อัตราภาษีที่มีผลบังคับใช้โดยทั่วไปคือ:

3% ภาษีธุรกิจเฉพาะ

บวก

ภาษีเทศบาล 10% บน SBT

ส่งผลให้มีผลรวมที่มีประสิทธิภาพดังนี้:

3.3%

กรมสรรพากรยืนยันว่าโดยทั่วไปแล้วฐานภาษีจะใช้ราคาขายจริงหรือราคาประเมินอย่างเป็นทางการที่สูงกว่า.

กรมสรรพากรไทย – ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น SBT จึงอาจเป็นหนึ่งในต้นทุนการทำธุรกรรมที่สูงที่สุดเมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อ.

ภาษีธุรกิจเฉพาะอาจเป็นหนึ่งในภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทยที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรพิจารณาเมื่อวางแผนขายต่อในอนาคต.

หลักเกณฑ์ห้าปีสำหรับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์รายบุคคล

สำหรับการขายต่อโดยบุคคลทั่วไป การขายภายใน การเข้าซื้อกิจการห้าปี โดยทั่วไปแล้วสามารถจัดอยู่ในระบบภาษีธุรกิจเฉพาะประเภทได้.

ระยะเวลาการถือครองสำหรับการทดสอบนี้จะนับจากวันที่ได้มาจนถึงวันที่โอนกรรมสิทธิ์.

วิธีการนี้แตกต่างจากการคำนวณตามปีปฏิทินที่ใช้สำหรับการหักภาษี ณ ที่จ่ายของบุคคลธรรมดา.

กรมสรรพากรได้แยกแยะวิธีการทั้งสองนี้ไว้อย่างชัดเจน.

อย่างไรก็ตาม มีข้อยกเว้นอยู่หลายประการ.

ตัวอย่างเช่น ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาอาจไม่เข้าข่ายข้อกำหนด SBT ในบางกรณี หากทรัพย์สินนั้นถูกใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้ขายอย่างแท้จริง และผู้ขายได้จดทะเบียนในระบบทะเบียนบ้านที่เกี่ยวข้องตามระยะเวลาที่กำหนด.

การรับมรดกและสถานการณ์ตามกฎหมายอื่นๆ ก็อาจเปลี่ยนแปลงวิธีการปฏิบัติได้เช่นกัน.

ดังนั้น, การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ควรใช้กฎง่ายๆ ที่ว่า “ขายก่อน 5 ปี = 3.31 พันล้าน 3 หมื่นบาทเสมอ; ขายหลัง 5 ปี = ไม่เคยได้ 3.31 พันล้าน 3 หมื่นบาท”

ต้องตรวจสอบธุรกรรมจริงอีกครั้ง.

เหตุใดข้อยกเว้นการลงทะเบียนสภาจึงมีความสำคัญ

ข้อยกเว้นที่สำคัญอย่างหนึ่งของ SBT สามารถนำมาใช้ได้ในกรณีที่ผู้ขายรายบุคคลใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยหลักและได้ลงทะเบียนไว้ในทะเบียนบ้านเป็นระยะเวลาอย่างน้อยตามที่กำหนด.

กรมสรรพากรอ้างถึงระยะเวลารวมขั้นต่ำของ หนึ่งปี สำหรับข้อยกเว้นที่อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้อง.

นั่นอาจเป็นสิ่งสำคัญสำหรับเจ้าของธุรกิจชาวไทย.

อย่างไรก็ตาม สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติ ไม่ควรคิดว่าตนเองมีสิทธิ์ได้รับความช่วยเหลือเพียงเพราะเคยอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วยตนเอง.

สถานะการจดทะเบียนที่แน่นอนและข้อเท็จจริงต่างๆ ต้องเป็นไปตามข้อกำหนดด้านภาษี.

อากรแสตมป์

ในกรณีที่ภาษีธุรกิจเฉพาะเจาะจง ไม่ หากยื่นขออนุญาต อาจต้องเสียอากรแสตมป์แทน.

อัตราอากรแสตมป์มาตรฐานสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขมีดังนี้:

0.5%

หรือ 1 บาทต่อฐานภาษีที่เกี่ยวข้อง 200 บาท.

โดยทั่วไป ฐานภาษีจะคำนวณจากค่าที่สูงกว่าระหว่าง:

• ราคาขายจริง
• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ

กรมสรรพากรยืนยันว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ภายใต้ภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นได้รับการยกเว้นจากอากรแสตมป์นี้.

ดังนั้น โดยทั่วไปแล้ว การขายตามปกติจะไม่ถูกเรียกเก็บค่าธรรมเนียมทั้งสองอย่าง:

3.3% SBT

และ

อากรแสตมป์ 0.5%

ในธุรกรรมเดียวกัน.

การเข้าใจความแตกต่างนี้จะช่วยป้องกันการประเมินค่าใช้จ่ายในการโอนที่สูงเกินจริงซึ่งเป็นเรื่องที่พบได้บ่อย.

โดยปกติแล้วใครเป็นผู้จ่ายภาษี SBT, อากรแสตมป์ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย?

ภาษีเหล่านี้เกิดขึ้นจากสถานะทางภาษีของผู้ขายเป็นหลัก.

ในทางปฏิบัติของตลาดทั่วไป ผู้ขายมักจะแบกรับภาระดังต่อไปนี้:

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี)
• อากรแสตมป์ (ถ้ามี)

อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงตามสัญญาสามารถกำหนดการแบ่งปันต้นทุนทางเศรษฐกิจระหว่างคู่สัญญาได้แตกต่างกัน.

ตัวอย่างเช่น สัญญาซื้อขายอาจระบุว่าค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมดแบ่งกันคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายของสำนักงานที่ดินทั้งหมด.

ดังนั้นผู้ซื้อต่างชาติควรแยกประเภทดังนี้:

ผู้ที่ได้รับการประเมินภาษีตามกฎหมาย

จาก

ซึ่งได้ตกลงตามสัญญาว่าจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนั้น.

ดังนั้น การจัดสรรตามสัญญาจึงส่งผลกระทบอย่างมากต่อภาระภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

การซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการใหม่ อาจมีการจัดสรรต้นทุนที่แตกต่างกัน

การซื้อโดยตรงจากผู้พัฒนาโครงการแตกต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์มือสองจากเจ้าของรายบุคคล.

ผู้พัฒนาอาจจัดทำสัญญาโดยระบุรายละเอียดดังต่อไปนี้:

• ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน
• ไม่ว่าค่าธรรมเนียมการโอนจะถูกแบ่งกันหรือไม่
• เงินมัดจำค่าบำรุงรักษา
• เงินสมทบกองทุนสำรอง
• เงินมัดจำค่าสาธารณูปโภค
• ค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลาง
• ค่าธรรมเนียมการดำเนินการอื่นๆ

สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ภาษีทั้งหมด.

ผู้ซื้อควรแยกแยะภาษีของรัฐบาลและค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนออกจากค่าใช้จ่ายตามสัญญาที่เรียกเก็บโดยโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์.

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไม่ใช่ภาษีทรัพย์สิน

บางครั้งค่าส่วนกลางของคอนโดมิเนียมจะถูกรวมอยู่ในการคำนวณ "ภาษีทรัพย์สินประจำปี" ของผู้ซื้อ.

สิ่งเหล่านี้ไม่ใช่ภาษี.

ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับนิติบุคคลคอนโดมิเนียมสำหรับการดำเนินงานและการบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง.

ค่าใช้จ่ายทั่วไปที่ได้รับเงินสนับสนุนจากค่าส่วนกลางอาจรวมถึง:

• ความปลอดภัย
• การทำความสะอาด
• สระว่ายน้ำ
• การจัดสวน
• ลิฟต์
• ไฟฟ้าทั่วไป
• พนักงาน
• การจัดการอาคาร

ในทำนองเดียวกัน เงินสมทบเข้ากองทุนสำรองเลี้ยงชีพของคอนโดมิเนียมไม่ถือเป็นภาษีของรัฐบาล.

การแยกรายการเหล่านี้ออกจากกันจะทำให้การคำนวณต้นทุนการเป็นเจ้าของมีความแม่นยำมากขึ้น.

ภาษีที่ดินและอาคารประจำปี

ประเทศไทยยังกำหนดภาษีประจำปีอีกด้วย ภาษีที่ดินและอาคาร.

อัตราภาษีขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักดังต่อไปนี้:

• มูลค่าทรัพย์สิน
• ประเภทการใช้งาน
• สถานการณ์การเป็นเจ้าของ

หมวดหมู่หลักได้แก่:

• การเกษตร
• ที่อยู่อาศัย
• การใช้งานอื่นๆ/เชิงพาณิชย์
• ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้งาน

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยจำนวนมาก หมวดหมู่ที่อยู่อาศัยถือเป็นหมวดหมู่ที่สำคัญที่สุด.

ดังนั้น ควรนำภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีมาพิจารณาด้วยเมื่อคำนึงถึงภาษีดังกล่าว ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ, แม้ว่าจำนวนเงินมักจะน้อยกว่าภาษีที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือขายต่ออย่างมากก็ตาม.

ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของประจำปีจึงเป็นอีกองค์ประกอบหนึ่งของภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ.

ภาษีที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัย

อัตราภาษีที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเป็นแบบก้าวหน้า.

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่อยู่นอกเหนือประเภทการยกเว้นภาษีที่อยู่อาศัยหลัก อัตราภาษีจะเริ่มต้นที่ประมาณ:

0.02%

และเพิ่มขึ้นตามมูลค่าที่ประเมินไว้.

แนวทางปฏิบัติอย่างเป็นทางการของหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่นเกี่ยวกับการจัดเก็บภาษีในปัจจุบัน กำหนดอัตราภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภท "ที่อยู่อาศัยอื่น ๆ" ที่เกี่ยวข้องไว้ดังนี้:

• สูงสุด 50 ล้านบาท: 0.02%
• ราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาท ถึง 75 ล้านบาท: 0.03%
• 75 ล้านบาท ถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป: 0.05%
• มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท: 0.10%

อัตราภาษีที่แน่นอนขึ้นอยู่กับประเภทตามกฎหมายของทรัพย์สินนั้น ๆ.

การยกเว้นภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยหลัก

ประเทศไทยมีข้อยกเว้นบางประการสำหรับที่อยู่อาศัยที่เจ้าของอาศัยอยู่เองซึ่งมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด.

ข้อยกเว้นที่เกี่ยวข้องโดยทั่วไปคือกรณีของเจ้าของบ้านที่เป็นบุคคลธรรมดาซึ่งชื่อของเขาหรือเธอได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนบ้านสำหรับที่อยู่อาศัยหลักที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนด.

คำแนะนำอย่างเป็นทางการจากรัฐบาลท้องถิ่นให้การยกเว้นได้ถึงเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดสำหรับที่อยู่อาศัยหลักที่มีคุณสมบัติครบถ้วน.

อย่างไรก็ตาม นักลงทุนต่างชาติไม่ควรคิดไปเองว่าตนเองมีสิทธิ์ได้รับการยกเว้นนี้.

คุณสมบัติในการได้รับสิทธิ์ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดทางกฎหมายที่ควบคุมการเป็นเจ้าของและการจดทะเบียน.

สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเป็นบ้านหลังที่สอง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือหน่วยให้เช่า โดยปกติแล้วจะต้องนำภาษีที่ดินและอาคารที่อยู่อาศัยประจำปีมาคำนวณรวมในแบบจำลองการเป็นเจ้าของ เว้นแต่จะได้รับการยืนยันการยกเว้นแล้ว.

คอนโดที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของก็ยังอาจต้องเสียภาษีทรัพย์สินประจำปี

การที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมนั้น ไม่ได้ทำให้คอนโดมิเนียมได้รับการยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง.

การเสียภาษีขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้งาน มูลค่า และสถานะตามกฎหมายเป็นหลัก มากกว่าที่จะขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของเป็นคนไทยหรือชาวต่างชาติ.

ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และใช้เพื่อการลงทุน อาจก่อให้เกิดการประเมินภาษีประจำปีได้.

สำหรับผู้ซื้อที่พิจารณากฎระเบียบการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมแยกต่างหาก โปรดดูที่นี่ การซื้อคอนโดในภูเก็ตสำหรับชาวต่างชาติ.

ที่ดินว่างเปล่าอาจต้องเสียภาษีสูงขึ้น

ที่ดินว่างเปล่าหรือที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จะได้รับการปฏิบัติที่ไม่เป็นธรรมน้อยกว่าภายใต้กรอบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของประเทศไทย.

ระบบภาษีนี้ถูกออกแบบมาเพื่อยับยั้งการไม่ใช้ประโยชน์ที่ดินในระยะยาวเป็นส่วนหนึ่ง.

อัตราภาษีสำหรับที่ดินว่างเปล่าอาจสูงกว่าอัตราภาษีสำหรับที่อยู่อาศัยอย่างมาก และอาจเพิ่มขึ้นหากที่ดินยังคงไม่ได้ใช้งานต่อไป.

เรื่องนี้มีความเกี่ยวข้องอย่างยิ่งกับนักลงทุนที่ซื้อที่ดินเพื่อการพัฒนา แต่ตั้งใจที่จะปล่อยที่ดินนั้นไว้โดยไม่พัฒนาเป็นเวลาหลายปี.

ในการประเมินที่ดินแปลงดังกล่าว ควรพิจารณาภาษีประจำปีควบคู่ไปด้วย:

• ต้นทุนทางการเงิน
• ความปลอดภัย
• การจัดการพืชพรรณ
• โครงสร้างพื้นฐาน
• การวางแผนพัฒนา

สำหรับประเด็นเกี่ยวกับการพัฒนาที่ดิน โปรดดูที่นี่ การซื้อที่ดินในประเทศไทย: เอกสารสิทธิ์ การแบ่งเขต และกฎระเบียบการก่อสร้าง.

รายได้จากการให้เช่าก็เป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีเช่นกัน

เจ้าของชาวต่างชาติที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยไม่ควรพิจารณาเฉพาะภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่านั้น.

รายได้จากการให้เช่าอาจก่อให้เกิดภาระภาษีเงินได้ของไทย.

การรักษาที่ถูกต้องขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ เช่น:

• การเป็นเจ้าของโดยบุคคลหรือบริษัท
• ภูมิลำเนาทางภาษีของไทย
• ประเภทของรายได้จากการเช่า
• การหักลดหย่อนที่อนุญาต
• รายได้อื่น ๆ
• ข้อตกลงภาษีซ้ำซ้อนที่ใช้บังคับ

ดังนั้น เจ้าของบ้านชาวต่างชาติควรคำนวณ ผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิหลังหักภาษี, ไม่ใช่แค่ค่าเช่าตามหัวข้อข่าวหารด้วยราคาซื้อเท่านั้น.

เรื่องนี้ยิ่งมีความสำคัญมากขึ้นเมื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในภูเก็ตกับที่ทำการตลาดโดยรับประกันค่าเช่าหรือคาดการณ์ผลตอบแทน.

ดังนั้น การเก็บภาษีค่าเช่าจึงควรนำมาพิจารณาในการประเมินภาษีอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างสมจริงด้วย.

ผลตอบแทนขั้นต้นไม่ใช่ผลตอบแทนสุทธิ

สมมติว่าคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งมีราคาขายดังนี้:

ผลตอบแทนจากการเช่ารายปี 6%

สามารถคำนวณตัวเลขนั้นได้ก่อนหน้านี้:

• ค่าธรรมเนียมพื้นที่ส่วนกลาง
• การจัดการทรัพย์สิน
• การซ่อมแซม
• ตำแหน่งว่าง
• ประกันภัย
• ภาษีที่ดินและอาคาร
• ภาษีรายได้ค่าเช่า
• ค่าธรรมเนียมตัวแทน
• การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์

นักลงทุนที่จริงจังควรคำนวณผลตอบแทนหลังจากหักค่าใช้จ่ายประจำทั้งหมดแล้ว.

ด้วยเหตุนี้, ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์การลงทุน ไม่ใช่เพียงแค่เรื่องการปฏิบัติตามกฎหมายเท่านั้น.

ดูของ JFTB คู่มือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตปี 2026 เพื่อกรอบการลงทุนที่กว้างขึ้น.

ภาษีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครอง

ในกรณีที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอยู่ในรูปแบบของบริษัทไทย การวิเคราะห์ด้านภาษีจะเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก.

ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้แก่:

• ภาษีเงินได้นิติบุคคล
• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ
• การบัญชีประจำปี
• การปฏิบัติตามกฎระเบียบขององค์กร
• ภาษีจากรายได้ค่าเช่า
• ภาษีจากการจำหน่ายทรัพย์สิน
• ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจ่ายเงินปันผลให้แก่ผู้ถือหุ้น

ดังนั้น ไม่ควรเลือกบริษัทใดบริษัทหนึ่งเพียงเพราะมีคนบอกว่า "ดีกว่าในแง่ของภาษี".

ผลกระทบทางกฎหมาย บัญชี และกรรมสิทธิ์ จำเป็นต้องได้รับการพิจารณาร่วมกัน.

เรื่องนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษในกรณีที่บริษัทเป็นเจ้าของที่ดิน เนื่องจากจะมีข้อจำกัดด้านการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติแยกต่างหากเกิดขึ้นด้วย.

ดู การถือครองที่ดินโดยชาวต่างชาติในประเทศไทย สำหรับกรอบการถือครองที่ดิน.

การซื้อหุ้นในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขจัดความเสี่ยงด้านภาษี

การซื้อขายวิลล่าบางกรณีมีโครงสร้างเป็นการโอนหุ้นมากกว่าการโอนที่ดินโดยตรง.

นั่นอาจหมายความว่าจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใหม่จากสำนักงานที่ดินเกิดขึ้นในขณะนั้น.

แต่มันก็เป็นเช่นนั้น ไม่ หมายความว่าธุรกรรมนั้น "ไม่ต้องเสียภาษี".

ผู้ซื้อจะได้รับหุ้นในนิติบุคคลพร้อมกับ:

• ประวัติภาษี
• บันทึกบัญชี
• หนี้สิน
• ประวัติการถือครองที่ดิน
• สัญญา
• ปัญหาการปฏิบัติตามกฎระเบียบที่อาจเกิดขึ้น

ดังนั้น การตรวจสอบความถูกต้องด้านภาษีของบริษัทอาจมีความสำคัญมากกว่าการประหยัดภาษีจากสำนักงานที่ดินในทันที.

ไม่ควรเลือกรูปแบบการทำธุรกรรมเพียงเพื่อหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียมการโอน.

ภาษีที่ดินเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินอย่างละเอียดถี่ถ้วน

ก่อนซื้อ ผู้ซื้อควรพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:

1. ผู้ขายที่จดทะเบียนคือใคร?
2. ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือบริษัท?
3. มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการคือเท่าไหร่?
4. ราคาขายที่ตกลงกันไว้คือเท่าไหร่?
5. ผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้มานานแค่ไหนแล้ว?
6. SBT มีโอกาสนำมาใช้หรือไม่?
7. หาก SBT ไม่บังคับใช้ จะต้องเสียอากรแสตมป์หรือไม่?
8. จะคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายอย่างไร?
9. ใครตกลงที่จะจ่ายค่าธรรมเนียมการโอน?
10. มีการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวใดบ้างที่ใช้ได้จริงหรือไม่?
11. ควรคาดหวังภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีเท่าใด?
12. รายได้จากการให้เช่าจะก่อให้เกิดภาระภาษีในประเทศไทยหรือไม่?

การตรวจสอบเหล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการที่ครอบคลุมมากขึ้นซึ่งระบุไว้ในเอกสารของ JFTB การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย.

ตัวอย่าง: ผู้ซื้อชาวต่างชาติซื้อคอนโดมือสอง

ลองพิจารณาผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดมิเนียมมือสองซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ.

สมมติ:

• ราคาขาย: 12 ล้านบาท
• มูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ: 9 ล้านบาท
• ผู้ขาย: บุคคลทั่วไป
• ผู้ซื้อต่างชาติ
• ไม่มีการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนพิเศษ

รายการธุรกรรมที่เป็นไปได้ ได้แก่:

ค่าธรรมเนียมการโอน

โดยปกติจะคำนวณที่ 2% ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ:

9,000,000 บาท × 2% = 180,000 บาท

สัญญาจะระบุว่าผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือทั้งสองฝ่ายจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย

คำนวณแยกต่างหากตามสูตรการหักภาษี ณ ที่จ่ายรายบุคคล โดยใช้มูลค่าประเมินและระยะเวลาการถือครอง.

SBT หรืออากรแสตมป์

พิจารณาจากสถานการณ์ของผู้ขาย.

ไม่สามารถคำนวณตัวเลขเหล่านี้ได้อย่างแม่นยำหากไม่ทราบประวัติและสถานะของผู้ขาย.

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่าเหตุใดการแจ้งอัตราภาษีโอนกรรมสิทธิ์แบบเดียวกันแก่ผู้ซื้อว่า “6.3%” จึงเป็นการทำให้เข้าใจผิด.

ตัวอย่าง: เหตุใดระยะเวลาการถือครองสินค้าของผู้ขายจึงมีความสำคัญ

คอนโดมิเนียมสองห้องที่มีลักษณะเหมือนกันทุกประการ อาจขายในราคาเดียวกันที่ 10 ล้านบาท.

ผู้ขาย A เพิ่งซื้อห้องชุดนี้มาเมื่อเร็ว ๆ นี้.

ผู้ขาย B ถือครองยูนิตนี้มาเป็นเวลานานหลายปีแล้ว.

จากมุมมองของผู้ซื้อ อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งมีลักษณะทางเศรษฐกิจที่เหมือนกัน.

แต่สถานการณ์ด้านภาษีของผู้ขายอาจแตกต่างออกไปเนื่องจาก:

• ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปตามระยะเวลาการถือครอง
• อัตราภาษีธุรกิจเฉพาะอาจแตกต่างกันไป
• อากรแสตมป์อาจเข้ามาแทนที่ SBT ได้

ซึ่งอาจส่งผลต่อการเจรจาต่อรองเกี่ยวกับว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนย้ายใดบ้าง.

มีการเก็บภาษีพิเศษสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติหรือไม่?

โดยทั่วไป ประเทศไทยไม่ได้เรียกเก็บภาษีโอนกรรมสิทธิ์ในอัตราที่แตกต่างกันเพียงเพราะผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ.

กรอบการโอนและภาษีมาตรฐานจะถูกนำมาใช้ตามลักษณะของธุรกรรม.

อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อต่างชาติอาจประสบกับผลกระทบในทางปฏิบัติที่แตกต่างกันออกไป เนื่องจาก:

• กฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติมีผลบังคับใช้
• การถือครองที่ดินมีข้อจำกัด
• สิทธิประโยชน์บางอย่างที่มีเฉพาะในประเทศไทยไม่สามารถนำมาใช้ได้
• ตัวเลือกทางการเงินแตกต่างกันไป
• อาจต้องใช้เอกสารเกี่ยวกับการแลกเปลี่ยนเงินตราต่างประเทศ
• ข้อยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักอาจไม่สามารถใช้ได้ในลักษณะเดียวกัน

ดังนั้น, ภาษีที่ดินของไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ได้เป็นเพียง "ภาษีสำหรับชาวต่างชาติ" เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวกับการทำความเข้าใจว่าระบบภาษีปกติของไทยมีปฏิสัมพันธ์กับโครงสร้างการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติอย่างไร.

ชาวต่างชาติจ่ายภาษีโอนกรรมสิทธิ์มากกว่าผู้ซื้อชาวไทยหรือไม่?

ภายใต้ระบบมาตรฐาน อัตราค่าธรรมเนียมการโอนพื้นฐานจะไม่สูงขึ้นโดยอัตโนมัติเพียงเพราะผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ.

อย่างไรก็ตาม มาตรการจูงใจชั่วคราวจากรัฐบาลอาจจำกัดเฉพาะพลเมืองไทยเท่านั้น.

นั่นคือสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในโครงการลดค่าธรรมเนียมการโอนย้ายผู้เล่นประจำปี 2026–2027 ในปัจจุบัน.

ผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยที่ตรงตามข้อกำหนดของโครงการ อาจได้รับอัตราดอกเบี้ย 0.01%.

ผู้ซื้อต่างชาติไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าจะได้รับสัมปทานแบบเดียวกัน.

สิ่งนี้สามารถสร้างความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญในค่าใช้จ่ายในการปิดธุรกรรม แม้ว่าอัตราค่าโอนตามกฎหมายมาตรฐานจะไม่ขึ้นอยู่กับสัญชาติก็ตาม.

มาตรการจูงใจชั่วคราวอาจส่งผลให้เกิดความแตกต่างในภาษีอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ แม้ว่ากรอบภาษีมาตรฐานจะเหมือนกันก็ตาม.

ไม่มีอัตราร้อยละมาตรฐานสำหรับภาษีทรัพย์สินทั้งหมด

ข้อความต่างๆ เช่น:

“ภาษีโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของประเทศไทยอยู่ที่ 6.81 พันล้าน 3 หมื่นบาท”

หรือ

“ค่าใช้จ่ายในการปิดการขายจะอยู่ที่ 3% เสมอ”

ควรใช้ด้วยความระมัดระวัง.

ยอดรวมขึ้นอยู่กับรายละเอียดของธุรกรรม.

การคำนวณอาจเปลี่ยนแปลงได้ขึ้นอยู่กับ:

• ประเภทผู้ขาย
• ระยะเวลาการถือครอง
• มูลค่าที่ประเมิน
• ราคาขาย
• คุณสมบัติ SBT
• อากรแสตมป์
• การจัดสรรสัญญา
• แรงจูงใจจากภาครัฐ

วิธีที่ถูกต้องคือการคำนวณแต่ละรายการแยกกัน.

วิธีที่เข้าใจภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติได้อย่างเป็นรูปธรรม คือ การแยกต้นทุนการได้มา ต้นทุนการถือครอง และต้นทุนการขายออก.

กรอบต้นทุนภาษี JFTB

สำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ JFTB จะแบ่งการวิเคราะห์ภาษีทรัพย์สินออกเป็นสามขั้นตอน.

1. ต้นทุนการได้มาซึ่งกิจการ

แยกแยะ:

• ค่าธรรมเนียมการโอน
• ค่าธรรมเนียมผู้พัฒนา
• ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย
• ต้นทุนโครงสร้างการเป็นเจ้าของ

2. ต้นทุนการถือครอง

แบบอย่าง:

• ภาษีที่ดินและอาคาร
• ค่าธรรมเนียมทั่วไป
• การจัดการ
• การเก็บภาษีรายได้จากการเช่า
• การบัญชีของบริษัท (ถ้าเกี่ยวข้อง)

3. ค่าใช้จ่ายในการออกจากธุรกิจ

ประมาณการ:

• ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
• SBT หรืออากรแสตมป์
• การจัดสรรค่าธรรมเนียมการโอน
• ค่าธรรมเนียมตัวแทน
• ข้อควรพิจารณาในการส่งตัวกลับประเทศ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ควรคุ้มค่าทางการเงินในทุกช่วงทั้งสามขั้นตอน.

ข้อผิดพลาดทั่วไปเกี่ยวกับการเสียภาษีทรัพย์สิน

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย ได้แก่:

• โดยสมมติว่าผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอน 2% เสมอ
• โดยสมมติว่าแรงจูงใจ 0.01% นั้นใช้ได้กับชาวต่างชาติ
• คำนวณภาษีทุกประเภทจากราคาซื้อ
• การถือว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายของบริษัทเป็นหลักเกณฑ์สำหรับผู้ขายรายบุคคล
• โดยการรวมภาษีมูลค่าเพิ่มและอากรแสตมป์เข้าด้วยกันโดยอัตโนมัติ
• โดยไม่คำนึงถึงระยะเวลาการถือครองของผู้ขาย
• โดยถือว่า “ไม่มีภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์” หมายความว่าการขายนั้นไม่มีภาษีเงินได้
• ลืมภาษีที่ดินและอาคารประจำปีไป
• สับสนระหว่างค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียมกับภาษี
• การคำนวณผลตอบแทนจากการเช่าก่อนหักภาษี
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือครองโดยไม่ตรวจสอบประวัติภาษีที่ผ่านมา

ข้อผิดพลาดเหล่านี้สามารถเปลี่ยนแปลงแง่มุมทางเศรษฐกิจของการทำธุรกรรมได้อย่างมาก.

ดังนั้น การวิเคราะห์ภาษีอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติอย่างครบถ้วน ควรครอบคลุมตลอดวงจรการเป็นเจ้าของทั้งหมด แทนที่จะพิจารณาเฉพาะขั้นตอนการซื้อเพียงอย่างเดียว.

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติต้องจ่ายภาษีที่ดินในประเทศไทยเท่าไหร่?

ผู้ซื้อชาวต่างชาติอาจต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีในระหว่างการเป็นเจ้าของ และภาษีเงินได้จากค่าเช่า เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง อาจมีภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์เกิดขึ้นได้ ขึ้นอยู่กับธุรกรรมนั้นๆ.

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยปี 2026 คือเท่าไร?

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามปกติคือ 21,000 บาท ของมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ อย่างไรก็ตาม มีมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมชั่วคราว 0.011,000 บาท สำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2560 แต่จำกัดเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยที่ตรงตามเงื่อนไขของโครงการเท่านั้น.

ชาวต่างชาติจะได้รับค่าธรรมเนียมการโอน 0.01% ในปี 2026 หรือไม่?

มาตรการของรัฐบาลปัจจุบันปี 2026–2027 ระบุเฉพาะผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาชาวไทยเท่านั้น ดังนั้นผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ควรคิดว่าตนเองมีสิทธิ์ได้รับส่วนลด.

ใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมการโอนเงินในประเทศไทย?

สัญญาซื้อขายควรระบุการแบ่งส่วนอย่างชัดเจน ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงที่จะแบ่งส่วนหรือจัดสรรให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทั้งหมดก็ได้.

ภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ภาษีธุรกิจเฉพาะอาจใช้กับการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือที่สร้างผลกำไรที่มีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ โดยทั่วไปอัตราภาษีที่แท้จริงคือ 3.31 เปโซต่อ 3 หมื่นดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งรวมภาษีเทศบาลแล้ว.

อากรแสตมป์ต้องชำระพร้อมกับภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่?

โดยปกติแล้วไม่ ในกรณีที่กฎหมาย SBT บังคับใช้ ธุรกรรมดังกล่าวโดยทั่วไปจะได้รับการยกเว้นจากอากรแสตมป์ 0.5% สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์.

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

สำหรับผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจะคำนวณจากมูลค่าประเมินอย่างเป็นทางการ การหักลดหย่อนตามกฎหมาย และระยะเวลาการถือครอง สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่ายโดยทั่วไปคือ 11 เพนนี 3 เพนนี ของราคาขายหรือมูลค่าประเมินที่สูงกว่า.

ประเทศไทยมีการเก็บภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

โดยทั่วไป ประเทศไทยจัดการกับกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปผ่านระบบภาษีเงินได้และภาษีหัก ณ ที่จ่าย มากกว่าที่จะเรียกเก็บภาษีเฉพาะด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า "ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์".

ชาวต่างชาติเสียภาษีที่ดินประจำปีในประเทศไทยหรือไม่?

อสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอาจต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของประเทศไทย โดยอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สิน การใช้งาน และประเภทตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับที่อยู่อาศัยมีจำนวนเท่าไร?

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่จัดอยู่ในประเภทที่อยู่อาศัยทั่วไป อัตราภาษีปัจจุบันอาจเริ่มต้นที่ประมาณ 0.02% และจะเพิ่มขึ้นตามลำดับมูลค่าที่ประเมินไว้.

รายได้จากการให้เช่าต้องเสียภาษีในประเทศไทยหรือไม่?

รายได้ค่าเช่าจากประเทศไทยอาจก่อให้เกิดภาระภาษีของชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โดยภาระภาษีที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับโครงสร้างการเป็นเจ้าของ ถิ่นที่อยู่ทางภาษี การหักลดหย่อน และสถานการณ์อื่นๆ.

ค่าบำรุงรักษาคอนโดมิเนียมถือเป็นภาษีหรือไม่?

ไม่ ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินสมทบกองทุนสำรองเป็นค่าใช้จ่ายส่วนตัวของคอนโดมิเนียม ไม่ใช่ภาษีของรัฐบาล.

ควรตรวจสอบภาษีก่อนยื่นข้อเสนอหรือไม่?

ใช่แล้ว ภาษีการโอนและภาษีการขายในอนาคตอาจส่งผลกระทบต่อต้นทุนการได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยรวม ผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ และมูลค่าการขายต่อในอนาคตของผู้ซื้อ.

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยกับ JFTB

ความเข้าใจ ภาษีที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ใช่เรื่องของการท่องจำเปอร์เซ็นต์ใดเปอร์เซ็นต์หนึ่ง.

มันเกี่ยวกับการรับรู้:

• ภาษีใดที่ใช้บังคับ
• ใครเป็นผู้รับผิดชอบ
• ค่าใดที่ใช้
• ไม่ว่าจะมีข้อยกเว้นหรือไม่
• ผู้ที่ตกลงจะรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
• โครงสร้างการเป็นเจ้าของส่งผลต่อการเก็บภาษีในอนาคตอย่างไร

อสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนราคาไม่แพงหากพิจารณาเฉพาะราคาซื้อ อาจมีราคาสูงขึ้นอย่างมากเมื่อรวมต้นทุนการได้มา การถือครอง และการขายออกแล้ว.

JFTB Real Estate Phuket ให้ความช่วยเหลือผู้ซื้อต่างชาติในการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ การเจรจาต่อรอง การวิเคราะห์การลงทุน และการประสานงานด้านกฎหมาย บัญชี และภาษีอย่างอิสระ.

ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรคำนวณระยะเวลาการเป็นเจ้าของทั้งหมดให้ละเอียด:

ซื้อ ถือครอง เช่า และขายในที่สุด.

หากคุณกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตและต้องการทำความเข้าใจค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมที่อาจเกิดขึ้นก่อนยื่นข้อเสนอ โปรดติดต่อ JFTB Real Estate Phuket ก่อนลงนามหรือโอนเงินมัดจำจำนวนมาก.