Правила аренды жилья в Таиланде существенно изменились 4 сентября 2025 года, когда вступили в силу новые правила регулирования договоров аренды, изданные Управлением по защите прав потребителей.
Изменения касаются соответствующих предприятий по сдаче жилой недвижимости в аренду и затрагивают договоры аренды, залоговые депозиты, авансовые платежи за аренду, коммунальные услуги, счета-фактуры, осмотр недвижимости, ремонт и права на расторжение договора.
Самый важный момент — это масштаб.
Режим OCPB не распространяется автоматически на всех арендодателей в Таиланде. Он в первую очередь нацелен на соответствующих операторов рынка аренды жилой недвижимости, предлагающих в аренду три или более жилых единиц, независимо от того, расположены ли эти единицы в одном здании или в нескольких объектах недвижимости.
Для арендодателей, арендаторов и инвесторов на Пхукете это различие имеет значение, поскольку правовой статус частного собственника, сдающего в аренду одну квартиру, может существенно отличаться от статуса оператора, сдающего в аренду несколько квартир в рамках бизнеса.
В этом руководстве объясняются основные правила аренды жилья в Таиланде, действующие в 2026 году, и то, как они влияют на практическую ситуацию с арендой жилья на Пхукете.
Данная информация носит исключительно общий характер. Индивидуальные вопросы аренды, права собственности, иммиграции и налогообложения следует, при необходимости, рассматривать с помощью квалифицированных тайских юристов или налоговых консультантов.
Поэтому понимание тайского законодательства об аренде жилья крайне важно, прежде чем полагаться на стандартный типовой договор аренды.
Для клиентов, в первую очередь ищущих жилье, см. Недвижимость в аренду на Пхукете.
Закон Таиланда об аренде жилья 2026 года: что изменилось в соответствии с правилами OCPB?
Комитет по контрактам при Управлении по защите прав потребителей Таиланда ввел новое постановление, регулирующее сдачу жилой недвижимости в аренду как деятельность, подлежащую контролю на основе контрактов.
Уведомление было опубликовано в правительственном вестнике 6 июня 2025 года и вступило в силу 4 сентября 2025 года.
Одним из наиболее значительных изменений стало снижение квалификационного порога с пяти жилых единиц до трех.
Данный режим может распространяться на дома, квартиры в многоквартирных домах, апартаменты, комнаты и другие жилые помещения, где арендодатель соответствует критериям регулируемого оператора арендного бизнеса.
Исключение составляют зарегистрированные гостиницы и общежития, регулируемые отдельным законодательством.
Еще одно важное изменение заключается в том, что правила прямо распространяются на соответствующие договоры аренды жилых помещений, заключенные через онлайн-платформы.
Договоры, заключенные в соответствии с предыдущим уведомлением 2019 года, остаются в силе до истечения срока их действия, в то время как соответствующие требованиям договоры, заключенные с 4 сентября 2025 года и позднее, должны соответствовать новым правилам.
Он Управление по защите прав потребителей продолжает контролировать соблюдение условий договоров аренды жилых помещений и выпускает рекомендации, касающиеся арендодателей и арендаторов.
На кого распространяются правила OCPB по аренде жилых помещений?
Ключевой вопрос заключается не просто в том, сдается ли недвижимость в аренду.
Первый вопрос заключается в том, соответствует ли арендодатель критериям оператора бизнеса по сдаче жилья в аренду в соответствии с уведомлением о контролируемых договорах.
Арендодатели, предлагающие три и более жилых единиц.
Регулируемый режим может применяться в тех случаях, когда арендодатель предлагает в аренду не менее трех жилых единиц.
Объекты недвижимости не обязательно должны располагаться в одном здании или жилом комплексе.
Таким образом, оператор, сдающий в аренду три квартиры в трех разных жилых комплексах на Пхукете, потенциально может подпадать под действие этого режима, если соблюдены другие правовые условия.
Это особенно актуально для инвесторов, которые со временем накопили несколько объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду.
Частные владельцы, имеющие одну или две квартиры.
Частный собственник, сдающий в аренду одну или две жилые недвижимости, не подпадает под действие режима контролируемых договоров OCPB только потому, что эти объекты сдаются в аренду.
Это не означает, что договор аренды не регулируется.
Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда, принципы договорного права и другие применимые законы остаются в силе.
Это различие важно, потому что в онлайн-советах правила OCPB часто представляются так, как будто они применяются одинаково ко всем арендодателям в Таиланде.
Нет.
Отели и другие регулируемые места размещения
Зарегистрированные гостиницы и некоторые общежития работают в рамках отдельных нормативных режимов.
Краткосрочное размещение туристов может также включать в себя лицензирование отелей, правила пользования кондоминиумами и другие требования, отличающиеся от требований к обычной аренде жилого помещения.
Для получения более подробной информации см. наше руководство по... краткосрочная аренда жилья на Пхукете.
Защищают ли эти правила иностранных арендаторов?
Рамочная программа OCPB призвана защитить потребителей, пользующихся услугами по аренде жилья, и не ограничивается только тем фактом, что арендатор является иностранцем.
Тем не менее, иностранным арендаторам на Пхукете следует различать договорные права на аренду и иммиграционные обязательства.
Это отдельные юридические вопросы.
Одним из особенно важных примеров является требование Таиланда к отчетности по стандарту TM30, которое будет рассмотрено далее в этом руководстве.
Что должен содержать регулируемый договор аренды жилого помещения?
Правила, регулирующие заключение контролируемых контрактов в 2025 году, устанавливают конкретные требования к компаниям, занимающимся сдачей жилья в аренду и отвечающим установленным критериям.
В договоре аренды должны быть четко указаны стороны, арендуемое имущество, срок аренды, арендная плата, даты платежей, плата за обслуживание, коммунальные услуги, залог и авансовый платеж.
Также необходимо задокументировать состояние объекта недвижимости на начало срока аренды.
Одним из важных требований является то, что регулируемые договоры аренды жилых помещений должны содержать четко читаемый текст на тайском языке.
Согласно уведомлению от 2025 года, тайский текст, как правило, должен быть не менее двух миллиметров в длину и соответствовать применимым требованиям к удобочитаемости.
Это особенно важно на Пхукете, где арендодатели и иностранные арендаторы часто используют типовые договоры аренды, составленные исключительно на английском языке.
Таким образом, арендодателю, владеющему тремя или более соответствующими критериям жилыми единицами, не следует предполагать, что старый договор на английском языке по-прежнему соответствует требованиям.
Практический урок прост:
Не следует полагаться на старый типовой шаблон договора аренды, не проверив его соответствие действующим нормам.
Почему важен отчет о состоянии помещения при заселении
Признанный обеими сторонами акт осмотра жилого помещения при въезде может стать одним из важнейших документов в споре об аренде.
В документе должно быть указано состояние имущества, мебели, бытовой техники и других соответствующих предметов на момент передачи права пользования арендатором.
Фотографии с указанием даты могут служить дополнительным доказательством.
Для арендодателей это помогает установить, был ли причинен ущерб позже, во время аренды.
Для арендаторов это помогает предотвратить вычет из залога суммы, уплаченной за уже существующие дефекты.
Это особенно важно на Пхукете, где виллы и апартаменты часто сдаются в аренду полностью меблированными и могут включать в себя дорогую бытовую технику, мебель, бассейны и другое оборудование.
Счета за аренду, коммунальные услуги и обслуживание
Операторы, отвечающие требованиям режима контролируемых контрактов, должны предоставлять письменные счета за аренду, коммунальные услуги и соответствующие сервисные сборы не позднее чем за три дня до наступления срока платежа.
Арендаторы также должны понимать, как были рассчитаны эти суммы.
Таким образом, прозрачность выставления счетов — это не просто эффективное управление недвижимостью.
Для регулируемых операторов по прокату это является частью системы соблюдения нормативных требований.
Залог и предоплата за аренду
Согласно тайскому законодательству об аренде, лимиты на залог зависят, в первую очередь, от того, применяется ли к договору режим, контролируемый Управлением по регулированию арендных отношений (OCPB).
Залог — одна из наиболее часто неправильно понимаемых областей тайского законодательства об аренде жилья.
В Таиланде нет единого универсального правила, устанавливающего, что каждый арендодатель может взимать в качестве залога только фиксированное количество месяцев.
Правильный подход зависит, прежде всего, от того, применяется ли к данному случаю режим контролируемых контрактов OCPB.
Договор аренды на месяц
Для соответствующих краткосрочных и долгосрочных договоров, по которым арендная плата вносится ежемесячно, общая сумма залога и авансового платежа, как правило, не может превышать сумму арендной платы за три месяца.
Например, при ежемесячной арендной плате в 30 000 бат, общая регулируемая сумма, как правило, не превысит 90 000 бат.
Важно отметить, что лимит касается совокупной суммы залога и авансового платежа за аренду.
Это не следует рассматривать как универсальное пособие в виде залога за аренду жилья на три месяца.
Долгосрочные контракты с ежегодной оплатой
Для некоторых долгосрочных договоров, предусматривающих ежегодную оплату аренды, может действовать другой лимит.
В рамках контролируемого договора совокупный залог и авансовый платеж за аренду могут достигать суммы, равной годовой арендной плате, в соответствующих случаях.
Таким образом, утверждение типа “В Таиланде действует универсальный трехмесячный лимит на депозиты” является неточным.
А что насчет частного владельца, сдающего в аренду квартиру в Пхукете?
Если частный собственник сдает в аренду одну квартиру и не соответствует критериям контролируемого оператора жилого арендного бизнеса, то те же пороговые значения OCPB автоматически не применяются к договору аренды.
Договор и общее тайское законодательство остаются в силе.
Именно поэтому перед принятием решения о соответствии конкретного способа внесения залога правилам, регулирующим договоры аренды, необходимо выяснить статус арендодателя.
Когда следует вернуть залог?
Для договоров аренды, подпадающих под действие регулируемого режима, правила 2025 года устанавливают конкретные принципы возврата депозитов.
В случаях, когда ущерб, причиненный арендатором, отсутствует, залог, как правило, должен быть возвращен в течение семи дней после окончания срока аренды и возврата помещения.
В случаях, когда причиненный арендатором ущерб требует вычета расходов на ремонт, оставшаяся сумма, как правило, должна быть возвращена в течение 14 дней после соответствующих вычетов.
Естественный износ не следует рассматривать так же, как фактический ущерб, причиненный арендатором.
Повторюсь, отчет о состоянии имеет значение.
Может ли арендодатель автоматически удержать залог?
Регулируемый арендодатель не может просто конфисковать залог на том основании, что срок аренды истек или что в договоре содержится широкий пункт о конфискации.
Законные претензии по поводу невыплаченных обязательств или ущерба, причиненного арендатором, рассматриваются в другом порядке.
Практический вопрос заключается в доказательствах.
Арендодатель, производящий налоговые вычеты, должен уметь объяснить и документально подтвердить их.
Арендатору, оспаривающему вычеты, следует сохранить договор аренды, опись имущества, платежные документы, фотографии и соответствующую переписку.
Плата за электроэнергию и воду
В Таиланде плата за коммунальные услуги является важной областью регулирования.
В рамках режима контролируемых контрактов регулируемые операторы аренды не могут использовать плату за электроэнергию или воду в качестве неограниченного дополнительного источника прибыли.
Тарифы должны соответствовать действующим официальным коммунальным расценкам, а метод расчета должен быть прозрачным.
Поскольку тарифы на электроэнергию и воду могут меняться, арендодателям следует избегать копирования старых фиксированных ставок в батах за единицу жилья из исторических договоров или онлайн-шаблонов.
Более безопасный подход заключается в применении соответствующего тарифа поставщика услуг и четком объяснении того, как рассчитывается плата для арендатора.
Прочие сервисные сборы
Взимание платы за аренду недвижимости может включать дополнительные сборы за парковку, вывоз мусора, техническое обслуживание или другие услуги.
В случаях, когда применяются правила, регулирующие договоры аренды, эти платежи должны быть четко указаны, а не взиматься после въезда арендатора.
Полезное практическое правило простое:
Если от арендатора ожидается внесение регулярных платежей, четко определите это до начала действия договора аренды.
Ремонт и техническое обслуживание
Рамочное соглашение о контролируемом контракте 2025 года также регулирует ответственность за ремонт.
В случае соответствующих договоров арендодатель, как правило, несет ответственность за ремонт, за исключением мелкого ремонта, вызванного естественным износом или повреждениями, возникшими по другим причинам, признанным законом.
Таким образом, в регулируемом договоре следует избегать перекладывания на арендатора широкой ответственности за обычное техническое обслуживание недвижимости.
В частности, в договорах аренды вилл на Пхукете следует четко разграничивать обычное техническое обслуживание недвижимости, ущерб, причиненный арендатором, и обязанности, связанные с бассейнами, садами, системами кондиционирования воздуха и другим оборудованием.
Можно ли повысить арендную плату во время действия договора аренды?
В рамках регулируемого договора ограничиваются положения, позволяющие регулируемому арендодателю просто повышать арендную плату или покрываемые ею коммунальные платежи в течение согласованного срока аренды.
Поэтому в договоре аренды с самого начала следует четко указать размер арендной платы и соответствующие платежи.
Последующее продление договора представляет собой отдельный договорной этап и может включать новые коммерческие условия.
Однако, регулируемые арендодатели также должны знать, что уведомление от 2025 года запрещает положения, требующие от арендаторов уплаты определенной платы за продление договора просто за его продление.
Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды на фиксированный срок?
В соответствии с правилами 2025 года, для соответствующих контролируемых договоров арендаторам предоставляется специальный механизм досрочного расторжения.
Как правило, арендатор должен занимать недвижимость не менее 501 000 лет от согласованного срока аренды, предоставить письменное уведомление не менее чем за 30 дней и не иметь задолженностей по арендной плате или другим платежам.
Это не следует интерпретировать как означающее, что каждый арендатор по любому частному договору аренды в Таиланде автоматически приобретает одинаковое право на расторжение договора.
Прежде всего, необходимо определить применимый правовой режим.
Может ли арендодатель расторгнуть договор аренды?
Права арендодателя, на которые распространяется действие законодательства, на расторжение договора также ограничены.
В соответствии с планом 2025 года, для обычного расторжения договора, как правило, требуется предварительное письменное уведомление не менее чем за 30 дней.
В случаях, когда поведение арендатора напрямую и в срочном порядке затрагивает нормальные условия проживания других арендаторов, требуемый срок уведомления может быть сокращен как минимум до семи дней.
Немедленное увольнение без предварительного уведомления применяется только в более серьезных случаях, связанных с нарушениями законов или правил, касающихся общественного порядка или морали.
Поэтому арендодателям следует с осторожностью относиться к пунктам договора, предусматривающим неограниченное право немедленно расторгнуть регулируемый договор аренды в случае любого нарушения.
Обязательные и запрещенные условия договора
Структура OCPB делает больше, чем просто запрещает определенные положения.
Обязательные положения, отсутствующие в соответствующем договоре аренды, могут рассматриваться как включенные в договор в качестве подразумеваемых условий.
И наоборот, запрещенные пункты могут считаться несуществующими и не имеющими юридической силы, даже если арендатор подписал договор.
Запрещенные положения могут включать в себя пункты, которые:
- вносить задаток или авансировать арендную плату сверх установленных лимитов;
- разрешать повышение арендной платы или платы за обслуживание в течение согласованного срока;
- допускать необоснованную конфискацию депозитов;
- Разрешать вход на территорию без надлежащего уведомления, за исключением чрезвычайных ситуаций;
- взимать плату за коммунальные услуги сверх действующих официальных тарифов;
- допускать неправомерное выселение или вывоз личных вещей арендатора;
- взимать плату просто за продление аренды;
- возложить на арендаторов ответственность за естественный износ; или
- Предоставить арендодателю право расторгнуть договор аренды в случае отсутствия существенного нарушения со стороны арендатора.
Таким образом, одной подписи недостаточно для того, чтобы каждое положение договора аренды имело юридическую силу.
Штрафы за несоблюдение требований
Для компаний, занимающихся сдачей жилья в аренду и отвечающих установленным критериям, соблюдение режима контролируемых договоров — это не просто вопрос предпочтения в формулировках.
Несоблюдение требований может повлечь за собой уголовную ответственность для предпринимателя в соответствии с тайской системой защиты прав потребителей.
В качестве наказания могут быть назначены лишение свободы на срок до одного года, штраф до 200 000 бат или и то, и другое.
Это особенно актуально для инвесторов на Пхукете, владеющих или управляющих тремя и более жилыми объектами, предназначенными для сдачи в аренду.
Поэтому арендодателям, подпадающим под действие регулируемого режима, следует пересмотреть свои стандартные договоры аренды, а не продолжать использовать контракты, составленные в соответствии со старыми правилами.
Почему правило трехлетней аренды имеет значение
Правила защиты прав потребителей OCPB и правила регистрации договоров аренды в Таиланде регулируют разные правовые вопросы.
В соответствии с обычным Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда, договор аренды недвижимого имущества сроком более трех лет, как правило, должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован в компетентном земельном управлении, если стороны рассчитывают на исполнение условий договора на срок, превышающий первые три года.
Таким образом, частный договор аренды на пять, десять или двадцать лет не следует автоматически считать защищающим арендатора на весь указанный период, если необходимая регистрация не была произведена.
Это становится особенно важным в тех случаях, когда долгосрочная аренда является частью экономической ценности сделки с недвижимостью.
Более подробное объяснение вопросов собственности и долгосрочных структур владения недвижимостью см. в нашем руководстве. покупка недвижимости в Таиланде.
Каков стандартный максимальный срок аренды?
В соответствии с обычным Гражданским и коммерческим кодексом Таиланда, срок аренды недвижимого имущества, как правило, ограничен 30 годами в год.
В будущем возможно согласование продления договора, однако договорное обещание продления не должно автоматически рассматриваться как эквивалент зарегистрированного в настоящее время права аренды на 60 или 90 лет.
Правовая сила любого соглашения о продлении зависит от его структуры и обстоятельств.
Поэтому покупателям, рассматривающим недвижимость, рекламируемую с использованием выражений типа “30+30+30”, следует самостоятельно проверить документацию, прежде чем вкладывать значительные средства.
Отчетность TM30 для иностранных арендаторов
Законодательство, регулирующее договоры аренды, не связано с требованиями к отчетности по иммиграционным вопросам.
В соответствии со статьей 38 Закона об иммиграции Таиланда, соответствующий домовладелец, глава семьи, арендодатель или управляющий отелем, размещающий иностранного гражданина, законно находящегося в Таиланде, как правило, обязан уведомить иммиграционную службу в течение 24 часов с момента заселения иностранного гражданина.
Это уведомление обычно обозначается как TM30.
Иммиграционная служба Таиланда предоставляет онлайн-систему подачи формы TM30 для отвечающих требованиям владельцев недвижимости и операторов объектов размещения.
Таким образом, для арендодателей на Пхукете, сдающих жилье иностранным арендаторам, TM30 следует рассматривать как отдельное практическое обязательство по соблюдению требований, помимо самого договора аренды.
Отчетность по форме TM30 не связана с законодательством Таиланда об аренде жилья и регулируется иммиграционным законодательством.
Краткосрочная аренда и правила проживания в кондоминиуме
Краткосрочное размещение не следует автоматически рассматривать так же, как обычный договор аренды жилого помещения.
Правила лицензирования гостиниц, правила содержания кондоминиумов, строительные нормы и порядок предоставления жилья — все это может влиять на то, разрешена ли та или иная деятельность по сдаче жилья в аренду.
Владельцам квартир в кондоминиуме также следует ознакомиться с правилами самого кондоминиума, которые могут ограничивать сдачу квартир в аренду на день или на короткий срок.
Инвесторам, рассматривающим доход от сдачи жилья в аренду на время отпуска, следует изучить эти вопросы, прежде чем полагаться на прогнозируемую доходность от посуточной аренды.
Ознакомьтесь с нашим подробным руководством по краткосрочная аренда жилья на Пхукете.
Доход от аренды и тайский налог
Доход от сдачи в аренду, как правило, является налогооблагаемым доходом в соответствии с Налоговым кодексом Таиланда.
Для индивидуальных арендодателей доход от сдачи недвижимости в аренду, как правило, подпадает под действие статьи 40(5).
Фактическая налоговая ситуация зависит от таких факторов, как принадлежность арендодателя к физическому или юридическому лицу, налоговое резидентство в Таиланде, личность плательщика, допустимые вычеты, требования по удержанию налогов и любые применимые соглашения об избежании двойного налогообложения.
Таким образом, не существует единой универсальной “ставки налога на аренду в Таиланде”, которая бы точно описывала положение каждого арендодателя.
Стандартный налоговый вычет для индивидуальных арендодателей
В соответствии с действующими правилами, согласно руководству Налогового управления Таиланда, предусмотрен стандартный вычет расходов по статье 30% для определенных доходов от сдачи в аренду домов и зданий.
Этот процент учитывается при расчете налога.
Это не следует путать с фактическими эксплуатационными расходами объекта недвижимости.
Стоимость недвижимости на Пхукете может существенно отличаться, если учесть плату за пользование общими зонами, техническое обслуживание, ремонт, страхование, управление, периоды простоя, уход за бассейном и садом, а также другие расходы.
Таким образом, налогооблагаемый доход и фактическая доходность инвестиций должны анализироваться отдельно.
Для более подробного обзора налоговой ситуации см. Налоги на недвижимость в Таиланде для иностранных покупателей.
Арендодатели-нерезиденты и налог на удержание
Налоговый кодекс Таиланда предусматривает удержание налога по статье 15% в определенных обстоятельствах, когда доход, подпадающий под действие статей 40(5) и 40(6), выплачивается налогоплательщику-нерезиденту.
Доход от аренды может подпадать под действие Раздела 40(5).
Это не обязательно означает, что форма 15% отражает окончательную налоговую задолженность арендодателя в каждой ситуации.
На итоговый результат могут повлиять налоговое резидентство, обязанности по подаче деклараций, положения договоров и конкретная структура платежей.
Поэтому иностранным владельцам недвижимости, получающим арендный доход в Таиланде, следует обратиться за профессиональной налоговой консультацией, учитывающей их индивидуальные обстоятельства.
Также имеет значение, кто платит за аренду.
Механизмы удержания налогов могут различаться в зависимости от личности плательщика.
Например, арендная плата, вносимая тайской компанией, может создавать обязательства по удержанию налогов, которые отличаются от обычных платежей за жилое помещение.
Поэтому арендодателям следует избегать упрощенных формулировок, таких как “налог на аренду составляет X%”.
Налогоплательщик, плательщик, структура аренды и способ оплаты — все это имеет значение.
Гербовый сбор по договорам аренды
Договоры аренды также могут облагаться тайским гербовым сбором.
Согласно тарифам на гербовый сбор, установленным Налоговым управлением Таиланда, аренда земли, зданий и некоторых других объектов недвижимого имущества, как правило, облагается гербовым сбором в размере 1 бата за каждые 1000 бат или их часть от арендной платы или залога, подлежащих уплате в течение всего срока аренды.
В тех случаях, когда это имеет существенное значение, следует уточнить точный порядок действия конкретного соглашения, особенно в случае крупных или долгосрочных договоров аренды.
Облагается ли арендная плата за жилое помещение НДС?
Сдача в аренду недвижимого имущества, как правило, освобождается от НДС в соответствии с соответствующими положениями Налогового кодекса Таиланда.
Это не обязательно означает, что все услуги, предоставляемые вместе с проживанием, облагаются НДС одинаково.
Для объектов размещения с обслуживанием и предприятий, предоставляющих дополнительные услуги, может потребоваться отдельный налоговый анализ.
Что означают эти правила в Пхукете
На рынке аренды жилья на Пхукете существуют совершенно разные структуры собственности и управления.
Арендатором может быть частное лицо, снимающее одну квартиру, инвестор, владеющий несколькими объектами недвижимости, управляющая многоквартирным домом, владелец виллы, компания, предоставляющая услуги по аренде апартаментов, или компания, предоставляющая жилье в рамках гостиничного комплекса.
Эти договоренности не следует автоматически считать юридически идентичными.
Одна квартира в кондоминиуме, принадлежащая частному арендодателю.
Это распространенное явление на Пхукете.
Владелец может не соответствовать пороговому значению для предприятий, зарегистрированных в OCPB, предусматривающему три объекта недвижимости.
Это не отменяет необходимости в надлежащем письменном договоре аренды, прозрачных условиях внесения залога и предоставления коммунальных услуг, акте осмотра состояния помещения и соблюдении соответствующих иммиграционных норм.
Это просто означает, что конкретный режим контролируемых договоров не должен автоматически применяться без предварительной проверки статуса арендодателя.
Несколько объектов сдаются в аренду.
Владелец или оператор, предлагающий в аренду три или более жилых единиц, должен уделять гораздо больше внимания режиму OCPB (Управление по регулированию жилищного строительства и регулирования).
Язык договора, требования к соблюдению тайского языка, порядок внесения депозитов, выставление счетов, плата за коммунальные услуги, ремонт и положения о расторжении договора должны быть проверены на соответствие действующим правилам.
Виллы
Аренда виллы может включать в себя крупные задатки, дорогую мебель, бассейны, сады и значительные потенциальные расходы на ремонт.
Подробный перечень имущества, фотоотчет о состоянии и четкое распределение обязанностей по техническому обслуживанию имеют особое значение.
Недвижимость, находящаяся в долгосрочной аренде
Если срок аренды недвижимости превышает три года, регистрация становится важнейшим юридическим вопросом.
Формулировка, напечатанная в договоре, — не единственный критерий оценки.
Сторонам также необходимо выяснить, была ли сделка должным образом зарегистрирована в Земельном управлении.
Апартаменты с обслуживанием и краткосрочное размещение
К объектам недвижимости, предоставляющим гостиничные услуги или краткосрочное размещение, может применяться иной нормативный анализ по сравнению с обычными договорами аренды жилых помещений.
Инвесторам не следует считать, что аренда жилых помещений, регулирование кондоминиумов и гостиничный бизнес взаимозаменяемы.
Эти различия особенно важны при покупке недвижимости на Пхукете, предназначенной в первую очередь для сдачи в аренду.
Практические проверки перед подписанием договора аренды
Независимо от того, выступаете ли вы в роли арендодателя или арендатора, несколько основных проверок могут предотвратить несоразмерные проблемы в будущем.
Подтвердите личность законного арендодателя.
Определите, располагает ли арендодатель достаточным количеством жилых единиц, чтобы потенциально подпадать под действие режима контролируемых договоров.
Подтвердите в письменной форме размер арендной платы, залога, аванса за аренду, коммунальных услуг и регулярных платежей.
Задокументируйте состояние объекта недвижимости до того, как произойдет передача права собственности.
Сохраняйте подтверждения оплаты аренды и залога.
Ознакомьтесь с условиями расторжения договора, прежде чем подписывать его.
В случае договоров аренды сроком более трех лет уточните, требуется ли регистрация в Земельном управлении.
Если в арендуемое помещение будет заселяться иностранный арендатор, необходимо обеспечить выполнение соответствующих обязательств по форме TM30.
Для арендодателей, получающих арендный доход, следует уточнить налоговую ситуацию, а не полагаться на общую процентную ставку налога на аренду.
Роль JFTB в сделках с арендой и недвижимостью носит коммерческий и практический характер. Юридические, иммиграционные и налоговые вопросы, требующие профессионального подхода, следует направлять квалифицированным независимым консультантам.
Распространенные заблуждения относительно тайского законодательства об аренде жилья.
“Каждый арендодатель может потребовать предоплату только за три месяца”.”
Не обязательно.
Ограничение, составляющее три месяца, применяется в рамках соответствующей системы контролируемых контрактов OCPB и распространяется как на залог, так и на авансовый платеж за аренду.
К некоторым квалифицированным долгосрочным контрактам с ежегодными платежами применяются иные правила.
“В Таиланде незаконно вносить залог за два месяца”.”
Не как универсальное правило.
В первую очередь необходимо определить применимый режим и структуру аренды.
“Подписанный 10-летний договор аренды автоматически защищает арендатора в течение 10 лет”.”
Не обязательно.
Договор аренды недвижимого имущества сроком более трех лет, как правило, требует регистрации в Земельном управлении, если предполагается, что он будет иметь юридическую силу и по истечении первых трех лет.
“Договор аренды на 30+30+30 лет аналогичен зарегистрированному договору аренды на 90 лет”.”
Нет.
В соответствии с действующими в Таиланде правилами, максимальный срок зарегистрированной аренды составляет 30 лет.
Любые обещания, касающиеся будущего продления, следует анализировать отдельно.
“Арендодатель может устанавливать любой тариф на электроэнергию, указанный в договоре”.”
Не там, где применяется контролируемый режим OCPB.
Для операторов, отвечающих установленным критериям, действуют ограничения на оплату коммунальных услуг.
Часто задаваемые вопросы о законах Таиланда, регулирующих сдачу жилья в аренду.
Какие изменения произошли в тайском законодательстве об аренде жилья в 2025 году?
Новые правила OCPB, касающиеся контролируемых контрактов, вступили в силу 4 сентября 2025 года.
Одно из существенных изменений снизило квалификационный порог для операторов, занимающихся сдачей жилья в аренду, с пяти до трех единиц.
В рамках данной системы также были введены или усилены требования, касающиеся договоров, депозитов, выставления счетов, коммунальных услуг, ремонта и расторжения договоров.
Распространяются ли правила сдачи в аренду, установленные Комиссией по планированию и развитию (OCPB), на человека, арендующего одну квартиру в кондоминиуме?
Не автоматически.
Частный собственник, сдающий в аренду отдельную квартиру, не подпадает под действие режима контролируемой коммерческой деятельности только потому, что квартира сдается в аренду.
В силу настоящего соглашения сохраняются общие положения тайского законодательства и условия самого договора аренды.
Каков максимальный размер залога за аренду жилья в Таиланде?
Не существует единой универсальной суммы залога, применимой ко всем арендодателям.
В рамках соответствующих требованиям OCPB договоров аренды на месяц, совокупный залог и авансовый платеж, как правило, не могут превышать арендную плату за три месяца.
Другие структуры могут потребовать иного подхода.
Как быстро следует вернуть залог?
В случае заключения соответствующих контролируемых договоров залог, как правило, должен быть возвращен в течение семи дней, если нет повреждений, причиненных арендатором.
В случаях, когда необходимы законные вычеты на ремонт, оставшуюся сумму, как правило, следует вернуть в течение 14 дней.
Обязательно ли заключать регулируемый договор аренды жилого помещения на тайском языке?
Контракты, соответствующие требованиям режима OCPB 2025 года, должны содержать четко читаемый текст на тайском языке, отвечающий требованиям к форматированию уведомления.
Поэтому иностранным арендодателям, использующим типовые договоры аренды, составленные только на английском языке, следует проверить, распространяется ли на них данный режим.
Может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды на фиксированный срок?
В соответствии с действующими договорами, арендаторы могут иметь право на досрочное расторжение договора после проживания в помещении не менее половины согласованного срока, при условии предоставления письменного уведомления не менее чем за 30 дней и внесения платежа.
Это правило не распространяется автоматически на все виды частной аренды.
Требуется ли регистрация договора аренды сроком более трех лет?
Для заключения договора аренды недвижимого имущества сроком более трех лет, как правило, требуется регистрация в Земельном управлении, если предполагается, что он будет иметь юридическую силу и по истечении первых трех лет.
Каков обычно максимальный срок аренды в Таиланде?
В рамках обычного Гражданского и Торгового кодекса стандартный максимальный срок зарегистрированной аренды недвижимого имущества обычно составляет 30 лет.
Нужно ли арендодателю на Пхукете подавать форму TM30 для иностранного арендатора?
В случаях, когда применяются требования статьи 38 Закона об иммиграции Таиланда, соответствующий домовладелец, арендодатель или оператор размещения, как правило, обязан сообщить иммиграционной службе место жительства иностранного гражданина в течение 24 часов после прибытия.
Облагается ли налогом доход от сдачи недвижимости в аренду в Таиланде?
Да.
Доход от сдачи в аренду, как правило, облагается налогом в соответствии с Налоговым кодексом Таиланда.
Фактическая сумма налоговых обязательств зависит от арендодателя, налогового резидентства, плательщика, вычетов, требований к удержанию налогов и других обстоятельств.
Закон Таиланда об аренде жилья 2026 года: основные выводы
В Таиланде система аренды жилья не сводится к одному правилу внесения залога, одному проценту налога или одному стандартному договору аренды.
Первым шагом является определение структуры арендной платы и статуса арендодателя.
Для предприятий, занимающихся сдачей в аренду жилой недвижимости и предлагающих три и более квартир, правила OCPB, регулирующие договоры аренды, устанавливают важные требования, касающиеся договоров, документов на тайском языке, залогов, коммунальных услуг, выставления счетов, ремонта и расторжения договора.
Для частных арендодателей, не входящих в этот режим, общие положения тайского договорного и имущественного права остаются актуальными.
При аренде на срок более трех лет регистрация в Земельном управлении приобретает особое значение.
Иностранные арендаторы также могут повлечь за собой отдельные обязательства по предоставлению иммиграционной отчетности по форме TM30 для соответствующего арендодателя или поставщика жилья.
Для арендодателей, получающих арендный доход, налоговые обязательства и гербовый сбор следует рассматривать отдельно от условий аренды и отдельно от фактической доходности инвестиций в недвижимость.
Для владельцев и арендаторов жилья на Пхукете практический урок прост:
Прежде чем полагаться на формулировки договора аренды, выясните, какие правила применяются.
Подписанный договор имеет значение, но одной подписи недостаточно для того, чтобы каждый пункт договора имел юридическую силу.
Таким образом, законодательство Таиланда в сфере аренды жилья в 2026 году лучше всего понимать как сочетание правил защиты прав потребителей, договорного права, требований к регистрации договоров аренды и связанных с этим обязательств по соблюдению законодательства.
Ищете жилье в аренду на Пхукете?
Компания JFTB Real Estate Phuket помогает клиентам, ищущим квартиры, виллы и дома для аренды на месяц и на длительный срок по всему Пхукету.
Посмотреть предложения по аренде недвижимости на Пхукете
Для покупателей, рассматривающих недвижимость в качестве основного источника дохода от аренды, ознакомьтесь с нашим руководством. инвестиции в недвижимость на Пхукете.
Источники и юридические ссылки
Данное руководство основано на действующих рекомендациях и правовых материалах Управления по защите прав потребителей Таиланда, включая рамочную программу регулирования договоров 2025 года и последующую информацию о правоприменении.
Правила регистрации договоров аренды и определения максимального срока действия договоров основаны на положениях Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда и рекомендациях Департамента земельных ресурсов.
Информация TM30 основана на статье 38 Закона об иммиграции Таиланда и официальных указаниях Бюро иммиграции Таиланда.
Ссылки на налоги и гербовый сбор основаны на материалах, опубликованных Департаментом доходов Таиланда, включая порядок учета дохода от аренды в соответствии с разделом 40(5), вычеты расходов, положения об удержании и официальный график гербового сбора.
Анализ на основе Тиллеке и Гиббинс Также он использовался для разъяснения практического применения уведомления OCPB от 2025 года.
Поскольку законодательство, административная интерпретация и налоговые правила могут меняться, арендодателям, арендаторам и инвесторам следует проверять текущую ситуацию, прежде чем полагаться на данное руководство при совершении конкретной сделки.
