Недвижимость, не выставленная на открытый рынок, в Пхукете. Речь идёт о недвижимости, выставленной на продажу без широкой рекламы на общедоступных порталах недвижимости или обычных сайтах объявлений.
К таким возможностям относятся виллы, кондоминиумы, земельные участки, отели, коммерческая недвижимость и крупные частные владения. В некоторых случаях о наличии объекта недвижимости знает лишь небольшое число агентов или квалифицированных покупателей.
Для покупателей продажа недвижимости вне рынка не означает автоматически более низкую цену, лучшее качество или эксклюзивность. Это просто означает, что продавец выбрал более конфиденциальный способ вывода объекта на рынок.
Понимание причин, по которым владельцы продают недвижимость в частном порядке, способов поиска таких возможностей и методов их оценки имеет решающее значение перед заключением внерыночной сделки на Пхукете.
Что такое недвижимость, не выставленная на открытый рынок?
Объект недвижимости, не выставленный на открытую продажу, — это объект, который действительно доступен для продажи, но не рекламируется открыто через обычные каналы.
На крупных порталах недвижимости может отсутствовать объявление, не проводиться рекламная кампания, а иногда и вовсе отсутствует публичная запрашиваемая цена.
Вместо этого владелец может работать со следующим:
- один доверенный консультант по недвижимости
- небольшая сеть агентов
- избранные инвесторы
- существующие деловые контакты
- покупатели, уже известные владельцу или агенту
Уровень конфиденциальности варьируется.
Некоторые объекты недвижимости находятся в полной частной собственности. Другие могут незаметно распространяться среди агентов без публичной рекламы.
Также встречаются объекты недвижимости, которые описываются как “не выставленные на открытый рынок”, хотя они и размещены на нескольких сайтах. Поэтому покупателям следует различать действительно частные предложения и обычные объявления, просто рекламируемые как эксклюзивные.
Почему владельцы недвижимости продают свои объекты на Пхукете вне открытого рынка?
Существует несколько веских причин, по которым владелец недвижимости на Пхукете может предпочесть частную продажу.
Конфиденциальность
Владельцы дорогостоящих вилл, поместий или предприятий гостиничного бизнеса могут не желать публичного распространения фотографий, финансовой информации или сведений о праве собственности.
Это особенно часто встречается в случаях, когда недвижимость представляет собой частную жилую квартиру или объект, в котором ведется коммерческое предприятие.
Осмотрительность
Продавец может захотеть изучить рынок, не объявляя публично о продаже недвижимости.
Это может быть важно для владельцев бизнеса, инвесторов или семей, которые не хотят, чтобы сотрудники, арендаторы, соседи или коммерческие партнеры знали о возможной продаже.
Проверка интереса покупателей
Некоторые владельцы хотят понять, сколько могут заплатить серьезные покупатели, прежде чем начинать полномасштабную публичную маркетинговую кампанию.
Обращение к частному лицу может дать первоначальное представление о спросе.
Ограниченный круг покупателей
У некоторых активов, естественно, очень небольшой целевой рынок.
Крупные элитные поместья, земельные участки на берегу моря, отели или дорогостоящая коммерческая недвижимость могут получить больше пользы от целенаправленного привлечения клиентов, чем от массовой рекламы.
Существующие агентские отношения
Некоторые владельцы предпочитают работать с агентом, который уже знаком с недвижимостью и может напрямую связаться с подходящими покупателями.
Какие типы недвижимости, не выставленной на открытый рынок, доступны на Пхукете?
Частные сделки не ограничиваются только элитными виллами.
Виллы и частные поместья
Элитные виллы и частные поместья — одна из наиболее распространенных категорий недвижимости на Пхукете, не представленной на открытом рынке.
Владельцы часто предпочитают сохранять конфиденциальность, поскольку недвижимость может быть еще занята и содержать личные вещи.
Покупатели, заинтересованные именно в этом сегменте, могут ознакомиться с нашим подробным руководством. Роскошные виллы на Пхукете, не выставленные на открытую продажу..
Кондоминиумы
Продажа квартир вне открытого рынка может происходить, когда владельцы хотят относительно быстро или конфиденциально продать недвижимость, не размещая объявление на нескольких порталах.
Перед покупкой иностранным покупателям следует проверить структуру собственности, квоту на владение квартирами иностранными гражданами, а также документы, необходимые для передачи права собственности.
Земля
Землевладельцы иногда распространяют информацию о возможностях приобретения земли в частном порядке, особенно в отношении крупных участков, площадок под застройку или стратегически расположенных земель.
Для совершения сделок с землей требуется особенно тщательная проверка прав собственности, доступа, границ, зонирования и ограничений на застройку.
Отели и объекты гостиничного бизнеса
Гостиничные транзакции часто осуществляются в частном порядке.
Владелец может не хотеть, чтобы сотрудники, гости, поставщики или конкуренты знали о том, что бизнес потенциально выставлен на продажу.
В результате подробная информация может быть предоставлена только после того, как покупатель продемонстрирует подлинный интерес и финансовые возможности.
Коммерческая недвижимость и бизнес
Рестораны, коммерческие здания и действующие предприятия также могут предлагать свои услуги конфиденциально.
В таких случаях сделка может касаться не только физического имущества, но и договоров аренды, лицензий, организационно-правовых форм компаний, оборудования, контрактов или активов предприятия.
Действительно ли недвижимость, не выставленная на открытый рынок, дешевле?
Не обязательно.
Одно из самых распространенных заблуждений заключается в том, что продажа вне рынка автоматически означает продажу по цене ниже рыночной.
Некоторые частные предложения предлагаются по конкурентоспособным ценам, поскольку владелец ценит скорость или конфиденциальность.
Другие объекты могут продаваться по цене выше, чем аналогичные предложения на открытом рынке, потому что продавец не испытывает давления с целью продажи.
Отсутствие публичной маркетинговой информации также означает, что покупателю может быть доступно меньше данных о ценах.
Поэтому внерыночные возможности следует сравнивать со следующими факторами:
- недавние аналогичные объекты недвижимости
- конкурирующие объявления
- расположение
- земельные участки и застроенная территория
- состояние недвижимости
- структура собственности
- потенциал сдачи в аренду
- операционные расходы
- вероятный рынок перепродажи
Тот факт, что недвижимость является частной собственностью, ни в коем случае не должен заменять дисциплинированный подход к оценке.
Как покупатели находят недвижимость на Пхукете, не выставленную на открытый рынок?
Единой базы данных, содержащей информацию обо всей частной собственности на Пхукете, не существует.
Доступ обычно обеспечивается через связи и сети местных рынков.
Опытные агенты могут узнавать о потенциальных сделках через:
- существующих владельцев недвижимости
- предыдущие клиенты
- юристы и профессиональные контакты
- разработчики
- управляющие недвижимостью
- владельцы отелей или предприятий
- другие доверенные агенты
- прямые обращения к владельцам
Это одна из причин, почему поиск поставщиков вне рынка может занять время.
Серьезный покупатель должен четко обозначить критерии, а не просто запрашивать "секретные объявления".
Полезная информация включает в себя:
- предпочтительные места
- тип недвижимости
- приблизительный бюджет
- количество спален или минимальный размер
- предпочтение владения
- инвестиционная или жизненная цель
- ожидаемые показатели доходности от сдачи в аренду, если таковые имеются.
- сроки покупки
Чем яснее сформулировано техническое задание, тем легче выявить действительно актуальные возможности для частного сектора.
Конфиденциальность и подтверждение заинтересованности покупателя
Для крупных сделок, совершаемых вне открытого рынка, может потребоваться более тщательная проверка, чем для обычных запросов по недвижимости.
Прежде чем разглашать конфиденциальную информацию, продавец или представитель может попросить покупателя подтвердить подлинность запроса.
В зависимости от актива, это может включать в себя:
- четкое техническое задание
- доказательства финансовой состоятельности
- идентификация
- соглашение о неразглашении
- подтверждение предполагаемых сроков покупателя
Это особенно характерно для отелей, строительных площадок, коммерческих предприятий и очень дорогостоящей жилой недвижимости.
Конфиденциальность должна быть взаимной.
Покупатель, получающий конфиденциальную финансовую, имущественную или операционную информацию, должен уважать указания продавца относительно ее раскрытия.
Проведение комплексной проверки еще более важно вне рынка.
«Вне рынка» не означает «не для публикации».
К сделкам с участием частного лица следует относиться с той же тщательностью, что и к любым другим сделкам с недвижимостью.
Прежде чем вкладывать средства, покупателям следует проверить соответствующую юридическую и коммерческую информацию у квалифицированных независимых специалистов.
В зависимости от объекта недвижимости это может включать в себя:
- правоустанавливающие документы
- структура собственности
- зарегистрированные обременения
- разрешения на строительство
- права доступа
- границы земельных участков
- зонирование
- квота на иностранную собственность в кондоминиуме
- условия аренды
- документация компании
- лицензии
- операционные соглашения
- непогашенные обязательства
Иностранным покупателям также следует понимать, что правила различаются в зависимости от того, является ли актив кондоминиумом, виллой, земельным участком, арендованной недвижимостью или коммерческой инвестицией.
В случае владения кондоминиумом, Департамент земель Таиланда подтверждает, что доля иностранной собственности не может превышать 49% от общей площади всех квартир в кондоминиуме..
Частная продажа не отменяет эти юридические требования.
Снятие сделки с продажи не означает отказ от переговоров.
Вопросы, касающиеся частной собственности, по-прежнему остаются предметом переговоров.
Фактически, одним из преимуществ целевой сделки является возможность более прямого обсуждения приоритетов продавца сторонами.
Цена — лишь один из факторов.
Переговоры также могут включать в себя:
- мебель и оборудование
- график платежей
- структура месторождения
- сроки завершения
- существующие бронирования аренды
- договоры аренды
- активы компании
- трансферные издержки
- условия перед закрытием
Понимание причин, по которым владелец рассматривает возможность продажи, иногда может быть полезнее, чем просто вопрос о размере скидки.
Риски так называемых “эксклюзивных” внерыночных сделок
Покупателям следует проявлять осторожность, когда термин «внерыночная продажа» используется в основном в качестве маркетингового приема.
К предупреждающим признакам могут относиться:
- давление с целью немедленного внесения депозита
- отказ предоставить основные документы
- утверждается, что проверка благонадежности не требуется.
- нереалистичные обещания гарантированной доходности
- Объект недвижимости, который описывается как эксклюзивный, но широко рекламируется в других местах.
- неясные полномочия от продавца
- непоследовательные запрашиваемые цены у разных агентов
Дефицит может создавать ощущение срочности, но срочность не должна заменять проверку.
Подлинно стоящая частная возможность должна выдержать обычную юридическую, коммерческую и финансовую проверку.
Как JFTB подходит к возможностям частной собственности
Компания JFTB Real Estate Phuket работает на рынке недвижимости Пхукета с 2013 года.
Наш подход к недвижимости, не представленной на открытом рынке, основан на сопоставлении реальных потребностей покупателей с соответствующими возможностями, а не на распространении большого количества якобы эксклюзивных объявлений.
При необходимости это может включать в себя:
- прямые отношения с владельцем
- сотрудничество с отобранными местными агентами
- частные знакомства
- целевой поиск недвижимости
- предварительное сравнение возможностей
- поддержка переговоров
- координация с независимыми юристами
Не каждому покупателю нужна недвижимость, не выставленная на открытый рынок.
Во многих случаях наиболее перспективная возможность может заключаться уже на публично котируемых акциях компаний.
Цель должна заключаться в поиске подходящего объекта недвижимости, а не просто объекта, помеченного как “не представленный на открытом рынке”.
Кому стоит рассмотреть возможность поиска кандидата вне официального рынка?
Поиск частной недвижимости может быть особенно полезен для покупателей, которые:
- иметь четко определенное задание
- ищут редкий тип недвижимости.
- иметь реалистичный бюджет
- готовы к переезду, когда появится подходящая возможность.
- ценностное усмотрение
- уже провели анализ обычного публичного рынка
- ищут отели, коммерческую недвижимость или возможности для развития.
Для покупателей с очень широкими или неопределенными требованиями зачастую эффективнее начинать с открытого рынка.
Недвижимость, не выставленная на открытый рынок, и иностранные покупатели
Иностранные покупатели должны подходить к частным сделкам с той же юридической дисциплиной, что и к объектам недвижимости, выставленным на публичный рынок.
Структура собственности должна соответствовать объекту недвижимости и обстоятельствам покупателя.
Иностранцы могут владеть соответствующими квартирами в кондоминиумах напрямую на свое имя в соответствии с правилами владения кондоминиумами в Таиланде и требованиями к квотам для иностранных граждан. Владение землей значительно ограничено и не должно осуществляться через неформальные или номинальные соглашения.
Перед подписанием контрактов или переводом крупных денежных сумм следует получить независимую юридическую консультацию.
Иностранным покупателям также следует ознакомиться с руководством JFTB по... покупка недвижимости в Таиланде прежде чем выбирать структуру собственности.
Часто задаваемые вопросы
Что означает «непубличная недвижимость» на Пхукете?
Речь идёт о недвижимости, действительно выставленной на продажу без широкой публичной рекламы. Информация обычно передаётся конфиденциально избранным агентам или квалифицированным покупателям.
Доступны ли по цене объекты недвижимости на Пхукете, не выставленные на открытую продажу?
Не обязательно. Некоторые продавцы отдают приоритет конфиденциальности или скорости, в то время как другие ожидают полной рыночной стоимости. Каждую недвижимость следует оценивать в сравнении с аналогичными альтернативами.
Как я могу получить доступ к недвижимости на Пхукете, не представленной на открытом рынке?
Доступ обычно обеспечивается благодаря связям с местными владельцами недвижимости, сетям агентов, профессиональным контактам и целенаправленному поиску на основе четко сформулированного запроса покупателя.
Являются ли объекты недвижимости, не выставленные на открытый рынок, более безопасными инвестициями?
Нет. Размещение объявления в частном порядке не означает автоматически, что оно безопаснее или лучше. Юридическая проверка, оценка и коммерческий анализ остаются крайне важными.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Пхукете вне открытого рынка?
Да, при условии, что в сделке используется юридически обоснованная структура собственности или аренды. Тот факт, что недвижимость не выставлена на открытый рынок, не меняет правил Таиланда в отношении иностранной собственности.
Нужно ли мне подписывать соглашение о неразглашении?
Не для всех объектов недвижимости. Соглашения о неразглашении конфиденциальной информации чаще заключаются в отношении дорогостоящих домов, отелей, предприятий и сделок, связанных с конфиденциальной финансовой или операционной информацией.
Имеет ли JFTB доступ к объектам недвижимости, которые не рекламируются публично?
JFTB сотрудничает с владельцами, агентами и профессиональными контактами на Пхукете и может иметь доступ к частным объектам недвижимости, которые не широко рекламируются. Наличие объектов постоянно меняется и зависит от требований покупателя.
Ищете недвижимость на Пхукете, не выставленную на открытый рынок?
Наиболее эффективный поиск частной собственности начинается с точного определения потребностей.
Укажите тип недвижимости, предпочтительные районы, приблизительный бюджет, предпочтения по типу собственности, а также вашу цель: комфортный образ жизни, инвестиции, развитие или коммерческое приобретение.
Компания JFTB Real Estate Phuket может проанализировать как общедоступные, так и частные предложения и подобрать объекты недвижимости, которые действительно соответствуют вашим требованиям.
Обратитесь в агентство недвижимости JFTB Real Estate Phuket, чтобы обсудить конфиденциальный поиск недвижимости на Пхукете.
