การซื้อกิจการที่มีอยู่แล้วในภูเก็ตอาจทำให้เข้าถึงสถานที่ ลูกค้า พนักงาน อุปกรณ์ และโครงสร้างการดำเนินงานได้ทันที แต่ก็อาจทำให้ผู้ซื้อต้องเผชิญกับหนี้สิน สัญญาเช่าที่ไม่มั่นคง โครงสร้างบริษัทที่น่าสงสัย หรือตัวเลขทางการเงินที่ไม่สามารถตรวจสอบได้อย่างถูกต้องเช่นกัน.
สำหรับนักลงทุนต่างชาติ, การซื้อธุรกิจในภูเก็ต ดังนั้น การตกลงราคากับผู้ขายจึงไม่ใช่เรื่องง่าย ควรทำความเข้าใจโครงสร้างทางกฎหมาย กรรมสิทธิ์ สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ ใบอนุญาต บัญชี สถานะภาษี และผลกำไรที่แท้จริง ก่อนที่จะมีการจ่ายเงิน.
JFTB Real Estate Phuket ให้บริการแก่ผู้ซื้อและผู้ขายโรงแรม ร้านอาหาร อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และโอกาสการลงทุนที่คัดสรรแล้วทั่วภูเก็ต คู่มือนี้จะอธิบายประเด็นสำคัญที่ผู้ซื้อชาวต่างชาติควรพิจารณาก่อนเข้าซื้อกิจการในประเทศไทย.
การซื้อธุรกิจในภูเก็ต: คุณกำลังซื้ออะไรกันแน่?
คำถามแรกไม่ใช่ว่าธุรกิจนี้มีต้นทุนเท่าไหร่.
มันคือ สิ่งที่รวมอยู่ในธุรกรรมนั้นคืออะไรกันแน่.
โอกาสทางธุรกิจในภูเก็ตอาจเกี่ยวข้องกับ:
- หุ้นในบริษัทไทยที่มีอยู่แล้ว
- สินทรัพย์และอุปกรณ์ทางธุรกิจ
- สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
- ค่าธรรมเนียมแรกเข้าหรือค่าเช่า
- เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ และสินค้าคงคลัง
- ทรัพย์สินทางปัญญาหรือตราสินค้า
- พนักงานปัจจุบัน
- ฐานข้อมูลลูกค้าหรือระบบการจอง
- ใบอนุญาตประกอบการ
- สัญญากับซัพพลายเออร์หรือลูกค้า
- โรงแรม ร้านอาหาร หรืออาคารพาณิชย์
- ค่าความนิยมที่ผูกพันกับการดำเนินงานที่มีอยู่
องค์ประกอบเหล่านี้ไม่ควรนำมาใช้แทนกันได้.
ผู้ซื้อที่เข้าซื้อหุ้นในบริษัทอาจเข้าควบคุมนิติบุคคลที่มีอยู่ รวมถึงประวัติความเป็นมาและหนี้สินที่อาจเกิดขึ้น ในขณะที่ผู้ซื้อที่เข้าซื้อเฉพาะสินทรัพย์ทางธุรกิจบางส่วนอาจมีความเสี่ยงที่แตกต่างกันมาก.
ดังนั้น โครงสร้างธุรกรรมที่เสนอควรได้รับการตรวจสอบโดยทนายความและนักบัญชีผู้ทรงคุณวุฒิ ก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงที่มีผลผูกพันหรือชำระเงินมัดจำจำนวนมาก.
การซื้อหุ้นหรือการซื้อสินทรัพย์?
เมื่อไร การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, หนึ่งในข้อตัดสินใจเชิงโครงสร้างประการแรกคือ ธุรกรรมนั้นเกี่ยวข้องกับหุ้นในบริษัทที่มีอยู่แล้ว สินทรัพย์ทางธุรกิจที่เลือกสรร หรือการรวมกันของทั้งสองอย่าง.
การเข้าซื้อกิจการทางธุรกิจจำนวนมากสามารถจัดโครงสร้างได้กว้างๆ สองแบบ คือ การซื้อหุ้น หรือ การซื้อสินทรัพย์.
การซื้อหุ้นในบริษัทที่มีอยู่แล้ว
ในการซื้อขายหุ้น ผู้ซื้อจะได้รับหุ้นในบริษัทที่ดำเนินธุรกิจนั้น ๆ.
บริษัทดังกล่าวยังคงดำเนินกิจการอยู่ต่อไป.
นั่นอาจเป็นเรื่องสะดวก เพราะสัญญา พนักงาน บัญชี และความสัมพันธ์ในการดำเนินงานอาจอยู่ภายใต้หน่วยงานทางกฎหมายเดียวกันอยู่แล้ว อย่างไรก็ตาม ภาระผูกพันและหนี้สินในอดีตของบริษัทก็จำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วนเช่นกัน.
ก่อนเข้าซื้อหุ้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบในด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้:
- ผู้ถือหุ้นและกรรมการในปัจจุบัน
- วัตถุประสงค์ของบริษัทที่จดทะเบียน
- ทุนชำระแล้ว
- งบการเงินของบริษัท
- ภาษีค้างชำระ
- เงินกู้และเงินกู้จากผู้ถือหุ้น
- สัญญาที่มีอยู่
- ภาระหน้าที่ของพนักงาน
- การฟ้องร้องหรือข้อพิพาท
- ใบอนุญาตประกอบธุรกิจ
- ข้อผูกพันตามสัญญาเช่า
- การรับประกัน
- ความรับผิดชอบอื่นๆ ที่อาจเกิดขึ้น
เอกสารข้อมูลบริษัทที่ยื่นต่อกรมพัฒนาธุรกิจของประเทศไทยเป็นส่วนสำคัญของการสืบสวนนี้ แต่ไม่ควรนำมาใช้แทนการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายและการเงินอย่างละเอียดถี่ถ้วน.
การซื้อสินทรัพย์ทางธุรกิจ
ธุรกรรมการซื้อสินทรัพย์อาจเกี่ยวข้องกับการซื้ออุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ สินค้าคงคลัง สินทรัพย์แบรนด์ ความสัมพันธ์กับลูกค้า หรือสินทรัพย์ในการดำเนินงานอื่นๆ โดยไม่ต้องเข้าซื้อกิจการของบริษัทนั้นๆ.
บางครั้งสิ่งนี้อาจทำให้ผู้ซื้อไม่เกี่ยวข้องกับประวัติบริษัทบางส่วนของผู้ขาย แต่ก็ก่อให้เกิดคำถามอื่นๆ ตามมา.
ผู้ซื้อต้องตรวจสอบว่าสัญญาใดบ้างที่ยังคงมีผลใช้บังคับได้ สถานที่นั้นยังคงสามารถใช้งานได้หรือไม่ ต้องมีใบอนุญาตใดบ้าง และพนักงาน ซัพพลายเออร์ หรือข้อตกลงการดำเนินงานใดบ้างที่ต้องโอน ต่ออายุ หรือเปลี่ยนใหม่.
อย่าเข้าใจผิดว่าการซื้อเฟอร์นิเจอร์ แบรนด์ และฐานข้อมูลลูกค้า จะทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิ์ดำเนินธุรกิจต่อไปในสถานที่เดิมโดยอัตโนมัติ.
กฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติมีความสำคัญ
กฎระเบียบเกี่ยวกับการถือครองกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาเมื่อ... การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, เนื่องจากโครงสร้างที่ได้รับอนุญาตนั้นขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ไม่เพียงแต่ตัวบริษัทเท่านั้น แต่ยังขึ้นอยู่กับกิจกรรมที่ดำเนินการด้วย.
นักลงทุนต่างชาติจะต้องตรวจสอบทั้งกิจกรรมทางธุรกิจและโครงสร้างของบริษัทอย่างละเอียด.
พระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศของไทยจำกัดการมีส่วนร่วมของชาวต่างชาติในธุรกิจบางประเภท ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับกิจกรรมและโครงสร้างการเป็นเจ้าของ ธุรกิจที่ควบคุมโดยชาวต่างชาติอาจต้องขออนุญาตก่อนดำเนินกิจกรรมที่ถูกจำกัด.
สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งประเทศไทยชี้แจงว่า ธุรกิจที่อยู่ในประเภทที่ถูกจำกัดอาจต้องขอใบอนุญาตเพิ่มเติม ใบอนุญาตประกอบธุรกิจต่างประเทศ, ในขณะที่ธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมจาก BOI ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม อาจได้รับสิทธิประโยชน์อื่นแทน ใบรับรองการประกอบธุรกิจต่างประเทศ.
ด้วยเหตุนี้จึงเกิดคำกล่าวเช่นนี้ “ธุรกิจนี้อยู่ภายใต้บริษัทไทยแล้ว” นั่นไม่ใช่การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่เพียงพอ.
คำถามที่เกี่ยวข้องได้แก่:
- ใครเป็นเจ้าของบริษัทอย่างแท้จริง?
- ใครเป็นผู้ให้ทุนซื้อหุ้นเหล่านี้?
- ใครเป็นผู้ควบคุมธุรกิจ?
- บริษัทนี้ดำเนินกิจกรรมอะไรบ้าง?
- กิจกรรมดังกล่าวได้รับอนุญาตภายใต้โครงสร้างที่มีอยู่หรือไม่?
- การเข้าซื้อกิจการที่เสนอมานี้จะเปลี่ยนแปลงสถานะทางกฎหมายหรือไม่?
- จะต้องขออนุมัติเพิ่มเติมหลังจากการทำธุรกรรมหรือไม่?
ผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่ควรคิดว่าโครงสร้างที่มีอยู่เดิมซึ่งผู้ขายใช้จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยไม่เปลี่ยนแปลง.
สำหรับข้อมูลสรุปอย่างเป็นทางการ โปรดดูที่ คำแนะนำจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการจัดตั้งและดำเนินธุรกิจในประเทศไทย.
โปรดระมัดระวังเป็นอย่างยิ่งเมื่อใช้โครงสร้างผู้รับมอบอำนาจ
การใช้ผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงตัวแทนเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเกี่ยวกับการถือครองหุ้นโดยชาวต่างชาติหรือการดำเนินธุรกิจโดยชาวต่างชาติ ไม่ถือเป็นวิธีการที่ถูกต้องตามกฎหมาย.
ประเด็นนี้มีความสำคัญเป็นพิเศษในปี 2026.
ภายใต้ คำสั่งสำนักงานกลางการจดทะเบียนห้างหุ้นส่วนและบริษัท เลขที่ 2/2569 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2569, กรมพัฒนาธุรกิจของประเทศไทยได้เสริมความเข้มงวดด้านเอกสารที่จำเป็นในการจดทะเบียนบริษัทที่เกี่ยวข้องกับการมีส่วนร่วมของต่างชาติหรือผู้มีอำนาจลงนามต่างชาติ.
สำหรับการจดทะเบียนบริษัทใหม่บางประเภท รวมถึงโครงสร้างที่ผู้ถือหุ้นต่างชาติถือหุ้นน้อยกว่า 50% หรือกรณีที่ชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจลงนามแม้ว่าจะไม่มีผู้ถือหุ้นต่างชาติ ผู้สมัครจะต้องแสดงหลักฐานเพิ่มเติมเกี่ยวกับแหล่งที่มาและการชำระเงินของเงินทุน.
เอกสารนี้ประกอบด้วยคำอธิบายเกี่ยวกับการลงทุน และในกรณีที่เกี่ยวข้อง ใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารย้อนหลัง 3 เดือนก่อนการชำระเงินจากบัญชีของผู้ถือหุ้นชาวไทย ซึ่งแสดงการถอนหรือโอนเงินที่สอดคล้องกับเงินทุนที่สมัครไว้.
หลักฐานจะต้องแสดงให้เห็นถึงการรับเงินลงทุนเข้าบัญชีที่ใช้รับเงินทุนหุ้นของบริษัทด้วย.
กฎระเบียบดังกล่าวยังขยายขอบเขตการตรวจสอบไปยังการแก้ไขเพิ่มเติมบางประการที่เกิดขึ้นหลังจากการจัดตั้งบริษัท รวมถึงการเปลี่ยนแปลงที่อาจส่งผลกระทบต่อผู้ถือหุ้น กรรมการ หรือผู้มีอำนาจลงนาม.
จุดประสงค์นั้นชัดเจน: ทางการต้องการหลักฐานเพิ่มเติมว่าผู้ถือหุ้นชาวไทยได้ลงทุนจริง ๆ ไม่ใช่เพียงแค่ให้ชื่อของตนแก่โครงสร้างที่ต่างชาติควบคุมอยู่.
กรมพัฒนาธุรกิจระบุว่ามาตรการนี้เป็นส่วนหนึ่งของความพยายามที่กว้างขึ้นในการอุดช่องโหว่การจดทะเบียนและต่อต้านการจัดตั้งตัวแทน.
ภูเก็ตไม่ใช่ตัวอย่างเชิงนามธรรม.
ในปี 2026 กรมสอบสวนพิเศษยังคงดำเนินการบังคับใช้กฎหมายอย่างต่อเนื่องเกี่ยวกับโครงสร้างบริษัทตัวแทนที่ถูกกล่าวหาว่าใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และวิลล่าในภูเก็ต ในเดือนพฤษภาคม 2026 กรมสอบสวนพิเศษได้รายงานการดำเนินการเกี่ยวกับเครือข่ายที่ถูกกล่าวหาว่าใช้ตัวแทนชาวไทยในบริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตและเกาะสมุย.
ดังนั้นผู้ซื้อควรระมัดระวังเมื่อการทำธุรกรรมถูกนำเสนอในลักษณะดังต่อไปนี้:
“แค่เข้าครอบครองบริษัทไปเลย”
“คงไว้ซึ่งผู้ถือหุ้นชาวไทยเดิม”
“ทุกคนก็ทำแบบนี้แหละ”
“ไม่จำเป็นต้องมีทนายความ”
การที่บริษัทดำเนินกิจการมาหลายปีไม่ได้หมายความว่าโครงสร้างของบริษัทนั้นสอดคล้องหรือเหมาะสมสำหรับเจ้าของต่างชาติรายใหม่เสมอไป.
การเสนอซื้อหุ้นใด ๆ ควรได้รับการตรวจสอบโดยอิสระ เพื่อพิสูจน์ว่าใครเป็นผู้ให้ทุนและควบคุมบริษัทอย่างแท้จริง และโครงสร้างดังกล่าวเป็นไปตามพระราชบัญญัติธุรกิจต่างประเทศและกฎหมายไทยอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องหรือไม่.
สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์อาจมีความสำคัญมากกว่าตัวธุรกิจเองเสียอีก
เมื่อไร การซื้อธุรกิจในภูเก็ต สำหรับธุรกิจที่ดำเนินงานจากสถานที่เช่า สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์มีความสำคัญไม่แพ้ตัวธุรกิจเอง.
สำหรับร้านอาหาร บาร์ ร้านค้า โรงแรม และธุรกิจอื่นๆ อีกมากมายในภูเก็ต สถานที่อาจเป็นการเช่าแทนการเป็นเจ้าของ.
ในกรณีเหล่านั้น มูลค่าของธุรกิจอาจขึ้นอยู่กับสัญญาเช่าเป็นอย่างมาก.
ก่อนจ่ายเงินมัดจำหรือซื้อบริการ โปรดตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:
- ใครเป็นเจ้าของทรัพย์สินนี้
- ใครคือผู้เช่าที่มีชื่อระบุไว้
- ระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่
- ตัวเลือกการต่ออายุ
- ค่าเช่ารายเดือน
- ข้อกำหนดการปรับเพิ่มค่าเช่า
- เงินประกันความเสียหาย
- เงื่อนไขการโอนหรือการมอบหมาย
- ข้อจำกัดในการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ
- ภาระผูกพันในการปรับปรุงซ่อมแซม
- ข้อกำหนดการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
- จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินสำหรับการทำธุรกรรมที่เสนอหรือไม่
ร้านอาหารที่ทำกำไรได้ดีแต่เหลือสัญญาเช่าเพียงระยะสั้น อาจมีมูลค่าแตกต่างจากร้านอาหารประเภทเดียวกันที่มีสัญญาเช่าระยะยาวที่มั่นคง.
อย่าประเมินมูลค่าธุรกิจโดยแยกจากสัญญาเช่าที่รองรับธุรกิจนั้น.
เข้าใจเรื่องเงินหลัก (Key Money)
เงินทุนเริ่มต้น (Key money) เป็นอีกปัญหาหนึ่งที่นักลงทุนต่างชาติมักพบเจอเมื่อ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับร้านอาหาร บาร์ โรงแรม และร้านค้าปลีก.
บางครั้งมีการโฆษณาโอกาสทางธุรกิจในภูเก็ตด้วย เงินมัดจำ หรือค่าโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มเติมจากค่าเช่ารายเดือน.
การชำระเงินนั้นไม่ควรถูกมองว่าเป็นมูลค่าของธุรกิจโดยอัตโนมัติ.
สอบถามให้แน่ชัดว่าจำนวนเงินนั้นหมายถึงอะไร.
อาจรวมถึง:
- การตกแต่งภายในที่มีอยู่เดิม
- เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์
- มูลค่าแบรนด์
- สิทธิ์การเช่าที่เหลืออยู่
- รายการสิ่งของ
- ฐานลูกค้า
- เงินประกันความเสียหาย
- การลงทุนครั้งประวัติศาสตร์โดยผู้ขาย
- ความปรารถนาดี
ผู้ขายอาจลงทุนไปมากในธุรกิจ แต่ค่าใช้จ่ายในอดีตไม่ได้หมายความว่าจะเท่ากับมูลค่าตลาดปัจจุบันเสมอไป.
คำถามสำคัญคือ ผู้ซื้อได้รับมูลค่าทางเศรษฐกิจเท่าใดในวันนี้.
หากเจ้าของร้านใช้เงิน 10 ล้านบาทในการตกแต่งร้านอาหารเมื่อหลายปีก่อน นั่นไม่ได้หมายความว่าการตกแต่งนั้นจะยังมีมูลค่า 10 ล้านบาทสำหรับผู้ประกอบการรายต่อไปเสมอไป.
ตรวจสอบรายได้จริง ไม่ใช่แค่กำไรที่อ้างไว้
หนึ่งในข้อผิดพลาดที่พบบ่อยที่สุดเมื่อ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต คือการยอมรับตัวเลขผลกำไรของผู้ขายโดยไม่ตรวจสอบหลักฐานที่เกี่ยวข้อง.
ข้อความต่างๆ เช่น:
“กำไรสุทธิอยู่ที่ 300,000 บาทต่อเดือน”
“ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) คือ 20%”
“ช่วงฤดูท่องเที่ยวสามารถสร้างรายได้เพียงพอสำหรับทั้งปี”
ควรพิจารณาว่าเป็นเพียงข้อกล่าวอ้างจนกว่าจะมีเอกสารมาสนับสนุน.
หลักฐานที่เป็นประโยชน์อาจรวมถึงสิ่งต่อไปนี้ ขึ้นอยู่กับลักษณะธุรกิจ:
- งบการเงินที่ยื่น
- บัญชีบริหาร
- รายการบัญชีธนาคาร
- การยื่นภาษี
- บันทึกภาษีมูลค่าเพิ่ม
- บันทึก ณ จุดขาย
- ข้อความบนแพลตฟอร์มการจอง
- สัญญาเช่าหรือสัญญาลูกค้า
- เงินเดือน
- ใบแจ้งหนี้ซัพพลายเออร์
- บิลค่าสาธารณูปโภค
- ข้อมูลอัตราการเข้าพัก
- รายได้รายเดือนในอดีต
ผู้ซื้อควรแยกส่วนเพิ่มเติมด้วย รายได้, กำไรขั้นต้น, กำไรจากการดำเนินงาน และ กำไรสุทธิ.
ทั้งสองอย่างไม่เหมือนกัน.
ธุรกิจที่มีรายได้หมุนเวียนสูง อาจยังคงสร้างผลตอบแทนทางเศรษฐกิจได้น้อย หลังจากหักค่าเช่า ค่าจ้างพนักงาน ค่าสาธารณูปโภค ค่าคอมมิชชั่นจากแพลตฟอร์มออนไลน์ ค่าบำรุงรักษา ภาษี และค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทดแทนแล้ว.
ดูผลประกอบการรายเดือนของธุรกิจ
ควรพิจารณาปัจจัยตามฤดูกาลอย่างรอบคอบเมื่อ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายได้ขึ้นอยู่กับการท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก.
ค่าเฉลี่ยรายปีอาจปกปิดจุดอ่อนสำคัญในภูเก็ตได้.
ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวอาจประสบกับความผันแปรตามฤดูกาลอย่างมาก.
แทนที่จะพิจารณาเพียงตัวเลขรายได้ประจำปีเพียงอย่างเดียว ควรตรวจสอบผลการดำเนินงานรายเดือนหากมีบันทึกที่เชื่อถือได้.
เปรียบเทียบ:
- ฤดูท่องเที่ยวสูงสุด
- เดือนไหล่
- ช่วงนอกฤดูกาล
- ค่าใช้จ่ายรายเดือนคงที่
- ระดับบุคลากร
- ค่าใช้จ่ายทางการตลาด
- เช่า
- การซ่อมบำรุง
- สาธารณูปโภค
- ค่าคอมมิชชั่นจากการจองและแพลตฟอร์ม
การวิเคราะห์นี้ยังช่วยในการกำหนดเงินทุนหมุนเวียนที่จำเป็นหลังจากการเข้าซื้อกิจการด้วย.
ผู้ซื้อที่ใช้เงินลงทุนทั้งหมดเพื่อซื้อกิจการ อาจพบว่าสายเกินไปแล้วว่าจำเป็นต้องมีเงินสดเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการดำเนินงานในช่วงเดือนที่เศรษฐกิจไม่ดี.
ตรวจสอบใบอนุญาตสำคัญทุกใบ
ควรตรวจสอบใบอนุญาตและการอนุมัติการดำเนินงานอย่างอิสระก่อน การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกิจกรรมที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล เช่น โรงแรม ร้านอาหาร และบาร์.
โรงแรม ร้านอาหาร บาร์ และธุรกิจอื่นๆ ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล อาจต้องมีใบอนุญาต การลงทะเบียน หรือการอนุมัติเฉพาะเจาะจง.
ข้อกำหนดที่แน่นอนจะขึ้นอยู่กับกิจกรรมและลักษณะของอสังหาริมทรัพย์.
ก่อนดำเนินการทำธุรกรรม โปรดตรวจสอบสิ่งต่อไปนี้:
- ปัจจุบันธุรกิจนี้ถือครองใบอนุญาตใดบ้าง
- นิติบุคคลใดเป็นผู้ถือครองทรัพย์สินเหล่านั้น
- ไม่ว่าข้อเหล่านั้นจะยังคงใช้ได้อยู่หรือไม่
- สถานที่ดังกล่าวเป็นไปตามการใช้งานที่ได้รับอนุญาตหรือไม่
- ไม่ว่าการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์หรือหน่วยงานดำเนินงานจะมีผลกระทบต่อพวกเขาหรือไม่
- อาจต้องยื่นเอกสารหรือขออนุมัติเพิ่มเติมอะไรบ้าง
อย่าคิดไปเองว่าผู้ขายจะพูดแบบนั้น “รวมใบอนุญาตทั้งหมดแล้ว” ยุติปัญหาได้แล้ว.
ใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับผู้ขาย บริษัทใดบริษัทหนึ่ง หรือโครงสร้างการดำเนินงานเฉพาะ อาจไม่ได้ใช้งานในลักษณะเดียวกันทุกประการหลังจากการเข้าซื้อกิจการ.
ทนายความของผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสาร และหากจำเป็น ควรยืนยันข้อมูลกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง.
โรงแรมต้องผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดเพิ่มเติม
การซื้อกิจการโรงแรมมีความซับซ้อนกว่าการซื้อเฟอร์นิเจอร์และรับช่วงต่อการจองห้องพักอย่างมาก.
การเข้าซื้อกิจการโรงแรมอาจต้องมีการตรวจสอบในประเด็นต่อไปนี้:
- กรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคาร
- ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม
- ใบอนุญาตก่อสร้าง
- จำนวนห้องที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย
- สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ (ถ้ามี)
- การปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย
- ภาระหน้าที่ของพนักงาน
- บัญชีแพลตฟอร์มการจอง
- การจองที่มีอยู่แล้ว
- เงินฝากของลูกค้า
- สัญญาการจัดการ
- บันทึกภาษี
- ประวัติการดำเนินงาน
- ข้อกำหนดการปรับปรุงที่โดดเด่น
อสังหาริมทรัพย์ที่ทำการตลาดออนไลน์ในฐานะ... โรงแรม นั่นไม่ได้หมายความว่าทุกแง่มุมของการดำเนินงานนั้นได้รับอนุญาตตามกฎหมายเสมอไป.
เอกสารประกอบการใช้งานควรได้รับการตรวจสอบโดยอิสระ.
หลักการเดียวกันนี้ใช้ได้กับธุรกิจที่พักสำหรับแขกขนาดเล็กด้วยเช่นกัน จำนวนห้องพักที่โฆษณาทางออนไลน์หรือที่เปิดให้บริการจริงนั้น ไม่ควรถูกตีความว่าเท่ากับจำนวนห้องพักที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายสำหรับการใช้เป็นโรงแรมเสมอไป.
พนักงานและภาระผูกพันที่มีอยู่
ควรพิจารณาความรับผิดชอบของพนักงานอย่างรอบคอบด้วยเช่นกันเมื่อ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อการเข้าซื้อกิจการเกี่ยวข้องกับการเข้าครอบครองบริษัทที่ดำเนินงานอยู่แล้ว แทนที่จะซื้อเฉพาะสินทรัพย์ที่เลือกไว้เท่านั้น.
พนักงานเป็นอีกกลุ่มหนึ่งที่ผู้ซื้อบางครั้งมองข้ามไป.
ก่อนเข้าซื้อกิจการบริษัทที่กำลังดำเนินงานอยู่ ควรพิจารณาสิ่งต่อไปนี้:
- จำนวนพนักงาน
- สัญญาจ้างงาน
- เงินเดือน
- สถานะประกันสังคม
- สิทธิประโยชน์สะสมของพนักงาน
- ข้อตกลงการจัดการ
- ใบอนุญาตทำงานที่ถือโดยพนักงานต่างชาติ
- ข้อพิพาทด้านการจ้างงานที่มีอยู่
- ภาระผูกพันที่ค้างชำระ
หากธุรกรรมเกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการทั้งบริษัท แทนที่จะซื้อเฉพาะสินทรัพย์บางส่วน หนี้สินด้านการจ้างงานในอดีตอาจมีความเกี่ยวข้องกับการเข้าซื้อกิจการนั้น.
ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ตั้งใจจะทำงานในธุรกิจด้วยตนเอง ควรตรวจสอบสถานะการเข้าเมืองและใบอนุญาตทำงานของตนเองด้วย.
การถือหุ้นในบริษัทไทยและการได้รับอนุญาตให้ทำงานให้กับบริษัทนั้นเป็นเรื่องทางกฎหมายที่แยกจากกัน.
การตรวจสอบสถานะทางภาษีและการบัญชี
ผู้ซื้อควรปรึกษาผู้ทำบัญชีก่อนที่จะทำการซื้อกิจการให้เสร็จสมบูรณ์.
ขึ้นอยู่กับโครงสร้าง การตรวจสอบอาจประกอบด้วย:
- งบการเงินที่ยื่น
- ภาษีเงินได้นิติบุคคล
- สถานะภาษีมูลค่าเพิ่ม
- ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ภาระผูกพันด้านเงินเดือน
- ประกันสังคม
- การประเมินภาษีค้างชำระ
- เงินกู้สำหรับผู้ถือหุ้น
- สินเชื่อผู้อำนวยการ
- หนี้สินที่ไม่ได้บันทึกไว้
- ธุรกรรมระหว่างบุคคลที่เกี่ยวข้อง
กรมสรรพากรของประเทศไทยกำหนดให้บริษัทไทยและนิติบุคคลอื่น ๆ ที่มีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดต้องปฏิบัติตามข้อบังคับเกี่ยวกับการยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคล.
สำหรับข้อมูลภาษีอย่างเป็นทางการ โปรดดูที่... คำแนะนำของกรมสรรพากรไทยเกี่ยวกับภาษีเงินได้นิติบุคคล.
งบการเงินที่ดูเรียบร้อยสวยงามไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องเปรียบเทียบข้อมูลทางบัญชีกับรายการธุรกรรมทางธนาคารและการดำเนินงานจริงของธุรกิจอีกต่อไป.
คุณควรประเมินมูลค่าธุรกิจในภูเก็ตอย่างไร?
การประเมินมูลค่าเป็นหนึ่งในส่วนที่ยากที่สุดของ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, เนื่องจากราคาเสนอขาย การลงทุนในอดีต และมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืน อาจเป็นตัวเลขที่แตกต่างกันมาก.
ไม่มีสูตรการประเมินมูลค่าใดที่เหมาะสมกับธุรกิจทุกประเภท.
ขึ้นอยู่กับโอกาสนั้นๆ มูลค่าอาจมาจาก:
- รายได้ที่ยั่งยืน
- สินทรัพย์
- ที่ตั้ง
- ระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่
- ยี่ห้อ
- ใบอนุญาต
- ฐานลูกค้า
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
- ศักยภาพในการพัฒนา
- ค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนทดแทน
ผู้ซื้อควรระมัดระวังเป็นพิเศษเมื่อราคาส่วนใหญ่ระบุไว้เพียงแค่ว่า... ความปรารถนาดี.
ค่าความนิยมจะมีค่าก็ต่อเมื่อธุรกิจยังคงสามารถสร้างผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้อย่างต่อเนื่องหลังจากที่ผู้ขายจากไป.
ลองถามตัวเองว่าถ้าเป็นแบบนี้จะเกิดอะไรขึ้น:
- เจ้าของปัจจุบันหยุดทำงานตั้งแต่วันพรุ่งนี้
- ผู้จัดการคนสำคัญลาออก
- ค่าเช่าเพิ่มขึ้น
- ความต้องการของนักท่องเที่ยวลดลง
- ไม่สามารถต่ออายุใบอนุญาตได้
- สัญญาเช่าไม่ได้ถูกต่ออายุ
- ธุรกิจดังกล่าวสูญเสียช่องทางการจองหรือการขายหลักไป
ยิ่งธุรกิจพึ่งพาบุคคลของผู้ขายมากเท่าไร มูลค่าที่ปรากฏของธุรกิจนั้นก็ยิ่งสามารถโอนถ่ายได้ยากขึ้นเท่านั้น.
เปรียบเทียบราคาเสนอขายกับผลกำไรที่ยั่งยืน
ราคาที่ผู้ขายตั้งไว้และมูลค่าทางเศรษฐกิจของธุรกิจนั้นเป็นคนละเรื่องกัน.
ตัวอย่างเช่น เจ้าของอาจประเมินมูลค่าธุรกิจโดยพิจารณาจาก:
- เงินลงทุนเริ่มต้น
- ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง
- ความผูกพันทางอารมณ์
- กำไรที่คาดการณ์ในอนาคต
- ข้อเสนอก่อนหน้านี้
- จำนวนเงินที่จำเป็นในการคืนทุนการลงทุนส่วนบุคคล
ปัจจัยเหล่านั้นไม่ได้เป็นตัวกำหนดมูลค่าตลาดสำหรับผู้ซื้อโดยอัตโนมัติ.
ผู้ซื้อควรหันมาให้ความสำคัญกับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจในอนาคตที่สามารถพิสูจน์ได้ด้วยหลักฐานอย่างสมเหตุสมผลมากกว่า.
หากธุรกิจหนึ่งถูกเสนอขายในราคา 15 ล้านบาท แต่ให้ผลตอบแทนที่ยั่งยืนเพียงเล็กน้อยหลังจากหักค่าเช่า ค่าจ้าง ค่าบำรุงรักษา และภาษีแล้ว ผู้ซื้อต้องตัดสินใจว่าทำเลที่ตั้ง ทรัพย์สิน สิทธิการเช่า หรือศักยภาพในอนาคตนั้นคุ้มค่ากับส่วนต่างของราคาหรือไม่.
อย่าจ่ายเงินมัดจำเร็วเกินไป
ผู้ซื้ออาจสูญเสียอำนาจต่อรองอย่างมากหากจ่ายเงินมัดจำจำนวนมากก่อนที่จะตรวจสอบข้อมูลสำคัญครบถ้วน.
ก่อนทำการชำระเงินจำนวนมากที่ไม่สามารถขอคืนได้ ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจสิ่งต่อไปนี้:
- สิ่งที่กำลังซื้อ
- ราคาซื้อขายที่ตกลงกันไว้
- เงื่อนไขการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะ
- เงื่อนไขการคืนเงินมัดจำ
- ตารางเวลาการแล้วเสร็จ
- เอกสารที่ผู้ขายต้องยื่น
- ต้องได้รับการอนุมัติจากเจ้าของบ้าน (หากมี)
- เงื่อนไขใบอนุญาต
- จะเกิดอะไรขึ้นหากการตรวจสอบอย่างละเอียดพบปัญหาที่ร้ายแรง
ข้อเสนอหรือข้อตกลงการจองที่จัดทำขึ้นอย่างเหมาะสมจะช่วยให้ทั้งสองฝ่ายสามารถดำเนินการต่อไปได้ ในขณะเดียวกันก็รักษาสิทธิของผู้ซื้อในการตรวจสอบโอกาสนั้นไว้ได้.
เอกสารทางกฎหมายควรได้รับการจัดเตรียมหรือตรวจสอบโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งเป็นตัวแทนของผู้ซื้อ.
รายการตรวจสอบการตรวจสอบสถานะทางธุรกิจ
ก่อนที่จะทำการเข้าซื้อกิจการ ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจอย่างน้อยในด้านต่อไปนี้.
บริษัท
- การจดทะเบียนบริษัท
- ผู้กำกับ
- ผู้ถือหุ้น
- ทะเบียนผู้ถือหุ้น
- วัตถุประสงค์ของบริษัท
- ทุนหุ้น
- ผู้มีอำนาจลงนาม
การเงิน
- รายได้
- ความสามารถในการทำกำไร
- รายการบัญชีธนาคาร
- บัญชีการเงิน
- ภาษี
- หนี้
- เงินทุนหมุนเวียน
- เงินกู้สำหรับผู้ถือหุ้น
ทางการค้า
- เช่า
- สัญญา
- ซัพพลายเออร์
- พนักงาน
- ความเข้มข้นของลูกค้า
- การแข่งขัน
- ช่องทางการจองหรือการขาย
การดำเนินงาน
- อุปกรณ์
- รายการสิ่งของ
- ข้อกำหนดในการบำรุงรักษา
- ระบบธุรกิจ
- ใบอนุญาต
- ประกันภัย
ถูกกฎหมาย
- การฟ้องร้อง
- ข้อจำกัดด้านกรรมสิทธิ์
- กฎระเบียบธุรกิจต่างประเทศ
- สิทธิ์การเช่า
- การอนุมัติตามกฎระเบียบ
- ภาระผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่
เป้าหมายของการตรวจสอบสถานะกิจการอย่างละเอียดถี่ถ้วน ไม่ใช่เพียงแค่การยืนยันสิ่งที่ผู้ขายได้แจ้งไว้แล้วเท่านั้น แต่เป็นการระบุข้อมูลที่อาจเปลี่ยนแปลงมูลค่า ความเสี่ยง หรือโครงสร้างของการเข้าซื้อกิจการที่เสนออย่างมีนัยสำคัญ.
หากต้องการตรวจสอบรายละเอียดทางกฎหมายและการเป็นเจ้าของอย่างครบถ้วนก่อนทำธุรกรรม โปรดอ่านบทความของเรา การตรวจสอบสถานะทรัพย์สินในประเทศไทย แนะนำ.
สัญญาณเตือนภัยเมื่อซื้อธุรกิจในภูเก็ต
ควรตรวจสอบให้ละเอียดมากขึ้นเมื่อพบเจอสถานการณ์ต่างๆ เช่น:
- ไม่มีบันทึกทางการเงินที่เชื่อถือได้
- รายได้เงินสดที่อ้างไว้แต่ไม่สามารถตรวจสอบได้
- ผู้ขายปฏิเสธการเข้าถึงเอกสารของบริษัท
- สัญญาเช่าระยะสั้นมากและไม่มีการรับประกันการต่อสัญญา
- กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ชัดเจน
- ใบอนุญาตสูญหายหรือไม่ชัดเจน
- หนี้สินของบริษัทที่ไม่สามารถอธิบายที่มาได้
- กดดันให้จ่ายทันที
- ข้อตกลงผู้ถือหุ้นชาวไทยไม่ชัดเจน
- ผู้ขายยืนยันว่าไม่จำเป็นต้องมีทนายความ
- ตัวเลขกำไรเปลี่ยนแปลงไปในระหว่างการเจรจา
- ไม่สามารถอธิบายเงินมัดจำได้อย่างชัดเจน
- ราคาที่ตั้งไว้คำนึงถึงเฉพาะเงินลงทุนเริ่มต้นของผู้ขายเท่านั้น
- เจ้าของบ้านยังไม่อนุมัติการโอนกรรมสิทธิ์ที่เสนอมา
- การเป็นเจ้าของบริษัทถูกอธิบายว่าเป็นวิธีง่ายๆ ในการหลีกเลี่ยงข้อจำกัดเรื่องการเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติ
สัญญาณเตือนภัยเพียงอย่างเดียวไม่ได้หมายความว่าการทำธุรกรรมจะเป็นไปไม่ได้เสมอไป.
สัญญาณเตือนที่ยังไม่ได้รับการแก้ไขหลายประการรวมกัน อาจเพิ่มความเสี่ยงอย่างมาก.
กระบวนการที่ปลอดภัยยิ่งขึ้นสำหรับการซื้อธุรกิจในภูเก็ต
กระบวนการที่เป็นระบบจะช่วยลดความเสี่ยงที่หลีกเลี่ยงได้เมื่อ การซื้อธุรกิจในภูเก็ต และช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อลงทุนก่อนที่จะตรวจสอบข้อเท็จจริงที่สำคัญครบถ้วน.
โดยปกติแล้ว การได้มาซึ่งทรัพย์สินอย่างเป็นระบบจะดำเนินไปตามลำดับขั้นตอนที่ชัดเจน.
1. ระบุโอกาส
ทำความเข้าใจรูปแบบธุรกิจ ราคาเสนอขาย ทำเลที่ตั้ง สัญญาเช่า และโครงสร้างธุรกรรมพื้นฐาน.
2. ขอข้อมูลสนับสนุนเพิ่มเติม
ขอเอกสารที่เกี่ยวข้องของบริษัท เอกสารทางการเงิน สัญญาเช่า ทรัพย์สิน และใบอนุญาตต่างๆ.
3. ประเมินด้านเศรษฐศาสตร์
ก่อนที่จะเสียเวลาและเงินจำนวนมากไปกับการทำธุรกรรมใดๆ ควรตรวจสอบว่ารายได้ กำไร และราคาที่เสนอมานั้นสมเหตุสมผลในเชิงพาณิชย์หรือไม่.
4. ยื่นข้อเสนอแบบมีเงื่อนไข
ในกรณีที่เหมาะสม ให้เจรจาโดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีการตรวจสอบสถานะทางกฎหมาย การเงิน และการดำเนินงานอย่างเป็นที่น่าพอใจเสียก่อน.
5. ดำเนินการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างอิสระ
ควรใช้บริการทนายความและนักบัญชีที่มีคุณสมบัติเหมาะสม แทนที่จะพึ่งพาข้อมูลที่ผู้ขายหรือตัวแทนขายให้มาเพียงอย่างเดียว.
6. ยืนยันโครงสร้างการเข้าซื้อกิจการ
ระบุให้แน่ชัดว่าเป็นการโอนหุ้น สินทรัพย์ สิทธิการเช่า อสังหาริมทรัพย์ หรือการรวมกันของสิ่งเหล่านี้.
7. ลงนามในข้อตกลงให้เสร็จสิ้น
จัดทำเอกสารเกี่ยวกับราคาซื้อขาย สินทรัพย์ หนี้สิน การรับประกัน ข้อกำหนดในการดำเนินการให้แล้วเสร็จ และเงื่อนไขการชำระเงิน.
8. ดำเนินการต่อเมื่อตรงตามเงื่อนไขทั้งหมดแล้วเท่านั้น
อย่าสับสนระหว่างการลงนามในข้อตกลงกับการตรวจสอบสถานะกิจการอย่างละเอียดถี่ถ้วน.
การซื้อธุรกิจในภูเก็ตกับ JFTB
JFTB Real Estate Phuket ร่วมงานกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ โรงแรม และโอกาสทางธุรกิจที่คัดสรรมาแล้วทั่วเกาะ.
บทบาทของเราคือการช่วยให้ผู้ซื้อเข้าใจโอกาสทางธุรกิจ รวบรวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์และข้อมูลเชิงพาณิชย์ที่เกี่ยวข้อง เจรจาต่อรองกับผู้ขาย และประสานงานการทำธุรกรรมร่วมกับที่ปรึกษาด้านกฎหมายและบัญชีอิสระของผู้ซื้อ.
เราไม่ได้ถือว่าราคาที่ผู้ขายตั้งไว้ ผลตอบแทนที่คาดการณ์ หรือผลกำไรที่กล่าวอ้างนั้นได้รับการตรวจสอบแล้วโดยอัตโนมัติ.
สำหรับนักลงทุนต่างชาติ สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการตรวจสอบให้แน่ใจว่ากำลังซื้ออะไร โครงสร้างธุรกิจเป็นอย่างไร สิทธิ์ใดบ้างที่สามารถโอนได้ และตัวเลขพื้นฐานสนับสนุนความเป็นไปได้ในการลงทุนหรือไม่.
หากคุณกำลังพิจารณา การซื้อธุรกิจในภูเก็ต, ติดต่อ JFTB Real Estate พร้อมแจ้งประเภทธุรกิจ ทำเลที่ตั้ง และงบประมาณการลงทุนที่คุณต้องการ.
จากนั้นเราจะสามารถระบุโอกาสที่เหมาะสมและช่วยคุณประเมินขั้นตอนต่อไปก่อนที่คุณจะตัดสินใจลงทุน.
