Les opérateurs touristiques de Phuket et des îles Phi Phi signalent l’une des basses saisons les plus difficiles de ces dernières années. Les touristes continuent d’arriver, mais de nombreux professionnels constatent une baisse des dépenses, une concurrence plus forte et une hausse importante des coûts d’exploitation.
Pour les hôtels, restaurants, agences d’excursions, transporteurs et commerces locaux, la pression est réelle. Certains décrivent même la période actuelle comme plus difficile que le COVID, non pas parce que les touristes ont disparu, mais parce que les marges sont devenues beaucoup plus difficiles à préserver.
Pour les investisseurs immobiliers, une question se pose : une mauvaise basse saison signifie-t-elle que le marché immobilier de Phuket s’affaiblit ?
La réponse est plus nuancée. La pression touristique à court terme et les fondamentaux immobiliers à long terme sont liés, mais ils ne sont pas identiques.
La situation actuelle à Phuket ne se résume pas à une absence de touristes. Les visiteurs sont toujours présents, mais de nombreux opérateurs rapportent une baisse de la dépense moyenne. Cela crée un environnement économique très différent.
Un hôtel peut avoir des clients mais une rentabilité plus faible. Un restaurant peut rester ouvert mais subir une compression des marges. Une agence d’excursions peut continuer à fonctionner tout en souffrant du coût du carburant, du personnel, de l’assurance, du marketing et des commissions des plateformes.
C’est pourquoi beaucoup d’opérateurs se sentent sous pression alors même que l’île n’est pas vide.
De nombreux visiteurs deviennent plus sensibles aux prix. Ils voyagent toujours à Phuket, mais dépensent moins dans les restaurants, excursions, transports, sorties, boutiques et expériences premium.
Les entreprises touristiques font face à des coûts plus élevés : personnel, loyers, électricité, carburant, maintenance, marketing digital et plateformes de réservation. Lorsque les dépenses touristiques baissent mais que les coûts montent, les marges se réduisent rapidement.
Phuket a vu se multiplier les hôtels, restaurants, beach clubs, villas de location, agences d’excursions et services de transport. En haute saison, cette concurrence peut être absorbée. En basse saison, elle devient beaucoup plus visible.
Les visiteurs comparent davantage les prix. Les entreprises qui dépendent uniquement de leur emplacement ou des anciennes habitudes de consommation peuvent souffrir si elles n’améliorent pas leur service, leur positionnement, leur visibilité ou leur distribution.
Oui, mais surtout sur certains segments.
Une basse saison difficile peut affecter les biens qui dépendent fortement de la location courte durée, surtout lorsque le prix d’achat était basé sur des hypothèses d’occupation trop optimistes. Les investisseurs qui ont acheté uniquement sur la base d’un rendement annoncé peuvent être déçus.
Cela ne signifie pas pour autant que tout le marché immobilier de Phuket est faible. L’immobilier à Phuket repose aussi sur d’autres moteurs :
- acheteurs lifestyle internationaux ;
- retraités et résidents long séjour ;
- investisseurs en villas ;
- familles étrangères en résidence partielle ;
- acheteurs patrimoniaux ;
- rareté foncière dans les emplacements prime.
L’une des erreurs fréquentes consiste à confondre les cycles touristiques de court terme avec les fondamentaux immobiliers de long terme.
| Facteur | Impact sur le tourisme | Impact sur l’immobilier |
|---|---|---|
| Basse saison faible | Revenus et marges en baisse | Pression sur les hypothèses de location courte durée |
| Dépenses touristiques plus faibles | Restaurants, excursions et transports affectés | Impact plus limité sur les acheteurs lifestyle et long séjour |
| Concurrence élevée | Compression des marges | Les biens standardisés subissent plus de pression |
| Rareté foncière | Impact direct limité | Soutien de la valeur long terme dans les zones prime |
| Demande internationale lifestyle | Soutien indirect | Positif pour les villas et résidences premium |
1. Les condos de location courte durée achetés trop cher
Les condos achetés principalement pour le rendement locatif sont plus exposés lorsque l’occupation basse saison ralentit. Si le prix d’achat était trop élevé, même une bonne haute saison peut ne pas compenser les mois plus faibles.
2. Les biens standardisés dans les zones très concurrentielles
Lorsque de nombreux biens similaires se concurrencent dans la même zone, le pouvoir de fixation des prix diminue. C’est particulièrement vrai pour les propriétés sans vue forte, sans accès plage, sans design distinctif ou sans gestion professionnelle.
3. Les biens vendus avec des projections de rendement trop optimistes
Les rendements garantis et les revenus locatifs projetés doivent être analysés avec prudence. L’investisseur doit regarder le rendement net, pas seulement le rendement affiché.
Quels segments restent plus résilients ?
1. Les villas prime
Les villas bien situées dans des zones comme Kamala, Surin, Bang Tao, Laguna, Layan, Nai Harn ou Cape Yamu restent plus défendables car elles combinent valeur lifestyle, intimité, rareté et attractivité internationale.
2. Les biens réellement différenciés
Vue mer, accès plage, design fort, structure foncière claire, intimité, qualité de gestion ou emplacement rare peuvent créer une valeur long terme plus solide.
3. Les actifs long séjour et lifestyle
Tous les acheteurs ne recherchent pas un revenu locatif à la nuitée. Beaucoup veulent une résidence secondaire, une base de retraite, une maison familiale ou un actif patrimonial. Cette demande est moins sensible à une seule basse saison difficile.
Notre lecture terrain après plus de 13 ans à Phuket
Depuis 2013, JFTB Immobilier Phuket accompagne des acheteurs étrangers, investisseurs et propriétaires à Phuket. Sur le terrain, le ralentissement touristique actuel confirme une chose : les investisseurs doivent arrêter d’acheter uniquement sur la base de rendements projetés.
Les meilleurs biens ne sont pas toujours ceux qui affichent le rendement commercial le plus élevé. Ce sont ceux qui restent attractifs à travers différents cycles de marché.
Un actif immobilier défendable à Phuket doit combiner :
- un emplacement fort ;
- une rareté réelle ;
- une structure juridique claire ;
- une demande locative crédible ;
- des coûts d’exploitation raisonnables ;
- une gestion professionnelle ;
- une liquidité de revente.
Ce que les investisseurs doivent éviter en 2026
- Acheter uniquement pour un rendement garanti sans vérifier le revenu net et la liquidité de revente.
- Surpayer dans les zones surconcurrentielles où trop de biens similaires ciblent les mêmes locataires.
- Ignorer la performance basse saison dans le calcul du rendement annuel.
- Penser que la croissance du tourisme garantit automatiquement un profit immobilier.
- Acheter sans due diligence juridique sur le titre de propriété, la structure de détention, le bail, les licences et les règles de gestion.
Analyse risque / rendement pour les investisseurs à Phuket en 2026
| Segment | Risque basse saison | Potentiel d’investissement | Verdict JFTB |
|---|---|---|---|
| Condos locatifs standard | Élevé | Limité sauf achat très décoté | NO GO sauf forte remise |
| Condos avec accès plage | Moyen | Bon si prix et gestion solides | GO sélectif |
| Villas de luxe | Moyen | Fort sur les actifs rares et bien situés | GO |
| Résidences de marque | Moyen | Dépend fortement du prix, des frais et des règles d’usage | TEST uniquement |
| Terrains prime | Faible risque touristique direct | Fort si les vérifications juridiques et urbanistiques sont propres | TEST expert |
Cette basse saison peut-elle créer des opportunités ?
Oui. Les périodes de marché difficiles exposent souvent les opérateurs faibles, les actifs trop chers et les hypothèses locatives irréalistes. Pour les investisseurs disciplinés, cela peut créer des opportunités de négociation.
Certains propriétaires qui dépendaient fortement de la location courte durée peuvent devenir plus flexibles. Certains promoteurs peuvent proposer de meilleures conditions de paiement. Certains biens à la revente peuvent devenir plus négociables.
Mais opportunité ne veut pas dire acheter n’importe quel bien moins cher. Cela signifie acheter un bon actif à un meilleur prix.
Liens utiles pour aller plus loin
Pour approfondir votre analyse, consultez également :
- Marché immobilier Phuket 2026
- Crise des condos à Bangkok et investissement immobilier à Phuket
- Investir dans l’immobilier à Phuket
- Guide immobilier Thaïlande
- Dubaï vs Bangkok vs Phuket : comparaison investissement
Au-delà du tourisme : comprendre le marché immobilier de Phuket
Si le tourisme reste un moteur essentiel de l'économie locale, les investisseurs doivent éviter d'analyser Phuket uniquement à travers le nombre de visiteurs ou les taux d'occupation hôteliers. Les fondamentaux immobiliers à long terme, tels que la rareté foncière, la demande internationale, les infrastructures et l'attractivité lifestyle de l'île, continuent de jouer un rôle majeur.
Pour une vision plus globale du marché et des opportunités d'investissement, consultez également :
Marché immobilier Phuket 2026 : tendances, risques et opportunités pour les investisseurs
https://www.jftb-immobilier-phuket.com/blog/marche-immobilier-phuket-2026.html
Conclusion : Phuket n’est pas faible, mais le marché devient plus sélectif
La basse saison difficile à Phuket ne doit pas être ignorée. C’est un vrai signal d’alerte pour les opérateurs touristiques, les investisseurs en location courte durée et les entreprises dépendantes des pics de consommation touristique.
Mais cela ne signifie pas que le marché immobilier de Phuket est structurellement faible. L’île conserve des fondamentaux solides : rareté foncière, demande internationale, attractivité lifestyle, marché des villas premium et intérêt mondial à long terme.
Le vrai changement en 2026, c’est la sélectivité. Les investisseurs doivent regarder au-delà des promesses marketing et se concentrer sur les actifs capables de résister aux basses saisons, aux changements touristiques et à des acheteurs plus exigeants.
À Phuket, les meilleurs investissements ne sont plus ceux qui se vendent le plus facilement sur brochure. Ce sont ceux qui restent solides lorsque le marché devient plus difficile.
